北京楼市调控启动预期管理 买家“悬而未决”

11月16日，北京市规土委土地交易大厅中久违地迎来了一个“热闹”的下午，北京首批“限房价、竞地价”试点地块中的两宗土地在这里进行了现场竞拍。令人意外地，当日竞拍的两宗“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地地块都没有在竞拍现场确定竞得人，而是最终都有4家企业因投报100%居住规模、商业(含办公)规模自持而进入高标准商品住宅建设方案投报程序。业内表示，升级版“限房价、竞地价”地块不仅一定程度上满足了开发商各种不同的拿地需求，还稳定了后市预期，全面启动了北京楼市调控的预期管理周期。

　　买家“悬而未决”

　　10月中旬，北京市规土委发布公告，明确海淀永丰和大兴黄村的4宗地块采用“限房价、竞地价”出让方式的试点，一石激起千层浪。

　　根据补充公告，新的出让方式着实有些“复杂”，在竞拍现场，两宗土地也分别经过了多轮竞争。据悉，11月16日出让的海淀区“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地(新)HD00-0401-0062、0166、0158地块二类居住用地以及海淀区“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地(新)HD00-0401-0132、0120、0162地块二类居住及零售商业用地，均设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上，通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。当自持商品住房面积比例有两个或两个以上的竞买人投报为100%时，则转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

　　其中，HD00-0401-0062、0166、0158地块土地面积约8.35公顷，建筑规模约13.88万平方米，土地用途为二类居住用地，共有万科、中铁等16家单位参加竞买。在投报阶段，有4家单位均投报居住建筑规模100%自持，最终这4家单位进入高标准商品住宅建设方案投报程序。根据上限价格计算，该地块折合楼面地价为36017元/平方米。

　　随后竞拍的另一宗地块也吸引了碧桂园、保利等11家单位参加竞买。在商业(含办公)用房自持比例投报中，有4家单位投报商业(含办公)建筑规模100%自持，最终这4家单位进入高标准商品住宅建设方案投报程序。最终折合楼面地价36220元/平方米。

　　开发商扎堆自持

　　虽然增加了诸多新的限制条件，包括限房价、竞地价、约束面积配比、房源五年内不得进入二手房市场等，但北京首次限房价地块入市仍然受到诸多房企的激烈争抢。

　　竞拍过程中均出现了有4家房企提报自持比例100%的结果，最终转入高标准商品住宅建设方案投报程序，10个工作日后房企递交商品住宅建设方案，市国土局根据方案评审确定由哪家企业竞得地块。

　　“政策严格，难敌房企疯狂。”中原地产首席分析师张大伟如是说。那么，为何房企会如此去争抢政策如此严格、盈利问题待解的地块呢？

　　据一位参与此次拿地的开发商介绍，有许多房企来竞拍这次的限房价地块，其实是为了“生存”，无论是北京本地的房企还是全国化布局房企的北京分公司，都要拿地建项目，而北京今年出让地块极少，即使是限房价地块，房企间激烈争抢也在所难免。

　　资料显示，2016年截至目前，北京土地市场当中仅有7宗含商品住宅地块实现出让，这也是在断顿5个月之后，再次有商品住宅地块站上拍卖台。亚豪机构市场总监郭毅认为，虽然“9·30”新政当中提出将适度增加土地供应，但从目前情况来看，2016年北京土地市场尤其是住宅市场仍将在极度短缺中收官，全年仅14宗住宅用地出让也将创造历史新低。

　　“房企激烈争抢海淀限房价地块的背后，也是在对赌未来房地产调控政策会走向宽松。”行业人士评论称，目前为稳定市尝平抑过高的房价，房地产政策较为严格，但并不意味着严格的楼市政策会一直持续，开发商激烈抢地或许也有这种考量。

　　强化预期管理调控

　　“确定的售价、确定的户型……本轮限房价、竞地价地块成交后，消费者对于这些地块上住宅项目的判断基本就成形了，可见这一措施对于市场预期的调控作用还是比较明显的。”亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存直言。

　　公开资料显示，北京此前就曾试水过限房价、竞地价的土地出让规则。市规土委表示，本次的出让是对原有规则进行了完善，增加了竞自持面积和竞投高标准商品住宅建设方案的内容。业内专家表示，从最终成交的地价以及企业自持的面积看，设置地价上限起到了引导市场主体理性参与竞争、将北京土地市场的地价水平稳定在合理区间的效果。

　　“本次，北京尤为明确地侧重需求调控，可见在供给侧改革的大背景下，有效地疏导需求而非压制需求，更贴近市场的调控手段已成为更‘主流’的政策方向。”伟业我爱我家集团市场研究院经理孔丹表示，北京对于需求端的调控一直是相对严格的，但从长期来看，需求还是需要通过合理方式来释放的，如果高端豪宅供应过多，大部分中效型的需求仍然被“间接”抑制住了，大量消费者对房价预期普遍保持较高水平，疯抢有限的几个刚需楼盘楼市的热度就很难得以有效缓和。

　　陈宝存坦言，楼市调控的治本之策，不是一味地压制需求，不是盲目地增加供应，而是稳定国内的房价预期。这种预期就是一定时间内刚需房有相对充足的供应、房价不会出现大起大落。