张家口楼市乱象：开发商捂盘待涨 拆迁户无房可买
无证销售等乱象显现，住建部门已开始严查
许晓
冬奥会申办成功后，河北张家口从一个四线城市晋升为三线城市。随着知名度的提高，张家口房价一年之内每平方米上涨近5000元。在此形势下，开发商们都不着急出售，纷纷表示已无房可卖。而据张家口房管局数据显示，截至11月1日，张家口市商品房可售面积为223.02万平方米，可售数量为25899套。
“张家口市区共27770个拆迁户，已安置7000多户，还有2万多拆迁户等着买房，开发商明摆着就是在捂盘待涨。”当地鸿信房产中介王姓销售经理向《中国经营报》记者透露，现在各个开发商都只卖较差户型，好房源留着明年继续涨价。
据了解，冬奥会的成功申办，京张高铁即将通车，三年棚户区改造带来两万多拆迁户购房需求，这一系列因素让张家口楼市需求上升。一边拆迁户持币待购却无房可买，另一边开发商捂盘惜售坐等涨价。而这种局势下楼市乱象也逐渐显现，部分项目无证预售，甚至有未批先建项目也涨价出售。
10月28日，张家口市住建局已在官网对捂盘惜售和无证预售的两个违规项目进行了通报批评。对于其他违规项目，张家口市住建局相关负责人向记者表示，已安排市场稽查站启动调查程序，待查实后，将依据《商品房预售管理办法》进行处理。
开发商有房不卖
张家口毗邻北京西北部，市内分桥东区、桥西区和经济开发区。当地人称，这是一座被山包围的城市。而2015年7月31日，北京获得2022年第24届冬季奥林匹克运动会主办权，张家口将与北京共同承办。冬奥会的成功申办，随后带火了这座城市的楼市。
近日，记者在走访张家口多个楼盘后发现，张家口市内三个区中，经开区房价最高，均价在11000元每平方米左右，桥东区次之，多数项目报价在9000元每平方米左右，部分项目也过万。桥西区房价则相对较低，除了部分项目报价超过8000元每平方米，不少项目报价在5000元每平方米左右。据了解，去年8月份，经开区均价仅为每平方米5800元~6200元每平方米左右，桥东区为5700元~5800元每平方米左右，桥西区为5400元~5500元每平方米左右。
“张家口的房价是一天一个价，一个月能涨600元。”有销售人员表示，冬奥会申办成功后，房价从去年7月份一直涨到现在，短短一年每平方米已经涨了近5000元，完全翻了一番。“大家都不着急卖房，都等着房价涨的差不多了，再出手。”
位于经开区的凤凰城项目售楼处，放着一房一价公示牌，但26套房源显示的都是顶层，单价为9800元每平方米，而工作人员一直在玩手机，并不忙着接待客户，只称没有好房源可售。
“没有房子了，只剩一套顶楼。”10月29日，位于经开区的京润·现代城售楼处销售人员表示，年前就已经卖完了。桥东区的张垣新城销售人员也称，现房去年年底已经卖完了，只剩两套一楼和两套两层一户的大户型，房价已涨到8500元，而期房还未开盘，开盘时间和价格未定。
这并非个案，记者从一众楼盘销售人员口中得到的答案，要么是无房可卖，要么只剩顶楼和大户型较差房源，要么是只剩还未开盘的期房。
而据张家口房管局数据显示，11月1日，张家口市区商品房可售面积为223.02万平方米，可售数量为25899套。而按10月份销售量为890套为标准，从张家口商品房去化周期来看，张家口库存仍较高，要消化剩余房源至少还需两年。
数据显示，京润·现代城八号院小区在售数量为73套，张垣新城为72套。
桥西区天宝中苑销售人员直接告诉记者，不需要再看其他楼盘了，大家都在捂盘待涨。
“开发商有房不卖，谁也没办法。”新房求而不得，部分购房者便将目光投向中介。但中介手中的房价也是水涨船高。据聚源地产中介后台数据显示，大部分项目均价超过7000元每平方米，东麓苑均价则高达10000元每平方米。
两万多持币拆迁户成争夺焦点
整个张家口市，崇礼县房价最高，该县为2022年冬奥会部分项目举办地。目前，该县已改名为崇礼区。
据了解，崇礼区房价在15000至28000元之间，涨幅达到了130%，普通民房价位在7500~11000元。据崇礼区富龙·四季小镇王姓销售人员介绍，大部分购房者来自北京，主要为了冬季滑雪夏季避暑，还有一部分是因为看准2022年的冬奥会概念，前来投资房产的，而张家口市区内的房子则主要面向当地人。
据张家口市政府工作报告显示，2016年城乡居民人均每年可支配收入分别为23841元和8341元，高昂的房价与当地居民微薄的收入形成鲜明对比，购置房屋明显存在压力。
经开区鸿信房产中介王姓销售经理向记者透露，因举办冬奥会和修建京张高铁，将集中涌现两万多拆迁户，他们成为这几年的购房刚需，各个开发商不怕房子卖不出去，这是造成房价上涨的主因。
公开信息显示，张家口市政府将2016年到2018年确定为棚户区三年攻坚战，将集中改造438个棚户区，涉及125794户拆迁户，其中2016年改造棚户区191个51300户，2017年169个44227户，2018年78个30267户。而就张家口市区三个区而言，桥东区涉及21777户拆迁户，桥西区涉及13193户，经开区涉及12235户，共涉及47205户拆迁家庭。
当地人告诉记者，大部分家庭手里都有两套房。而要购置新房者，不是为了结婚，就是父母买来给孩子上学用。而今年大部分的购房者主要是拆迁户。
据张家口市桥东区探机房地块补偿文件显示，该地区拆迁补偿标准为每平方米8817.9元，此外还有每平方米25元搬迁费、每平方米12元的临时安置补偿和每户3万元的奖励，另外，房产证面积之外每平方米补偿为1500元。据了解，为了配合政府去库存措施，拆迁户拿到补偿款一个月内购买商品房，另外还奖励10万元。
这让众多拆迁户陷入两难境地，要么高价买来差房源可拿购房奖励金，要么持币待购，但等来的可能是更高的房价。
对此，张家口市委宣传部相关负责人向记者表示，现在棚户区改造第一阶段基本完成，款项已发到老百姓手中。给拆迁户的钱是高于第三方评估的市场价格的，他们除了买房外还能剩下很大一笔钱。“现在百分之九十的拆迁户已经买到房子了，而没买的可能是有他们自己的想法，看着房价上涨，政府也没办法。”
距离2022年冬奥会举办还有6年，经济学家孙飞分析认为，冬奥会带来周边基础设施、商业设施的完善，房价会有一定程度上涨。但张家口作为三线城市最终房价会回归到本来的价值定位，到时主要看房价收入比与租售比，特别是租售比。孙飞建议，如果现在房价合理可以买，泡沫太大可以先租房，等房价合理后再买。
乱象层出住建局严查违规行为
张家口市委宣传部相关负责人表示，冬奥会临近，张家口即将成为国际性城市，随着知名度和城市功能的提高，相对的房价肯定要高。
11月11日，记者再次查看张家口房管局数据，其显示当日张家口市区商品房可售面积为216.04万平方米，可售数量为24753套，仍有大量库存。
张家口市住建局有关负责人向记者表示，已在严查捂盘惜售和无证预售等违规行为。市住建局官网显示，10月24日，市住建局在突击检查中发现个别企业违规经营，存在捂盘惜售、不按规定时限公开全部房源、不及时进行商品房网签等问题，还有个别项目涉嫌违规预售。
记者调查了解到，张家口世贸华天房地产开发有限公司开发的世贸广场项目，未全部公开剩余的9套房源。住建局要求其限期整改，在2日内公开全部房源，严格落实一房一价，明码标价制度。对于河北金凤房地产开发集团有限公司开发的金域首府项目涉嫌违规预售现象，住建局表示已安排市场稽查站启动调查程序，目前正在调查取证阶段，待查实后，依据《商品房预售管理办法》进行处理。
金域首府销售人员向记者表示，已作出整改，只卖有证的，无证的没在销售。而世贸广场小区项目销售人员表示只剩两套顶楼和两套2楼，但截至发稿，张家口市房管局仍显示其在售数量为193套。
除了捂盘惜售和无证预售外，有的未批先建项目也公开销售。记者调查发现，桥西区的天宝中苑项目在未取得土地证的情况下，一期房源已售罄，二期房源部分在售，四五层单价9300元左右，19和20层单价9700元左右。而天宝中苑业主表示“五一”节购买时，单价只有6800元。该项目赵姓销售人员向记者坦言，几个月涨3000元已属正常，等到年底房价将突破一万二三，因为到时将有更多拆迁户需要购房。
桥西区国土资源局分局监察科郭科长和张家口市规划局法规科科长荆继华都向记者证实，天宝中苑属于未批先建项目，之前已对其进行过多次处罚，目前正在走招拍挂程序，预计明年年初能办下来相关手续。而对于其无证销售行为，张家口市住建局表示已安排市场稽查站启动调查程序，进行核实处理。
