济南商业地产库存未去增量又加 去化周期或达40个月

去化周期或达40个月济南商业地产库存未去增量又加

颜世龙

近期，济南出台楼市限购新政，给当地“肝火”过旺的住宅市场浇了一盆凉水。与之形成鲜明对比的是当地商业地产的长期“体寒”虚弱。

《中国经营报》记者近日在走访济南多个商业地产项目时了解到，一方面，开发商、运营商、商铺业主在力求痛苦转型，而另一方面，市场整体却面临需求疲软、去化周期过长、居民消费水平较弱等尴尬。另外，在当前库存难消的情况下，继续追加增量或让济南商业地产雪上加霜。

与此同时，有专家认为，提振实体经济、转变发展思路或是当前济南商业地产“解套”的当务之急。

传统商业痛苦中转型

泉城路作为济南当地传统的商业圈向来不缺人气，但记者在走访中发现，与火爆的街面形成对比的是周边商场内铺却乏人问津。

步入恒隆商场内，除了一层商铺客流较多外，二层以上却人迹罕至，甚至多个商铺已经撤柜。“一般只有周末或节假日客流还行，到店人数能达到两三百人。日流水也就是在1000~3000元。”恒隆商场内部商家说。另据商场内一家店铺负责人介绍，自从来此后，客流稀少已经成为常态化现象。鉴于此，员工只能跑到外面去拉客和发广告。

业内人士表示，泉城路附近属旅游景点，人流量虽然大但却只适合餐饮业态，其他的并不吃香，而且恒隆的定位太过高端，普通人消费不起，其实际空置率可能在2成左右。山东建筑大学教授邓相超在接受记者采访时说，恒隆商场去年一段时间退铺商家高达100多家。山东东荷房地产经济有限公司CEO孙为营认为，恒隆不景气的原因与世贸国际、万达等新兴商业分流人气有关。

与恒隆相比，相隔不远的世贸国际情况则略有好转，不仅各店铺面积偏紧凑，而且更加注重年轻个性化和消费体验化，商场业态也更加多元。记者发现，有的店面直接把书房搬进了餐厅，或将内部装修成卡通城堡，多元素融合受到年轻人青睐。据多位商铺的工作人员介绍，虽然工作日业绩普遍较差，但每天流水也能达到5000元左右，周末或节假日能在8000万~10000万元。

试图另辟蹊径聚揽人气的并非世贸国际一家，记者在走访济南经四路附近的万达广场了解到，体验式消费形式逐渐成为吸揽客流的重要阵地。据万达儿童乐园工作人员介绍，仅该店周末日均客流量就在2000~2600人，“家长带孩子来玩能待上一天”。万达广场招商部门负责人表示，万达整体日均客流量能达到5万人，节假日会在6万以上。“济南经四路万达广场在全国排名20多位。”

孙为营认为，万达的经营更加注重大众化，包括内部设计，餐饮区、服装区规划较为合理，而且面向的是年轻群体，注重个性化和体验性。

邓相超认为，即便不同的商业综合体、购物中心在摸索转型，但整体情形不容乐观，而这与济南本地消费文化、收入水平、消费层次不均衡有很大关系。首先是工薪阶层收入和青岛，甚至是部分省内地市级城市相比不具有竞争力，一般消费层次停留在百货、餐饮方面，而这也正是泉城路芙蓉街各类小吃火爆却难以带动商铺的原因。其次，在当前高铁等交通十分便利的情况下，真正高收入群体对于高档商品的购买需求并不在济南，而是直接去北京、上海，甚至飞国外。再次，高校学生虽是济南重要流入人口，但消费能力有限的同时且更倾向于线上。“最后再上济南或者说山东整体消费文化偏向于保守，老百姓赚10块可能只花2块，商场实体何谈兴隆？”

供过于求市场疲软

“在济南，包括写字楼在内的商业地产已经成为被遗忘的角落。”济南当地的房地产业内人士表示。

来自易居研究院智库中心数据也显示，市场对于商业地产的需求持续萎靡。2013~2016年(截至目前)办公用房供应面积和成交面积分别为865751平方米、409602平方米；877387平方米、601993平方米；770095平方米、807161平方米；1671765平方米、640552平方米。成交均价分别为11616元、10919元、11153元、10919元。而2013~2016年(截至目前)商业用房供应面积、成交面积数据为492784平方米、227265平方米；668637平方米、315193平方米；698302平方米、427469平方米；714461平方米、483725平方米。成交均价分别为20082元、21591元、18179元、18814元。易居研究院智库中心总监严跃进表示，从济南商业和办公用房的数据来看，基本每年都呈现供大于求的现象，这说明库存规模越来越大。同时不具备稳定性的还有价格方面，呈现了比较明显的波动，说明市场需求比较疲软。这和济南整个商业地产市场投资不被看好有关系。

记者在走访中也证实了上述判断。据济南天桥区美林大厦工作人员介绍，两栋24层的甲级写字楼自开盘后已经卖了多年，如果现在购房，40年的商业产权到手后可能只剩下35年左右。而作为绿地在济南打造的标杆性商业地产项目——绿地中心的情况也并不乐观，工作人员介绍，这栋300米高、共计60层的写字楼于2011年开发，在租售并举的情况下入住率也仅在53%，而出售率仅为70%左右。

山东师范大学房地产系主任程道平分析说，济南商业地产目前积压过多，去化周期高达40个月左右。而济南市建委工作人员也说道：“济南写字楼等商业地产呈现东高西低态势，高的价格能到1万~1.6万元/平方米，低的能有几千块钱，整体库存量非常高。”

多位业内专家表示，商业地产库存高企的原因是在开发过程中存在盲目性，没有考虑到济南商业地产的需求究竟是多少。除了规划部门自己规划出大片商业区，还有开发住宅也要配套一定比例的商业，去化难显而易见。但是，济南在前有库存难消化的同时，后却又有增量追加。

据《济南日报》2015年报道称，自2011年济南市批准建设中央商务区作为全市发展战略以来，一副占地面积约3.3平方公里，规划建筑面积800万平方米的中央商务区核心区块即将拔地而起，此外还有占地约10.2平方公里，规划建筑面积达2000万平方米的辐射区也将于不久的将来揭幕。其定位是区域性高新技术办公室总部基地、高端服务中心、中介服务中心，以及市域高端商贸聚集区、金融保险业中心、文化产业中心等。如果上述规划中的核心区总建筑面积全部为商业地产类型，那么该区域一次性供应量将是2015年全市商业地产供应量的5倍还多。

激活实体经济是出路

“济南的城市规模和省会城市的地位极不相配。”邓相超说。

邓相超表示，山东省的实际人口可能在9000万至1亿人，但是作为省会城市的济南市区人口却仅有300万左右，即便省内的地级市潍坊、临沂市区人口都已经在200万左右了。“这说明济南在城市人口规划和外来人口吸引力上是守旧和较弱的，当然这和济南、山东乃至整个北方地区受儒家文化‘小富即安’的观念有密切关系。”

一方面是人口集聚能力有所欠缺，另一方面支撑商业地产发展的产业集聚效应也并不理想。邓相超说，济南长期以来是作为省直机关、市直机关的办公地，缺乏制造业等第二产业强力支撑，其工业产值甚至落后于临沂和聊城，在全省排10名左右，而商业地产兴衰依附于第三产业发展，但其发展的前提恰恰需要有实体经济作支撑。与此同时，虽然济南在大力度对外招商引资，但困难之处与配套环境落后有很大关系，单就堵车来说甚至可能比一线城市还严重。

资深财经评论员叶檀在2016中国(济南)首届CBD高端峰会上也表示，济南虽然作为山东省会城市，但却没有进入到省内经济第一梯队行列。从GDP来看，万亿级别的青岛已经超过济南，甚至连烟台也已经与其拉开差距，“外界提到济南往往是和农业、驴子联系起来。”

“济南最需要解决的问题是发展观念和企业结构问题。”叶檀说，烟台等地的国企占经济比重约在40%左右，而济南60%以上的经济是依靠国企和重化工业拉动。美房网首席分析师康辉认为，商业地产的主要需求来自于实体经济，更进一步说是民营企业，一般而言大型国企或重化工企业办公、建设均受益于政府土地低价出售或划拨，对于传统商业地产并无太多依赖。中国房地产资源委员会副会长李勇表示，地方政府此前一味地向大国企、重化工企业招商引资而忽视培育地方民营经济发展，主要是追逐政绩使然，虽然大国企一时能带动就业和利税，但重头戏还是民营经济、实体经济来活跃和带动，其所占经济比重越高，老百姓才能越富有，真正藏富于民才能刺激消费，进而传导至购物中心、写字楼，乃至整个商业地产的健康发展。

邓相超认为，未来还是要在做大做强做长实体经济产业链上下工夫，形成产业集群，扩大产业规模。首先要继续扩大招商引资，其次要培养本地的实体产业和企业发展，最后是让有潜力的企业盘活现有资源，并对僵尸企业要清除出场。“济南受益于高铁重构城市群的过程，与京津冀等城市圈有同样的机遇，所以后起居上的可能性很大。”叶檀说。

对于济南商业地产库存、去化、经营状况等问题，记者也分别向济南市市委发出采访请求，截至记者发稿前尚未获得回应，而济南市建委、恒隆、万达、绿地等多家公司均婉拒记者采访。