房企融资收紧政策密集出台 调控温和限制但未"一刀切"

主持人杜雨萌：自9月30日北京市发布楼市“京八条”收紧政策后，全国范围内掀起新一轮限购、限贷热潮。与此同时，相关部委也针对房企资金链进行全线收紧，包括房地产开发贷款、信托贷款、房企发债以及银行理财资金等方面。

分析师表示，各部门针对房企融资出台的细则比较密集，但主要是中小房企融资影响较大，大型房企影响较小

房地产金融数据增速在减速，尤其是前端房企融资正在全面收紧，间接融资与直接融资都在提高门槛。银监会近日发布的《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》包含房地产开发贷款方面，如检查是否存在银行资金违规用于购地的问题；检查信托公司是否发放用于支付土地出让价款的信托贷款，是否向房地产开发企业发放流动资金信托贷款。而在此之前，银监会在10月21日召开的第三季度经济金融形势分析会上明确要加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域，加强房地产信托业务合规经营。

国家发改委也出台《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，要求对房企企业债融资进行从严审核，严格限制房地产开发企业发行企业债券融资。

“各部门针对房企融资出台的细则比较密集，但主要是中小房企融资影响较大，大型房企影响较校”克而瑞研究中心分析师沈晓玲在接受《证券日报》记者采访时表示，因为当前收紧房企融资并非采劝一刀切”策略，而是抑制高杠杆融资拿地，同时保持合理融资需求为主，维护市场秩序为主。

“对房企融资影响最大的是公司债，从2015年开始房企发行公司债的比例较大，近期交易所出台分类监管的函后，从实际限制来看，主要是中小房企融资受影响最大。”沈晓玲表示，“如果房企拿地不再如今年年中前后频繁出现‘地王’现象，房价也保持相对稳定增速，各部门对房企融资的控制也会以平稳为主。”

此前，沪深交易所向债券承销机构发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，对房地产行业分类监管采劝基础范围+综合指标评价”的分类监管标准。同时，对于符合基础范围要求的房地产企业，监管函还通过五项综合指标评价做进一步遴选，将房企划分为正常类、关注类和风险类。

沈晓玲认为，综合来看，此次分类监管方案，对于房企发债限制主要在于提高了公司债的发行门槛，对中小型民企发债限制较大。但根据数据推测，这并不会对房企公司债的发行总额造成太多影响，以房企今年前10个月发债情况为样本，未跨入此次公司债发行门槛的房企在前10个月总共发行525.6亿元公司债，仅占到同期房企公司债发行总额的7%，而此次跨入新门槛的房企同期则发行了7204.4亿元公司债，为前10个月的发债主力。从监管函的内容来看，此次新政并未对发债主力造成太大影响，可以看出监管层对于房企的货币政策调整较为慎重，可视为较为温和的调控。