新政效果初显 买卖市场成交量下降三成

　　10月12日，央行召集5家国有大行及12家股份制银行高管及个贷、资产负债部门总经理，召开商业银行住房信贷会议，要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。10月22日，银监会首度对楼市发声，要求严控房地产金融业务风险，严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策；严禁违规发放或挪用信贷资金、严禁银行理财资金违规进入房地产领域。信贷政策全面收紧，流入房地产行业的资金减少，再加上首付贷比例的提高，购买二手住宅的热潮将大大减退。

　　二手住宅买卖市场成交量下跌三成 房价环比上涨1.89%

　　2016年10月北京全市二手住宅网签总量为20950套，环比下降31.35%，同比去年上涨45.67%。10月去除小长假影响，10.8-10.31日均成交864套，和9月日均相比环比下降15%，市场依然呈现下降趋势。

　　图1：二手住宅成交量变化走势图(2015年10月-2016年10月)

　　

　　据北京中原市场研究部监测的样本楼盘数据显示：2016年10月北京城六区中高档二手商品住宅成交均价为76755元/平米，二手商品住宅买卖领先指数为543.2点，环比上涨1.89%，同比上涨35.42%，上涨幅度大幅收窄，涨幅缩小了5.92个百分点。

　　图2：城六区中高档二手住宅成交价格走势图(2015年10月-2016年10月)

　　

　　10月份业主报价指数是63.66%，虽然保持调涨趋势，但业主看涨信心明显下降，环比9月下降了19.31个百分点。

　　图3：二手住宅报价指数变化走势图(2015年10月-2016年10月)

　　

　　10月二手住宅市场，呈现特点----

　　10月二手住宅市场成交量冲高回落，房价涨幅收窄

　　10月二手住宅市场成交量冲高回落，呈下行趋势，北京中原市场研究部分析认为主要有以下三点原因：

　　1、930新政的发布

　　新政调高了首付款比例，那些本来手头资金就紧张的购房人群，只能放弃购房或者推迟购房计划；

　　今年二手住宅市场的火热与置换旺盛分不开，市场连环单交易多，一单取消，将导致一个或多个家庭的购房计划受到影响；

　　新政释放出的政府调控信号，使得购房人群冷静下来，观望情绪浓重，目前市场看房人数明显减少、成交周期明显拉长，导致月度成交量减少。

　　2、十一小长假的影响，长假期间大部分人选择外出旅游，期间看房人数很少；

　　3、新广告法的实施让房产中介刊登的广告去掉了不实或夸张的渲染，对客户吸引力降低，导致看房客户数量减少、成交量下降。

　　10月二手住宅市场成交均价大幅收窄，北京中原市场研究部分析认为主要有以下三点原因：

　　1、面对市场观望情绪严重的情况，着急出售的业主会适当调价，议价空间变大；2、业主涨价幅度和频率有所收敛，平均价格变动幅度变小；3、政府对中介监管加强，助推房价上涨行为收敛。

　　10月住宅租赁市场连续下行

　　2016年10月北京市中高档住宅的租赁指数为192.8，单位平均租金为102.31元/(㎡·月) ，环比下降0.62%，同比上升9.57%，整体租金价格首次下跌，租赁淡季来临。根据北京中原市场研究部数据统计，2016年10月住宅租赁市场“量价双降”，租金略有下跌，中原成交量环比下降25.5%。

　　从户型上看，一居成交占比30.0%，较上月下降2.7个百分点；二居成交占比39.1%，相比上月下降2.3个百分点；三居及以上成交占比20.7%，较上月下降0.6个百分点；四居及以上成交占比10.2%，较上月上升5.6个百分点。从10月成交情况来看，一居、二居和三居的成交占比均持续下降，四居及以上的成交占比在不断上升。

　　整体来看，大户型成交占比在逐渐增多。

　　对此，北京中原市场研究部分析主要原因如下：第四季度是租赁市场淡季，此期间无大量新增租赁需求，只有正常到期人士的续期需求，租赁需求的减少，导致成交量有所下降，同时租金议价空间变大；

　　二手住宅特点区域成交分析

　　买卖市场：10月北京监测各区域成交价格仍保持上涨，但上涨幅度有所收窄，10月区域的最高涨幅是3.1%，而9月最低涨幅是7.1%。其中石景山上涨幅度最大，为3.1%；其次为朝阳区，为2.4%，崇文区涨幅最小，为1.2%。

　　租赁市场：从全市各区域整体的租金指数变化情况来看，2016年10月北京中原市场研究部监测的各个城区中，各个区域的租金环比9月波动幅度不大，保持相对稳定。其中宣武区上涨幅度最大，较上月相比上升1.628%；朝阳下降幅度最大，较上月相比下降1.917%。

　　富力城主要出租人群是国贸上班人士和陪读家长，现今步入传统淡季，两类需求均有所减少。富力城门店反映，富力城目前新增房源量有所增多，有房源已经空置一到两个月，因此业主开始降低租金以求快速成交。

　　预测： 11月住宅买卖成交将“量跌价稳“，租赁成交将持续下跌

　　买卖市场后市预测：目前政府加大对市场的宏观调控，抑制资产泡沫，控制市场升温。从10月市场反应来看，市场热度已减，购房者普遍开始观望，期待房价有所回落。预计第四季度二手住宅市场将持续降温，成交量或跌破2万套，成交价格将逐步趋稳。

　　租赁市场后市预测：10月份步入传统的租赁淡季，租赁需求明显减少，根据往年经验11月份租赁需求仍将处于低位。930新政让二手买卖市场降温的同时，也能稳定租赁市场的房源供应。在供给稳定、租赁需求增长乏力的情况下，预计成交量将继续下滑，租金议价空间变大。