商住房告别“一涨均涨” 专家提醒投资商住要谨慎

买个商住房就能赚个盆满钵盈？现在看来不一定。北京晨报记者近期调查发现，同一区域的二手商住房成交均价比二手住宅成交均价低了上万元。有业内专家表示，北京商住价格结束一涨均涨的时代，出于投资目的的购房人选购商住产品需要更加谨慎。

案例

持有商住房5年收益有限

像许多投资客一样，陈雨(化名)想要凭借倒腾北京商住房搭上淘金楼市的快车。但是，他的希望落空了。

提起买房的经历，陈雨回忆说，“2011年左右，我想在北京海淀购买新房。经过对比，我发现在海淀区同一区域，商住房的单价比住宅的单价便宜一些。而商住房的租金比住宅的租金高一些。所以，我下决心购买商住房。”

按照陈雨的说法，他在海淀区买了一套效型商住房，单价为10800元/平方米。与附近的新建商品住宅相比，这套商住房的单价便宜2200元/平方米。他支付商住房的首付20多万元，贷款20多万元。

“经过5年的时间，这套商住房的价格涨为2万元/平方米。可是，附近的住宅价格已经涨超4万元/平方米。”陈雨说，他当初没有购买住宅，现在觉得挺后悔。

市场

同一区域商住房与住宅存差价

实际上，陈雨遇到的情况并非是个案。一周以来，北京晨报记者走访北京石景山区、东城区等多个地区中介门店，发现同一区域的商住房与住宅确实存在一定差价。

“目前，位于石景山区的CRD银座是商住房，成交均价在4.5万元/平方米左右。而附近的远洋山水住宅小区成交均价为5.5万元/平方米至6.5万元/平方米。”石景山区一家21世纪不动产门店的经纪人说，两者相比较之下，商住房没有住宅涨得快。

东城区一家链家门店的经纪人表示，“由于部分住宅属于学校划片范围，此类住宅与附近商住房的差价会更大。以东城区富贵园住宅小区为例，该小区是学区房，目前成交均价为9万元/平方米至10万元/平方米。而附近的自由季是商住房，成交均价为4万元/平方米至4.5万元/平方米。”

来自北京中原市场研究部统计数据显示，在北京核心区域中，北京商住房与住宅存在较大差价，比如位于朝阳区的首城双景商住房成交均价在6.5万元/平方米左右，附近的首城国际住宅成交均价为8.5万元至9.5万元/平方米；位于海淀区的新华联国际商住房成交均价为7万元/平方米左右，附近的翠微小区住宅成交均价为9.5万元/平方米至10万元/平方米。

对于同一区域商住房与住宅存有差价的原因，北京中原市场研究部主管康芃表示，“通常情况下，北京商住房的居住舒适度不如北京住宅。北京商住房大多数是一梯多户，公司与拽都有，容积率较高，私密性较差。北京住宅是封闭小区，一梯几户，容积率较低，私密性较好。”

“从土地使用年限和土地性质来说，北京商住房与北京住宅有本质区别。住宅具有70年产权，商住房只有40年或50年产权。”亚豪机构市场总监郭毅告诉北京晨报记者，现在的商住房大多使用的是商水商电，几乎不通天然气；住宅使用的是民水民电，可以通天然气，前者比后者生活成本高不少。

易居智库研究总监严跃进认为，北京商住房不能办理落户，无法解决业主子女入学的问题；北京住宅可以办理落户，若是带有学区，可以解除业主子女入学的问题。正因为如此，更多的购房人愿意选购北京住宅。

提醒

投资商住房需谨慎

投资北京商住房，出手需要谨慎。这是多位业内专家达成一致的观点。郭毅对北京晨报记者说，“购买商住房要选择北京核心区域，因为北京核心区域的商住房可以获得较好的租金，保值增值幅度较大。处于北京非核心区域的商住房，不一定能够获得较好的租金收益，出于投资目的的购房者购买此类商住产品需要更加谨慎。”

“在二次出售时，北京商住房的税费高于普通商品住宅。这部分费用大多会转移为购房成本，势必会影响商住房的二次出售。”伟嘉安捷分析师吴昊如是说。

郭毅表示，“在选购北京商住房时，除了考虑价格与户型因素外，购房人还要注意商住项目是否具有商业配套、轨道交通等内容。一般来说，距离地铁近、具有较强商业氛围的商住房抗风险能力会更高。”

北京在售二手商住房与二手住宅价格对比表

区域板块商住价格周边住宅价格备注

东城区朝阳门北京INN5-5.5万朝阳首府7.5-8万

金宝街凯德华玺5万左右禾风相府10-12万

朝阳区双井首城双景6.5万左右首城国际8.5-9.5万

西城区西直门金贸中心5.5万左右铁路巷10万左右

宋家庄方恒偶遇3-3.5万方庄南路18号院5.5万左右

石景山区鲁谷CRD银座4.5万远洋山水5.5-6.5万商住是loft，实际面积是房本面积的两倍

海淀区公主坟新华联国际7万左右翠微小区9.5-10万

(上述表格内容来自北京中原市场研究部)