京城楼市进入调控时期 商办物业迎来新机遇

　9月30日晚，北京、苏州和天津三地区先后出台楼市调控新政，打开楼市调控序幕。十一前后全国20余城跟进，相继发布楼市调控政策。“楼市新政”满月，新政效应正在持续发酵，北京楼市呈现出逐步降温的态势。面对这一局面，如何投资成为时下人们关注的热点。

　　业内人士认为，去投资化是住宅市场一观坚持的态度，尤其是在930新政之后，住宅市场回归理性，相较而言，商办物业需求却呈稳健增长态势；同时目前北京商办产品单价比住宅要低，正是购置写字楼的好时机。

　　2015年7月11日，北京市委市政府十一届七次全会终于使得通州行政副中心的定位尘埃落定，今年4月通州又从“行政副中心”升级为“北京城市副中心”，而随着大建设的加速，各项政策利好正在逐步兑现，基础设施建设、城区环境、生活配套等，与其他区相比有明显优势。此次北京部分行政功能东迁，首先就是要提高通州的行政能力，疏解非首都功能。大批稳定的就业人口进入通州，无疑为通州楼市带来大批需求。行政副中心可能会用5年的时间走完CBD用20年时间发展的过程。 从长远来看，政策的利好必然拉动整体板块价值，区域内楼市项目也会成为受益者。

　　

　　如果说通州区域的住宅市场短时间内已被迅速催熟，而商办物业却还处于初生阶段。通州区域新开住宅单价早已突破了5万直逼6万，几乎是商用物业的2倍。办公物业说到底还是靠产业支撑，正如央视周边催生了一个电视生态链一样，围绕政府部门，必定要衍生出一个以服务业为主的产业链。这也意味着，跟随北京市行政机关外迁通州而来的服务企业，将会对写字楼产生大量需求。

　　据了解，目前通州区已有包括光机电基地、金桥基地、物流基地、商务园，通州经济开发区，永乐开发区、聚富苑产业园区、星湖科技园等11个产业园区(基地)。这11个产业园区也将享受到中关村“1+6”自主产业示范区的政策。未来的通州城市副中心将重点发展现代服务、文化创意、旅游健康等产业。最近，随着通州整体规划的调整完善，已有一批金融、物流以及互联网企业将目标转向了通州。

　　记者近日在走访通州区光机电产业园区时了解到，目前区域内已经有几百家世界500强企业、中国500强企业及高新技术企业，包括京东集团、小米、酒仙网、凡客等电商巨头和众多互联网概念公司，其均选址在光机电产业园区周边5公里范围内。

　　与此同时，周边商办物业的配置也在进一步完善。以光机电产业园区为例，区域内除了以企业独栋办公为主的“枢密院”项目外，同样由其开发的“尖子班”项目则主要瞄准了初创型企业及小微企业办公。

　　目前“尖子班”项目已实现70%的去化，在售产品为100至1200平米的现房写字楼和200-500平米的商业独栋及底商。在商住市场火热的情况下，“枢密院”坚持开发写字楼物业，主要是着眼于整个区域未来的产业发展。据统计，2012年至2015年，“枢密院”产业园区入驻企业累计已完成8亿元的税收。

　　

　　新一轮调控，从物业类型看，重点是针对住宅。房地产是一个政策导向性很强的市场，而去商办项目的库存，一直以来都是国家的大政策导向，从这种角度来看，投资商业写字楼更安全，这便为商办物业提供了机会。任何市场，都是在它夯实底部、开始向上爬升的阶段进入，才是投资收益最大化的选择。从北京的整体市场看，通州商办市场的潜力被严重低估。新兴产业和服务业，正在给这座城市副中心注入可为之背书的生命力。