深圳楼盘入市去化一成 评估价上调致二手房“腰斩

深圳区域2016年11月7日-11月13日：新房备案成交量继续走低，连续三周出现下滑，连续两周跌破500套，及至本周已经低至469套，周内每日的成交套数仅67套，并且无一日实现破百。

观点指数新政出台至今一个多月，深圳终于出现了首个住宅预售证。但由于新政较强的“杀伤力”，市场观望情绪过于浓厚，导致该项目开盘的时候仅实现去化一成。

据深圳房地产信息网监测，11月7日-11月13日，深圳共计成交469套新房住宅，环比减少4.5%；成交面积4.54万平方米，环比减少9.0%；成交均价5.16万元/平方米，环比下跌7.9%。

此外，由于受到11月8日深圳全市二手房地产评估价平均上调15%的政策影响，二手房的成交量大幅下跌，成交套数“腰斩”，环比下跌58.55%。

市场观察

11月7日-11月13日，深圳的新房备案成交量继续走低，连续三周出现下滑，连续两周跌破500套，及至本周已经低至469套，周内每日的成交套数仅67套，并且无一日实现破百。

周内成交最多的区域为龙岗和宝安，分别成交192套和166套，另南山成交107套，其他区的成交则为个位数甚至是零成交。

周内成交的主力楼盘主要为中粮云景国际、朗泓龙园(资料、团购、论坛)大观、锦荟PARK、山语海等楼盘。

二手房方面，受到11月8号全市二手房地产评估价平均上调15%的政策影响，深圳的二手房成交套数跌落超过一半。

全市二手房成交套数由上周的2082套下降至863套，环比下降58.55%；成交面积由16.7万平方米下降至10.78万平方米，环比下降35.45%。其中，关内成交413套，成交面积3.5万平方米；关外成交450套，成交面积7.28万平方米。

据深圳中原数据，在新政出台和评估价的上调15%双重政策的影响下，市场反应迅速，有74%的业主进行报价下调。

11月7日-11月13日，深圳新获得预售证相较前几周“冰点”的情况有所好转，有1个项目获取预售证，这也是十月之后一个多月内第三个获取预售证的项目、唯一一个住宅项目。

该项目为华盛观荟名庭(金洪观荟二期)，位于龙华观澜街道，本周获取预售7.72万平方米，合计806套住房，备案均价约为4.6万/平。

随后，11月11日该项目开盘，806套预售房源悉数推出，但最终仅实现一成的去化。

商业地产

11月7日-11月13日，深圳共计成交116套商业物业，环比增加26.1%；成交面积6201.6平方米，环比增加14.1%；成交金额2.87亿元，环比减少12.1%；成交均价下跌23%，为46248元/平方米。

办公物业方面，全市共计成交24套，比上周多20套；成交面积为2637.2平方米，而上周仅163.1平方米；成交金额8176万元，环比增加2294%；成交均价3100元/平方米，环比上涨48%。

土地市场

11月10日，深圳公开挂牌龙华、大鹏、坪山共3宗居住用地，总占地7.51万平方米，建筑面积34万平方米。

3宗地块采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让。竞买人报价达到最高地价限价时，有意继续竞买的竞买人由竞地价转为向上竞人才住房面积；住房预售时，销售均价必须低于周边同类预售项目届时备案均价的90%。

具体而言，地块的溢价率被控制在5%-30%左右。以龙华地块为例，限制最高地价28亿元，折合楼面价2.38万元/平方米，溢价率30.23%；地块商品房(资料、团购、论坛)住房预售时均价不高于5.67万元/平方米，最高销售单价5.98万元/平方米。

对比3宗地块的出让要求，基本与“深八条”涉及的竞配人才住房面积、提高保证金比例、严查土地购置资金来源、执行7090规定、加强销售价格管理等规定相符，这表明目前深圳正逐步落实调控的具体措施。

政策与市

自11月15日开始，深圳市住房公积金管理委员会将调整公积金贷款首付比例，公积金缴存职工家庭名下在深无房的首付比例最低为30%，名下在深拥有1套住房的首付比例不低于70%。

事实上，深圳公积金购房首付比例有过调整，一是2015年4月7日始首套住房首付款比例为20%，二套住房首付款比例为30%；二是去年9月1日起，二套住房最低首付款比例由30%降低至20%。