楼市信贷监管趋严 “隐形”杠杆资金进入房地产受限

楼市调控一月有余，从成交量和价格看，本轮调控的效果逐步显现。信贷是左右楼市的一个重要因素，从上海落地的措施看，违规资金进入房地产市场将受到更严格的限制。

加强信贷监管

上海近期对房地产金融市场采取了较为严厉的调控政策，尤其是住房信贷不断趋紧，以遏制非理性的购买需求。11月3日，《关于切实落实上海市房地产调控精神，促进房地产金融市场有序运行的决议》(简称《决议》)发布，具体措施包括：审慎评估借款人家庭偿债能力，严禁变相规避调控政策和住房信贷管理规定；防止信贷等各类资金，尤其是理财资金违规进入土地市场。

中原集团研究中心认为，在上海市市场利率定价自律机制作用下，《决议》对各商业银行具有较强的约束力度，预计上海的住房信贷管控将不断趋紧。这对购房贷款的擦边球行为将形成明显遏制。此外，之前商业银行在房贷业务中灵活开展的“接力贷”、“合力贷”等，被部分银行叫停。这将进一步制约购买力有限的人群。

上海市市长杨雄此前表示，住房成交量已经恢复到正常年份平均水平；上海在不断研究新情况、新问题、新措施，努力保持市场平稳健康发展。

在信贷、限购和提高首付等组合拳作用下，调控效果进一步显现，市场成交进一步萎缩。中原集团研究中心数据显示，11月首周，各地新房和二手房市场整体成交量环比均有所回落，且非调控城市与调控城市成交降幅基本一致。这表明22城市的政策收紧已令全国主要城市市场都受到影响。中原监测的40个城市数据显示，上周新建住宅成交面积环比下降10%。一线、二线、三四线城市均有所回落，降幅分别为15%、7%、15%。

出台调控政策的城市整体新房成交量环比下降9.7%，约七成城市成交量环比回落，降幅较大的城市包括厦门、惠州、苏州等。非调控城市整体新房成交量环比下降9.4%，同样约七成城市成交量环比回落，降幅较大的城市包括襄阳、温州、常州等。

二手房市场成交量上周整体走低。中原监测的21个城市二手住宅成交面积环比下降7.6%。其中，苏州、厦门、北京等地降幅较大。自10月初多个城市实施调控以来，二手房市场成交水平明显回落，整体价格涨幅逐步收窄。

根据中原二手住宅价格指数，10月除成都外，其他七大主要城市的价格指数环比涨幅全面收窄。其中，对市场反应最为敏感的深圳价格指数环比大幅下跌4.2%，跌幅为历史第二大。今年3·25新政后，深圳在4月一度出现房价下跌。但此次调控后的10月跌幅明显高于4月水平。随着多地二手房成交量持续下滑，预计后市房价走势将进一步回落。

降低“隐形杠杆”

中国证券报记者从北京部分银行了解到，目前北京信用和收入良好的贷款申请者仍然能够拿到商贷85折的优惠利率，各家银行的放款速度仍较为正常。

在本轮房价上涨中，除了提高贷款数额，居民加杠杆现象普遍。记者从身边购房者、银行等机构了解到，前期不少消费贷(包括房抵贷、信用贷)成为了购房者的首付来源之一。但了解到的情况显示，不少银行收紧了信用贷的发放，同时在放款方式、审核标准方面加强了监控。

据了解，消费贷申请通过后，银行将不再对申请人发放现金，而是以批准放款额度的形式向申请人放款，申请人只可以通过POS机或其他消费平台进行消费，不能提取现金。同时，利率也有所提升。某股份制银行放贷专员告诉中国证券报记者，目前无抵押信用贷利率采用日息制，随借随还，每万元日息2.5元。这意味着年化利率达到9%左右，比一年期贷款利率高出了一倍。该专员表示，如果贷款申请人在其他银行有尚未结清的消费贷，银行将选择不予审批新增信用贷款申请。

中原地产首席分析师张大伟表示，在本轮房价上涨中，相当部分的消费贷款化身首付款进入了楼市。记者的草根调研也证实了这一点，2016年以来，房价水涨船高，很多购房者望首付兴叹，部分购房者选择通过消费信用贷、房抵贷的方式从银行获得贷款来补充首付。

银行贷款一向是成本最低的信贷资金来源。随着银行加强对消费贷的审批和限制发放方式，预计银行消费贷进入房地产市场的规模将得到明显限制，有助于银行控制信贷风险。北京“9·30新政”调高了一套房、二套房的首付比例，同时将二套非普的首付比例提升至70%。目前银行无抵押信用消费贷的放款最高额度一般是30万元。在京沪房价处于高位的情况下，首付比例大幅提升也使得这30万元的额度有些杯水车薪，不少购房者只能选择观望。