北京门头沟新盘低开 市场成交下滑 房价松动临界点到来？

新房月成交8000套被认为是市场兴衰的分界点，如果这种行情持续3个月，房价下调将成为大概率事件。楼市调控政策出台后，新房、二手房成交量均出现下滑，业内分析，这一局面仍将延续。量变引发质变，交易量的显著下滑已经影响到房价，新房市场价格涨幅明显放缓、区域稳定，二手房价格已出现松动迹象。业内人士预计，成交持续低迷将导致房价松动，届时二手房价格将提前步入下行通道。北京商报记者了解到，作为新政后门头沟首个拿证项目，绿城西山燕庐的成交均价仅为5.5万元/平方米左右，低于市场预期。

门头沟新盘低开

“我们项目10月21日开盘，一下子推出了5栋楼，目前剩余少量的三居室，到10月底前购房可以优惠40万元。”西山燕庐的销售人员向北京商报记者表示。而此前该区域的翡翠长安成交价在5.6万元/平方米，金地华辰的价格在5.3万元/平方米。记者了解到，西山燕庐拿地价格要比翡翠长安和金地华辰略高。

同时记者了解到，11月翡翠长安预计推出新盘，目前销售透露的价格与一期基本持平。据机构统计，11月北京住宅市场预计有13个项目入市，其中包括华润昆仑域、绿地·海珀云翡等7个纯新盘，以及包括万科翡翠公园、金地未未来等在内的6个老项目后期。在预计入市的项目中，房企对于定价显得更为谨慎。

事实上，市场存货以及未来供应不足是新房市场价格稳定的重要原因之一。资料显示，2016年住宅库存量已连续5个月处于不足6.5万套的低谷。另外，2016年前10个月出让的住宅用地当中，包含纯商住宅的仅7宗，纯商住宅面积仅42万平方米，按照套均100平方米计算，未来新增供应量仅4000余套。

行业人士评论称，尽管楼市调控政策出台，但新房市场仍处在供不应求的阶段，因此新房市场价格不会出现大幅震荡的情况。

二手房价现松动

“我现在东北放假呢，店里也没生意，现在全是租赁客户，我们也想着让业主降价呢。”北京一家中介门店的店长向北京商报记者表示。

在北京楼市进入存量房时代的情况下，二手房市场作为楼市风向标的说法显得更有说服力。9月30日，北京楼市调控新政出台后，市场普遍预计新政对楼市的影响会首先波及到二手房市场。北京商报记者走访发现，新政出台将近一个月，北京二手房市场价格已出现松动。

“远洋天著二期目前新上一套性价比较高的联排别墅，房本面积313平方米，使用面积约550平方米，地上三层地下两层，并有30平方米的花园；业主报价仅1450万元，比远洋天著三期同户型价格便宜700万元。”北京某中介公司经纪人向北京商报记者发送的售房信息上显示。据了解，该套房屋售价比同类型其他在售房屋低了近400万元。

实际上，北京商报记者走访的多个区域中也存在诸如上述房屋下调售价的现象。但是，二手房在售房屋价格下调目前并非普遍现象。东三环某中介门店经纪人告诉记者，“降价的房源仍有限，且多以大户型为主，新政出台后对大户型房屋冲击较大，业主若想快速售出房屋，下调价格是最直接的方法。目前，大量降价抛售的局面并未出现，但是从近期业主委托出售房屋的报价以及业主对房屋价格预期来看，价格开始出现松动迹象，以往几个月‘坐地起价’的现象已经难以见到”。

另外，从机构统计数据来看，北京二手房下调报价的房屋占比开始增加。业内人士称，房价在成交量下调1-2个月后会有明显松动可能性。特别是当下楼市投资需求比例高的情况下，部分前期获利投资者可能会快速售出。

市场成交下滑明确

“9·30”新政出台后，市场开始回归理性。暂且不论价格走势，成交量的下滑却是不争的事实。

从新房市场来看，新政出台后成交量连续三周处于低迷，10月截至23日，北京市商品住宅共成交5855套，成交面积61.03万平方米，相比上月同期分别减少38%、33%。二手房市场也是如此，据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2016年10月中上旬(1日-20日)，北京全市二手住宅共网签1.24万套，与9月中上旬相比下降了25.9%。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，如果剔除国庆长假的影响，10月网签量数据的下滑并不明显，这是由于网签量比市场实际成交量大概有3-4周的延迟，虽然网签量下滑并不明显，但是10月的市场实际交易量受新政影响非常大。根据我爱我家在北京区域的二手房交易数据显示，10月中上旬新增合同签订量较9月同期几近腰斩，受市场实际交易量大幅降温的影响，预计11月北京二手房网签量或将出现大幅回落。

与网签数据相比，新房售楼处以及二手房中介门店的“冷清”也反衬着市场成交的下行。北京商报记者走访发现，曾经拥挤的售楼处，如今看房客户却寥寥无几，甚至部分售楼处给员工放了假，只留几个销售人员值班；二手房中介门店情形也相差无几，曾每天都在带客户到处看房的经纪人，也难得有了清闲。

房价松动临界点来临？

在调控政策影响下，市场成交量开始下滑，但对于购房者而言，更关心的依然是房价。从目前市场情况来看，二手房价格已有所松动，新房价格较为平稳。然而，对于房价松动临界点是否已经到来，目前市场仍未有定论。

“新房月成交8000套是市场兴衰的临界点”，一位从事房产交易多年的业内人士表示，从目前新房市场成交量来看，本月很难达到8000套，预计未来几个月新房成交量仍会持续低迷，若成交连续3个月不足8000套，那么房价也会相应进入下行通道。

亚豪机构市场总监郭毅认为，新房市场价格会趋于稳定，暂时不会出现下调。首先，尽管成交量下滑，但对于新房市场来说，依旧是供不应求的局面，因此，开发商没有动力去降价。其次，近年来开发商拿地成本较高，也制约房企很难对价格做出较大调整。此外，从房企运营角度考虑，目前房企并不缺乏资金，经过今年一年的高速去化，房企积蓄了较多资金，因此没有必要对价格做出大幅调整。

对于二手房市场而言，因为是由小业主决定市场走向的自由化市场，部分房屋会出现价格下调现象，但目前市场观望情绪浓厚，大规模降价的局面暂时不会出现。不过，若成交量持续下滑，二手房价格的下调也难以避免，尤其是之前价格涨幅较高的区域。

北京商报记者赖大臣彭耀广