开发商当“房东” 商品房只租不售

今天上午，海淀永丰20号地和大兴黄村两地块进行了现场竞拍。至此，包括昨天下午竞拍的海淀永丰18、19号地，本市4宗采用“限房价、竞地价”出让方式的试点地块全部完成现场竞拍环节。除了海淀20号地块被首创、天恒、中粮联合体竞得外，其他3宗因为有2家以上单位报投自持面积100%以上，按照试点地块的竞买规则，将转入高标准商品住宅建设方案的投报程序，最终由北京市规划国土委组织专家评出获胜方案并公示，因此，目前这3宗地还不能确定哪家房企获胜。不过，可以确定的是，不管谁拿地，包括海淀20号地，这4宗地的商品住宅都将由开发商进行自持，不得销售，并作为租赁住房出租，这就意味着拿地开发商将成为“房东”。

拿地门槛大幅提高

10月13日，市规划国土委发布公告，明确海淀永丰和大兴黄村的4宗地块采用“限房价、竞地价”出让方式的试点。这4宗地块均设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上，通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。当投报商品住房面积比例有两个或两个以上的竞买人投报为100%时，则转入高标准商品住宅建设方案投报程序。所有商品住房将由开发商进行自持，不得销售，并作为租赁住房出租。

据了解，这种竞拍方式是本市为落实国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》的创新举措，旨在推动建立购租并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，鼓励、引导开发企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。这样，开发商拿到地后，将不能像以往那样通过销售的方式回收资金，虽然自持年限目前没有确定，但还是需要开发商有更强的资金实力。另外，高标准商品住宅建设方案中除规划建设方案及企业自持商品住房运营方案外，还包括绿色建筑星级、可再生能源利用、绿色建材使用比例、全装修比例以及其他提升建筑品质和能效的产品和技术措施等内容，对开发商的建设要求也大大提高。

开发商拿地热情不减

尽管“限房价”的规定注定这4宗地块的利润可能不会高，但仍受到开发商的热抢。除了海淀永丰20号地，其他3宗地均有十多家开发商参加了现场竞价。

昨天下午，率先竞价的海淀永丰18号地，共有16家单位参加竞买。经38轮报价达到土地合理上限价格50亿元，转入现场竞报企业自持商品住房面积比例的程序，最终绿地、万科等4家单位投报自持面积达到100%，进入高标准商品住宅建设方案投报程序。

海淀永丰19号地除了住宅，还有部分商业，共有11家单位参加竞买。经52轮报价达到土地合理上限价格59亿元，转入现场竞报企业自持商品住房面积比例的程序，最终保利、首开等4家单位投报自持面积达到100%，进入高标准商品住宅建设方案投报程序。

永丰地块竞价40轮

今天上午，海淀20号首先进入现场竞买环节，该地块共有8家单位竞买，经40轮报价达到土地合理57.6亿元上限价格后，转入现场竞报企业自持商品住房面积比例的程序，最终由首创、天恒、中粮联合体竞得，住宅面积自持达100%，商业面积自持10%。

大兴黄村地块，共有18家单位参加竞买，经21轮报价达到土地合理上限价格36.75亿元，转入现场竞报企业自持商品住房面积比例的程序，最终，中铁、万科等7家单位投报自持面积达到100%，进入高标准商品住宅建设方案投报程序。

按照竞买规则，除了海淀永丰20号地，其他3宗地的竞买人要在现场竞投日后的第10个工作日递交投报的高标准商品住宅建设方案。由专家组成的评选委员会将对这些方案进行评分后，最终确定竞得人。高标准商品住宅建设方案的投报时间为11月29日、30日上午。

房价预期将降低

业内专家表示，从最终成交的地价以及企业自持的面积看，设置地价上限起到了引导市场主体理性参与竞争，将北京土地市场的地价水平稳定在合理区间的效果。竞投企业自持商品住房的面积，也将增加城市的租赁住房供给，这也将满足不同层次自住性的住房需求，特别是保障以居住为目的的住房需求。

而且，试点地块在“限房价竞地价”的同时，还执行“90/70”政策，即套型面积90平方米以下的住房面积占所有住房面积比例的70%以上。这更能起到保障居民的刚需、自住性需求的作用。

另外，目前处于挂牌期的还有2宗地块，其中房山区韩村河居住用地，将全部建设“自住型商品住房”，销售价格13500元。“按照北京的土地政策实施，基本杜绝了产生高价地的可能性，也将直接影响未来售价市场，预计北京房价将快速降温，四季度涨幅将明显放缓，在自住房大量供应后，部分区域的价格很可能出现调整。”北京中原首席分析师张大伟这样说。