楼市火爆之下 土地出让面积却在连年下降

自去年起，房地产市场迎来了又一个爆发性增长的周期，量价齐升。受益于今年以来地价的迅猛增长，2016年前三季国有建设用地出让合同总价同比增长了24.8%。尤为重要的是，土地出让金额的大幅攀升是建立在供应面积减少的基础之上。

　　事实上，在国家去库存政策的影响之下，近几年以来，政府在土地供应上保持较为谨慎的态度。自2014年起，房地产用地供应连年下降，今年前三季的供应量为7.1万公顷，同比还下降了7.8%。

　　卖地收入顺势上扬土地供应持续下滑

　　房地产市场的好坏，往往决定了当年的土地出让情况。这在过往都得到了验证，但在2016年却稍微有点不同。

　　国土资源部近日公布的数据显示，2016年前三季度的国有建设用地出让合同成交价款达到2.28万亿元，相比去年同期大幅增长24.8%。在连续两年下跌之后，国有建设用地出让金随着2016年火爆的市场有了一次大幅度增长。

　　2013-2016年国有建设用地出让金

　　

　　不过，与土地出让金大幅增长不同的是，2016年的房地产用地供应量却延续了之前两年的颓势，继续下滑。国土资源部数据显示，2016年前三个季度的全国国有建设用地供应31.88万公顷，同比下降4.6%。其中，工矿仓储用地8.49万公顷，同比下降0.6 %;房地产用地7.10万公顷，同比下降7.8%;基础设施等其他用地16.30万公顷，同比下降5.2 %。全国土地出让面积14.31万公顷，同比下降4.8%。

　　2013-2016年房地产用地供应量

　　

　　自2014年起，房地产用地供应就一直在下降。2013年、2014年、2015年的供应量分别为20.32万公顷、15.14万公顷、11.98万公顷，2014年同比下滑了25.5%，2015年则下滑了20.9%。

　　

　　2011-2015年国有建设用地供应变化情况

　　房多多数据研究院分析认为，前两年因为市场较为平淡，且全国较多城市的库存高居不下，所以开发商拿地普遍较为谨慎，在需求不足的情况下，市场供应量也不断下滑。在地价保持平稳的情况下，土地出让金自然也有了大幅的下滑。

　　到了2016年，房地产市场变得非常火爆，各地地王频出，房价的不断攀升推高了地价。不过，此轮楼市火爆主要集中于一二线城市，而这些城市的土地资源相对比较稀缺，而三、四线城市本来就有大量的库存，在国家去库存政策的引导下，土地供应也很少。所以，上诉原因最终导致了2016年前三季度土地市场“价增量减”的情况发生。

　　中国土地综合开发研究院研究员何庆斌认为，“土地价格更多是资产价格和市场预期的双重反应，目前是资金避险的需求比较强，房地产企业回笼了销售资金之后，为了避险，只能继续买入资产，也就是买地，这在一定程度上造成了住宅用地价格的普遍上升。”

　　土地市场后市看衰楼市将以存量房交易为主

　　随着十一前后，多城市出台相应的调控政策，楼市暴涨的势头得到了很好的控制。

　　以深圳为例，在“深八条”实施近一个月之后，市规土委公布数据显示，10月深圳新房成交均价55611元/平方米，较9月均价61600元/平方米回落了不少，新房价格指数下降0 .3%，新房成交量较去年同期下降22.1%。总体运行较为平稳。

　　房多多数据研究院分析认为，目前来看，调控政策出台后市场反馈还是比较迅速的，后面的市场将会比较平稳。因此，在去库存的基调之下，第四季度的土地市场的供应也将延续下滑的态势，而未来的楼市也将以存量二手房交易为主。

　　相关数据显示，2015年全年，北京、上海、深圳的二手房成交面积已经全面超越了新房。而在2016年，在这三个城市的二手房成交面积已经两倍甚至三倍于新房了，这种态势正在扩展到越来越多的二、三线城市。

　　二手房市场的飞速发展，也使得越来越多企业参与到这个市场中。比如，以新房业务起家的房产互联网交易平台房多多，在2015年推出“直买直卖”切入了二手房领域，力求通过线上平台让买家与卖家直接取得联系，并为他们提供相应的交易服务，从而让用户获得更透明、更安全的交易体验。

　　未来，随着土地供应量的进一步下滑，市场关注的焦点将进一步从新房转移到二手房，这个市场未来的竞争也将越来激烈，让我们拭目以待吧。