楼市错位去库存：大战才刚刚打响

[受经济发展水平、消费能力等因素的限制，湖南省各市州房地产库存增减差异巨大。7个市州的商品房待售面积仍在增长，其中湘西州的待售面积增幅高达20.4%，尽管怀化市前三季度销售面积增长速度高达52.4%，但其9月末的待售面积增速仍高至6.5%，库存不降反升。]

9月末10月初全国22城调控政策相继出台，一手结束了2016年前九个月的楼市繁荣。以全国楼市普涨、一二线城市楼市爆发为主要特点的房地产周期过去了。严厉的调控政策不欢迎炒家入场，但去库存继续。

房地产去库存是中国2016年五大主要任务之一。去库存上半场中，信贷宽松、政策释放红利、房价加速上涨。如今，中国楼市去库存到了下半场，不论信贷抑或是楼市政策，均是拧紧水龙头，告别一二线城市后，去库存政策需在三四线城市发光发热。

中国住建部政策专家委员会副主任顾云昌接受第一财经记者采访时表示：“2016年中国楼市去库存有所成效，但仍显不足。2017年去库存的问题将更加严峻，去库存政策需要更加精准有力，考验顶层决策者的智慧。”

错位去库存

在2015年底召开的中央经济工作会议上，房地产去库存是2016年五大主要任务之一。此后不久，各地的去库存政策相继出台，鼓励农民购房已成标配，信贷和政策环境是史上最宽松的时候。

由此带来的直观结果是中国房价、地价创新高，房地产市场高烧不止。中国指数研究院检测数据显示，截至8月，全国百城新房均价为12270元/平方米，环比上涨2.17%。中国百城房价环比已经连续上涨16个月，同比已连续上涨13个月。

房价上涨城市从一线、强二线向弱二线、强三线城市蔓延。一线城市并非是此轮去库存的主要调控城市，但强悍如深圳，此时的房价亦已经连续上涨了20个月，在北京、广州、上海三个一线城市中，同样也是房地双热。

但最大的主角是二线城市，合肥、南京、苏州与厦门领涨全国，被业界称为楼市“四小龙”。

国家统计局数据显示，今年1~9月份，商品房销售面积105185万平方米，同比增长26.9%，增速比1~8月份提高1.4个百分点。商品房销售额80208亿元，增长41.3%，增速提高2.6个百分点。其中，东部地区商品房销售面积同比增长29.3%，销售额51080亿元，增长47.7%。中部地区商品房销售面积增长32.7%，销售额增长44.6%。西部地区商品房销售面积增长16.4%，销售额12881亿元，增长17.9%。

库存方面，9月末，商品房待售面积69612万平方米，比8月末减少1258万平方米。其中，住宅待售面积减少1177万平方米，办公楼待售面积减少45万平方米，商业营业用房待售面积减少45万平方米。

但记者将9月末全国商品房待售面积数据与去年同期对比发现，库存却是不减反增，去年同期商品房待售面积为66510万平方米，今年的数据同比增加了4.7%。库存增加可从施工面积上找原因，今年1~9月份的施工数据，中国房地产开发企业房屋施工面积同比增长3.2%，高达71.6亿平方米。

除了商品房数据之外，土地数据亦是本轮去库存过程中资金过剩、房企活络的投射。中国国土资源部数据显示，前三季度全国国有建设用地供应31.88万公顷，同比下降4.6%，但合同成交价款却增长24.8%至2.28万亿元。土地出让面积和成交价款量减价增，全国有23个省份土地出让价款同比增加。对此，国土资源部不动产登记中心研究员王建武分析称，“前三季度去库存与高地价并存，调控难度加大。”

顾云昌认为，中国楼市的去库存大战才刚刚打响。顾云昌告诉第一财经记者，2016年楼市去库存是有效的，整体库存确实得到更多去化。“但是令本该去库存的三四线城市没能去库存，不该去库存的一二线城市却吸引了大批炒家入场，抬高了房价，从这点来看，去库存政策有局限性。”

去库存到了下半场

国家统计局突出显示15个一线和热点二线城市10月上半月的价格变动。据数据，北京、天津、上海、南京、合肥、厦门、广州、深圳、成都等15个城市，新建商品住宅价格环比指数全部出现负增长，其中，无锡的变动指数最高，为-3.8，而过去涨势最强劲的深圳，变动指数是-2.2。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读表示，一线和部分热点二线城市房价过快上涨的势头得到明显遏制，各地楼市集中调控的效果显著，房价走势趋稳。

一个月前，全国22个热点城市先后出台楼市调控政策，在限购、限贷、确保土地和新房供应、遏制各种违规资金进入房市和整顿开发商和中介等多个方面控制楼市“疯牛”，前九个月的楼市繁荣正式宣告结束。

在受到调控的城市之外，因受市场氛围影响，楼市同样到了调整、降温的时刻。中原地产研究中心统计数据显示，10月1日~30日，全国54个城市合计签约商品房住宅270164套，较上月下降15%。

要是更具体地对比一个城市调控前后的楼市变化，不妨以深圳为样本。

据深圳中原研究中心监测，10月新房住宅无一个项目取得预售，仅3个项目入市，供应面积仅有11.0万平方米，环比大降77%。至于成交，因新房备案数据滞后，二手房成交数据更能体现楼市实况。10月，二手房成交均价56790元/平方米，环比下跌4.2%，成交6329套，环比减少18%。

统计局新闻发言人盛来运在10月19日举行的发布会上表示，短期来说，调控政策对一线城市和少数二线城市的商品房销售、投资，甚至对经济都会带来一定压力；但对全局影响没有想象的那么大，其他城市还在按照既定“去库存”等政策来管理。

在湖南省，省统计局于11月1日发布的数据分析显示，今年前三季度，湖南14个市州商品房销售全部实现正增长。至9月末，湖南商品房待售面积3193.28万平方米，同比下降3.6%。

但受经济发展水平、消费能力等因素的限制，湖南省各市州房地产库存增减差异巨大。7个市州的商品房待售面积仍在增长，其中湘西州的待售面积增幅高达20.4%，尽管怀化市前三季度销售面积增长速度高达52.4%，但其9月末的待售面积增速仍高至6.5%，库存不降反升。

顾云昌告诉记者：“去库存不是一句口号，是牵涉到国家和城市经济产业多个方面的复杂问题。总体来说，依然要结合新型城镇化、发展城市产业以创造就业机会、提高农民工收入、鼓励农民工进城购房，并且，要进行土地制度改革，赋予农民宅基地流通性，让其可以变现并创造购房需求。”

顾云昌表示，很难判断中国楼市去库存需要多长时间，如果三年内可以解决去库存问题就很了不起了。