机构：广州房价仍有上升空间 未来市场面临风险凸显

今年广州一手住宅销售面积和销售金额双双创历史新高没有太大悬念，这样的判断放到全国楼市也同样适用。而在“930”全国热点城市楼市调控政策转向之下，今年房价、地价双双上涨的局面会不会改变？房价、地价会不会因此掉头？来自合富地产研究院的分析报告认为，未来市场降温难免，每一次调控的短期效应都有影响。预计不同城市的后续市场表现或有差异。同时各城市楼价走向也将分化，珠三角的四个城市广州、佛山、深圳、东莞，将呈现广、佛温和调整，而深、莞明显调整的局面。

主要观点

●广州：前期房价、地价上升幅度相对较小，时间也滞后，自住改善需求构成更多，供应相对要充足一些。预计广州楼市调整会温和很多，房价、地价还有上升空间。

●东莞：限购全覆盖，来自深圳的投资性购房较多，由于前期去化量大，库存和供应相对少，处于阶段性供不应求。来自深圳的投资购房退潮后，东莞房价回调难以避免。

●深圳：对二套房贷限制严，前期房价、地价升幅巨大，投资投机需求占比大，外来人口流入量大。预计深圳房价、地价回调会相对明显一些，市场消化调整的时间相对长。

●佛山：局部限购，来自广州的购房需求自住占比较大，广佛同城联系更紧，市场供应尚充足，预计市场会有所调整。

广州房价地价有上升空间

最新监测数据显示，多个热点城市10月份楼市成交环比下降，如南京、杭州、北京、合肥、东莞、佛山等，成交比9月下降20%-70%。有些城市虽然10月份网签量比9月上升，但主要还是网签时间有滞后、或交易赶在调控实施日前集中抢闸等原因造成的，调控后购房客户上门量、签约量都在减少。

合富地产研究院认为，考虑到这一轮房地产上升、调控都有城市间分化的特点，预计后续市场表现也会有所不同。以珠三角城市广州、深圳、佛山、东莞为例：广深同属一线城市，城市吸纳力强，外来人口大，供求关系偏向于供不应求，限购均比较严格，这是共性。但这两个城市差异也显著，深圳对二套房贷限制比广州严，前期房价、地价升幅巨大，投资投机需求占比大，外来人口流入量大，广州前期房价、地价上升幅度相对较小，时间也滞后，自住改善需求构成更多，供应相对要充足一些。因此，综合看两个城市的后市表现，预计深圳房价、地价回调会相对明显一些，市场消化调整的时间相对长。广州的调整会温和很多，房价、地价还有上升空间。

而佛莞毗邻一线城市，同属于一线购买力外溢的二三线城市，对外地人限购只限第二套，供求大致均衡，房价、地价与相邻一线城市相比处于洼地，前期价格涨幅较大，这是他们的共同点。他们的差异也是显而易见的，限购方面东莞更严，全覆盖，来自深圳的投资性购房较多，由于前期去化量大，库存和供应相对少，处于阶段性供不应求。佛山只是局部限购，来自广州的购房需求自住占比较大，广佛同城联系更紧，市场供应尚充足，预计两个城市市场会有所调整。相比之下，可能房价较地价的调整明显，因为房企还会继续投资进驻布局，只是拿地会谨慎一些，而来自深圳的投资购房退潮后，东莞房价回调难以避免。

未来房地产面临风险凸显

分析认为，未来房地产面临的风险将有所凸显。第一个是政策风险。这轮调控目标并非只是单单抑制房价、地价过快上升，显然还有防范资产泡沫、去除房地产高杠杆的政策指向。逻辑上包含防止因房地产过度膨胀而经济脱实向虚，从而阻断经济结构转型，加剧社会矛盾。

同时，近两年货币政策趋向宽松，一方面稳经济增长需要宽松的流动性环境，另一方面宽松的货币环境容易带来资产泡沫风险，以及通货膨胀风险。决策层一直在寻求平衡和理想的结果，虽然通胀风险暂无须担忧，却已经历股市大幅波动和房地产大涨两轮风险考验(人民币汇率风险也是潜在风险)。

另外一个风险是市场风险。本轮调控措施不同城市差别较大，房屋市场和土地市场分化加剧，企业投资需要认真研究不同城市的调控政策措施影响如何，也有仔细判断城市与区域房地产市场未来走势。特别是土地市场，可以说是重要调控对象，此时再用高杠杆拿地、高价拿地，风险非常之高。假如未来从供给端、需求端的资金杠杆率不断下降，那么有些城市的房地产市场调整时间可能比较长，这时候开发企业高成本、高杠杆发展的风险较大。