深圳楼市调控效果明显

《关于完善住房保障体系、促进房地产市场平稳健康发展的意见》(以下简称“深八条”)自10月4日公布以来，对深圳房地产市场带来的影响正逐步显现，这些影响都体现在哪些方面？市场正在呈现出怎样的变化？10月24日，深圳市房地产研究中心主任王锋在接受记者采访时表示，自10月4日“深八条”新政实施以来，深圳楼市总体呈现平稳调整态势；市场价格明显回落，新政威力正逐步显现。

对于“深八条”公布以来的市场表现和未来市场走势，王锋主要阐述了四点：一是成交量有所增长，但仍为较低水平；二是房价涨势明显得到遏制；三是库存消化周期趋于合理，需求趋于理性；四是调控作用将进一步显现，楼市将步入深度调整期。

“深八条”后房价涨势明显得到遏制

王锋首先结合“深八条”公布后的一、二手住宅成交数据，分析了近段时间深圳房地产市场的变化。

他说，先看一手房数据。从新政第1周(10月4日-10月10日)的成交数据看，新建商品住宅成交10.19万平方米，较前1周增长105.0%；从新政第2周(10月11日-10月17日)的成交数据看，新建商品住宅成交12.15万平方米，较前1周增长19.2%。两周成交量，均低于去年周均成交量(12.81万平方米)，也低于3·25新政前的周均成交量(剔除春节周，为15.34万平方米)。

再看二手房成交数据。新政第1周，二手住宅成交5.14万平方米，较前1周下降65.2%；第2周，二手住宅成交13.06万平方米，较前1周增长154.1%。

两周成交量，均低于去年周均成交量(19.81万平方米)，也低于3·25新政前的周均成交量(剔除春节周，为25.72万平方米)。

“由此可见，新政后成交量有所增长，但仍为较低水平。”王锋分析，近期成交量增长主要原因有两点：一是根据以往经验，新政出台后在短时间内都会出现“抢闸交易”(集中网签、过户)，大部分成交住宅实际是新政前已签认购书、缴纳定金的住宅，短期成交集中放量，这也反映了政策的积极作用；二是11月8日将上调计税参考价，为规避税收成本增加，出现了二手房提前过户情况。

房价过快上涨的势头得到明显遏制

王锋在接受记者采访时特别强调，新政后，我市住宅价格涨势已得到明显遏制，在全国热点城市中楼市调控效果较为明显。

王锋介绍，截至10月18日，深圳月住宅均价为53726元/平方米，低于上月61600元/平方米的均价水平，住宅均价已呈明显回落态势。另据国家统计局10月21日发布的70个大中城市房价指数，15个一线和二线热点城市实施调控新政后，市场明显降温，房价过快上涨的势头得到明显遏制；其中，深圳10月上半月新房价格环比出现下降，降幅为0.3%，房价涨幅居15城市倒数第一位，在全国热点城市中楼市调控效果最为明显。

库存消化周期为10个月市场趋于理性

对于新政后深圳楼市库存量的变化。王锋说，目前深圳楼市库存消化周期趋于合理，需求趋于理性。

王锋介绍，新政出台后，市场进入政策消化期，开发商观望情绪加重，放慢了新盘入市节奏，连续两周无批准预售项目，但库存消化周期有所回升。截至10月18日，全市商品住宅库存为418.58万平方米，按最近一年月均销售面积来计算，库存消化周期为10.0个月，位于9-18个月的合理区间，供求紧张关系有所缓解。此外，新政出台后，户籍购房占比为71.04%，与4月至9月(3·25新政出台后至10·4新政出台前)占比基本持平；首套购房占比为81.90%，略高于4月至9月占比(上升1.15个百分点)，刚性需求继续保持主导地位，市场需求趋于理性。

供需双方陷入观望市场进入深度调整期

接下来市场的走势如何？对此，王锋分析，深圳楼市调控政策的作用将进一步显现，楼市将步入深度调整期。

王锋说，根据市房地产研究中心市场监测情况，新政实施后的两周内，大部分新楼盘的访客量和成交量下降，新政比市场预期严厉；新政后开盘的部分新盘，开盘价低于预售备案价10%，去化率为50%-60%，市场表现较为理性。二手房方面，消费者对后市看空情绪愈加浓厚，业主报价有不断下调幅度的趋势，相对放盘租赁，放盘销售的量有所增多，二手房实际看房量和签约量也明显下降；从调查的二手房样本看，新政两周内，近7成业主报价出现下调，下调幅度在1%-5%区间段的房源占比为47.5%，下调幅度在5%-10%区间段的房源占比为24.9%。

总体来看，在深圳房价持续高位的压力下，在“深八条”抑制楼市泡沫的积极作用下，楼市供需各方已进入市场观望阶段，深圳房地产市场将进入深度调整期。(记者徐强)