限购限贷能否拉住“脱缰的房价”？

这种“一放就热”、“一热就限”、“一限就冷”的“房地产纠结剧”还将持续到何时？

文｜董少鹏

由于8月重点城市房价再度暴涨，政府重新举起了限购、限贷等调控的拳头，目标十分明确，就是给“已脱缰的房价”降温。不过，这一次主要是各地政府出手，中央并没有宣布全国性的调控措施。至10月8日，北京、上海、深圳、南京、杭州、昆山、苏州、厦门、济南、武汉、南昌等共22个城市出台楼市新政。

随着各地限购令出台、贷款收紧，多地房产成交量骤降。长江证券（000783公告,行情,点评,财报,圈子）研报显示，10月第二周其覆盖的45个城市成交711.29万平方米，环比下降35.76%。有的城市堪称“断崖式下跌”。那么，房地产新政会长期执行下去吗？这种“一放就热”、“一热就限”、“一限就冷”的“房地产纠结剧”还将持续到何时？

笔者认为，高房价是中国经济发展到一定阶段的必然产物，是“迫不得已的选项”，躲是躲不开的。试图通过政策等人为手段控制房价，不仅难度相当大，而且可能酝酿更大风险。

很多人认为，高房价是投机资金使然，所以要收紧货币供应。其实不然，货币流向哪里，主要是受利益驱动。如果房地产价格上涨预期呈刚性，那么，货币供应紧也不能阻挡“趋利的货币”。货币政策不是推高房价的核心因素，而只是跟随因素。货币政策应着眼全社会供需平衡，如果只针对房地产行业施策，不仅会事倍功半，还会伤及房地产上下游产业。

导致房价长达20年上涨、近10年暴涨的核心原因有两个：一是保障房制度仍是短板。我国究竟建造多大比例的保障房才是适宜的，需要认真加以论证，但有一点是相对确定的——保障房比例偏低，且其分布不合理。不少城市把保障房建在“三不靠”的地方，把低收入人群“赶往”城市边缘，这样的政策是很不当的。调查发现，北京中心城区其实也存在大量的贫民窟式的低收入者聚居区。二是土地供应还没有做到市场化。地方政府靠掌控土地供应闸门维持房价只涨不跌，是人所共知的事实。

要解决高房价和房价过快上涨问题，首先应当把影响市场供需的这两个突出矛盾解决掉。这两个基础性制度问题不解决，房地产市场可能会“永无宁日”。毫无疑问，过高的房价已导致社会资本过度流入房地产行业，不利于各大产业部类协调发展，必须采取措施加以疏导，将聚集于房地产行业的利润分流到相关上下游产业中去。而不应采取简单的打压政策。

对于衡量房价合理与否的标准问题，一定要保持清醒头脑。西方发达国家一般把房价收入比作为衡量房价是否合理的常用标准，通常在3—6之间。也有专家提出房价涨幅高于CPI涨幅、低于GDP涨幅即为合理。笔者认为这两种说法都是纸上谈兵。由于我国房地产基础制度的不完善，这两种方法都不能完全适用。目前需要测算我国不同地区所需保障房的大体合理比例。同时，要真情实意地满足这些需求。

建议尽快召开专家座谈会，倾听各方面专家的意见，把房价问题放在“经济制度整体设计”中去考虑，否则将一误再误。必须使住房回归到第一属性即居住属性，需要下决心恢复公租房制度，大力完善保障房制度。

作者系经济日报集团证券日报副总编辑