官方报告称三季度高价地频现 房企加价近两倍拿地

全国土地市场的热度，在第三季度得以延续。

国土资源部下属部门25日发布《2016年第三季度全国城市地价监测报告》显示，今年三季度各地上报异常交易地块数量、平均溢价率及平均竞价轮次均呈明显上升态势，其中超九成溢价率超过50%。

溢价率大幅攀升

截至2016年9月30日，2016年三季度各地上报异常交易块176宗(其中一线城市上报10宗，二线城市上报62宗，三四线城市上报104宗)，比上季度增加了79宗，涨幅为81%；比2015年同期增加了137宗，涨幅为351%。

这些异常地块的平均溢价率为187%，比上季度升了64个百分点；比上年同期上升了73个百分点。

所谓溢价率是相对于地块出让底价的比率，如一块底价为10亿元的地块，开发商最终花费28.7亿元拿下，则该地块的溢价率为187%

此外，平均竞价轮次为129次，比上季度增加了23次，涨幅为21%；比上年同期增加了49次，涨幅为62%。

从溢价率和竞价轮次这两个指标可以看出，三季度房地产开发企业对土地的争夺很激烈。

上述报告称，总体看来，三季度各地上报的异常地块数量、平均溢价率及竞价轮次明显呈现上升的趋势；属于三、四线城市的地块数量占比近六成；同时，交易异常情况基本为溢价率超过50%的情况，占上报地块数量的95%.

上述报告主要监测全国105个重点城市，其中一线城市包括北京、上海、广州、深圳；二线城市包括除一线城市外的直辖市、省会城市和计划单列市，共32个；三线城市包括除一线、二线城市外的69个监测城市。

所谓异常地块，在国土部门眼中，是指招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创新高的房地产用地。

早在2010年，国土部就曾印发《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》，要求各地加强地价动态监测，及时掌握地价异常变动，对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创新高的房地产用地，市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订(中标通知书发出)后2个工作日内，上报国土部和省(区、市)国土资源主管部门。

官方所称的“异常地块”，在市场人士看来可以类同于“地王”。“地王”并没有较为明晰的标准，是一种较为通俗的说法。不过，官方一直不太认可“地王”的叫法。

要求地方上报异常地块，国土部此举是为监测土地市场的异常交易，预防地价特别是居住用地价格反弹。

四季度高价地或明显减少

三季度高价地块的增多，也让地方政府的土地出让收入有了大幅增加。财政部近日发布的数据显示，今年前9个月，全国国有土地使用权出让收入23306亿元，同比增长14%。

但土地市场的热度有望在地方密集调控之下出现一个短暂的降温期。

中原地产市场部总监张大伟表示，地方调控政策继续深入下，8-9月各地高价地频繁出现的现象在10月份明显衰减。

在22个城市出台调控政策后，各地楼市出现了明显的退烧现象，截止10月24日，全国合计出现单宗土地成交金额超过10亿的地块15宗、超过5亿的地块37宗。

“整体看，相比调控前市场最火爆的8-9月，高价地数量开始减少。10月份截止24日，累计10亿以上的地块中，溢价率超过100%的地块有11宗，主要出现在天津、长沙、南宁、上海、佛山、沈阳、南昌。大部分城市的土地成交相比前期均有所降温。”张大伟称。

国土部报告称，预计土地市场亦会随着供地节奏的加快而迎来整体相对平稳的表现。在全国性政策总基调不变，产业政策与区域政策积极介入，地方政策自主化、差异化提升的综合作用下，短期内一、二线热点城市住宅地价增速将处于高位调整，库存较高的三四线城市地价上涨动力不足；工业地价增速保持平稳波动。

“下一步应在把握去库存主基调的思路上，落实因城施策的灵活性、有效性。一是要摸清情况，区别对待，推进库存压力较大城市土地供应计划的调整，以利于达到库存消化的合理周期；同时落实好热点城市住房用地计划的公布和有效供应的形成，稳定市场预期。”国土部报告建议称。

北京近期又推出了几宗“限房价竞地价”地块，房企出于对利润的考虑，这样的地块最终成交价格不会过高，这种举措也有助于进一步降温土地市场。