安个家：十类风险房需注意 避免二手房买卖纠纷

随着2016年全国房市的火爆，二手房的成交量也一路攀升。不过在全国房产调控后，成交量有所下降，从九月的数据可以看出，上海九月全市累计成交二手房共计30656套，环比下跌了41%，不过三万多套的成交率依旧处于高位。

根据数据显示，今年房屋买卖纠结也持续上涨，同比增长40%左右，下面为大家整理了在二手房买卖中十类常见的风险项，希望购房者能够规避这些风险，顺利成交。

风险一：

抵押房要慎选！

案例：2016年客户张先生购买了王女士的房屋，该房是按揭购得，之后又抵押给了银行贷款。张先生约定王女士在签订合同后10个工作日内办理提前还款。不过张先生在支付房款后，王女士迟迟没有办理解押，之后因为房屋纠纷问题被法院查封，无法正常交易，张先生只能起诉至法院要求赔偿违约金。

【重要提醒】在房屋交易过程中，被抵押的房屋没有解除抵押，交易将无法正常进行。所以在选购抵押房的时候一定要谨慎，若一定要购买必须签订合同并督促解押。

风险二：

抵债房要防范

案例：2014年黄女士抵押房产向人借款，将房产抵押给了何女士，事后由于黄女士未能偿还借款，何女士将房屋低价出售给了张先生。黄女士得知此事胡，提出诉讼，要求撤销买卖合同，法院也认为此次交易过程中价格明显过低等疑点，判决撤销了合同。

【重要提醒】以房抵债的情况时有发生，当借款人无法还款后，放贷人将房屋低价出售的房屋在购买时不要急于成交，一定要审核出售人的所有权情况。

风险三：

共有房需警惕

案例：2013年季先生将房屋出售给马先生，合同签订后马先生支付了定金。不久季先生妻子告知马先生房屋是夫妻共同财产，丈夫未征得同意擅自卖房合同无效，后季先生也不再履行合同。马先生去世后，子女诉至法院要求景先生继续履行合同。法院最终未支持马先生子女的诉求。

【重要提醒】若房屋为夫妻双方共同财产，未经另一方同意擅自处理该房屋，此次交易为无效。所以购房者需要了解出售人的家庭情况，若有配偶需签订同意书。若对方有意隐瞒婚姻情况，一定要警惕。

风险四：

多户房要看清

案例：2013年姚女士将房子卖给了王先生，合同约定房主在所有权转移之日起10天之内需将原有全部户口迁出，否则要支付总价10%的违约金。事后姚女士子女的户口一直未迁出，王先生起诉法院要求支付违约金并且将所有户口迁出，最终法院支持王先生诉求。

【重要提醒】双方约定的逾期迁户条款合法有效，法律予以保护。在交易实践中，涉及户口迁出问题可以通过约定违约后果的方式，来督促卖方积极履行户口迁出义务。

风险五：

学区房懂划片

案例：2013年为了孩子上学问题，吴先生通过中介用高于周边房价20%的价格购得一套“学区房”。房屋交易后吴先生才得知，自己所购的的房屋并不在重点学校划片里。吴先生起诉法院要求中介补偿差价并退还中介费。由于合同并未写明所购得的是学区房，法院对于吴先生补差价的请求不支持，但由于中介并未尽到谨慎审查的工作，判决退还中介费。

【重要提醒】购房学区房时，购房者一定要提前了解入学指南以及学校片区的划分，若能将学区房写入合同中则更好。

风险六：

央产房定慎选

案例：2015年曹先生将一套央产房卖给小徐，约定过户时间为合同签订之日起120日内。后因购房指标限制，小徐花掉一定时间卖掉名下一套房屋。不过在房源核验中，因房屋未办理央产房上市手续被退回。等李先生走完手续后，已超过约定过户时间。曹先生诉至法院，要求小徐支付违约金2万元。小徐则认为责任在曹先生。法院认定，双方均有责任，并结合具体情节判令小徐偿付曹先生违约金16000元。

【重要提醒】买方购买房屋需了解房屋来源、性质及是否满足上市交易的条件。卖方则应当在房屋出售前完善相关上市手续，从而保证双方签订的合同能够顺利履行。

风险七：

代理房要警惕

案例：常年在国外的朱女士委托宣先生出售房屋，委托范围仅为卖房前期事项。之后宣先生通过中介将房屋卖给徐女士。朱女士回国后发现房屋成交价过低，拒绝继续交易。徐女士起诉至法院，要求宣先生双倍返还定金、中介费等。法院最终判定宣先生越权代理，中介也有重大过错，赵先生没有审核代理权，也有一定责任。

【重要提醒】实践中经常出现委托人代签合同的现象，遇此种情形，购房人一定要提高警惕，要求其提供委托书，同时出示房产证原件及业主身份证明等，防范代理人无权代理，或因房价上涨业主以不知情为由拒不卖房。

风险八：

在租房要慎选

案例：2014年蔡先生将房子租给张先生，在出租期间又将房子卖给了何女士。事后张先生以蔡先生侵犯其房屋优先购买权为由起诉至法院，要求蔡先生赔偿10万元。法院在调查中发现张先生知道房屋出售的事，驳回其起诉。

【重要提醒】目前有很多二手房处于出租状态，为了避免纠纷，在房屋出售前最好要求租户出具放弃优先购买权的声明书等。

风险九：

拍卖房要了解

案例：一公司倒闭后，将所有资产抵押给了银行，其中一处房屋由银行委托的拍卖公司拍卖，郭先生拍的房屋后，在过户时因为房屋产权公司已注销，导致无法过户，郭先生只能起诉法院要求拍卖公司协助过户。

【重要提醒】由于拍卖房多是涉及债务问题，可能会面临对个债权人，因此在买拍卖房的时候一定要多关注房屋产权、实际居住人、户口、水电费、物业费等情况。

风险十：

涨价房巧应对

案例：王女士在2014年将房屋卖给郝先生，在交易过程中，王女士在收到郝先生的定金以及首付款后，提出解除合同，郝先生认为王女士因为房价上涨不想卖了，因此向法院提出诉讼请求，要求王女士继续履行合同。

【重要提醒】近年来因为房价上涨导致违约的情况频频发生，在确立签订房屋买卖合同后，若卖家违约，买家在严格履行合同以及拥有证据的基础上有权要求卖家继续履行合同或是接触合同并赔偿违约金。