新城控股陷串标拿地风波 核心地块拍出白菜价

近日，浙江省义乌市官方媒体盘点该市近年来部分招商引资重点项目，其中“新城吾悦广场项目”被列入“投资30亿元以上的特别重大项目”名单。《经济参考报》记者在义乌采访发现，正是这个号称将提升义乌国际化品位的大型城市综合体项目，被指以“白菜价”获得义乌市中心城区核心的地块，造成近十亿国资收益流失。上市公司新城控股(601155，SH)也因此陷入“串标”超低价拿地风波。

核心地块拍出“白菜价”

作为新城控股旗下商业综合体旗舰，新城吾悦广场自进驻义乌以来就备受关注。据介绍，新城吾悦广场是暨万达广场之后，义乌迎来的第二个商业综合体项目。该项目规划总体量超过40万平方米，涵盖中心自持大商业、高档住宅、酒店式公寓、商业街等多重业态，预计2018年开业。

2015年8月20日，义乌市国土资源局在其网站上发布的出让公告显示，拟出让“江东路A地块”，该地块为商业、住宅用地，面积73833平方米，容积率1.5—4.3，挂牌起始价10亿元。

2015年9月21日，新城控股公告披露，通过挂牌出让程序以10.09亿元收购义乌市“江东路A地块”，并于2015年9月30日前与义乌市国土资源局订立出让合同。

这一出让结果在义乌市掀起轩然大波：炙手可热的“江东路A地块”，最终被新城控股子公司——新城万博置业有限公司(以下简称“新城万博公司”)在起始价上仅加了900万元就竞得，楼面价每平方米仅为3100元左右，远远低于周边房地产项目的楼面价。

“江东路A地块”位于义乌市江东路与宾王路交叉口东南侧，毗邻义乌国际商贸城和体育、会展、文化中心。《经济参考报》记者采访得知：与其紧邻的义乌市文化中心07、08地块曾在2011年以整宗72.2亿元成交，楼面价约每平方米15000元；附近的“久府和园”项目地块，2010年拍卖时，整宗成交价39亿元，楼面价每平方米约13000元。

记者调查还发现，与其一路之隔的“梅湖公馆”二手房成交价每平方米都在22000元以上。相比之下，“江东路A地块”商业面积占比高达30%以上，显然更具商业价值。义乌房产成交信息显示，该地块周边住宅均价达每平方米20000元，商业设施均价每平方米达40000元以上。

在新城吾悦广场的售楼中心，有工作人员向记者介绍，该地块是义乌目前最繁华、最绝版、最核心的商住地块，新城控股早在三年前就开始谋划该地块了，正是凭借新城控股与义乌有关政府部门的良好关系，以比预期还要低很多的价格拿到了该地块的开发权。工作人员还说，目前已拿到四证，预计到11月初可能会开盘售房。届时，住宅价格将在每平方米18000元至20000元之间，商铺的价格预计比住宅的售价贵1倍左右。

当地某房产公司一位专业测算人员对记者表示，“江东路A地块”保守估值20亿元以上，该地块以10.09亿元拍出，国家至少有10亿元国有收益流失；开发完毕后，至少能有20亿元以上利润回报和七万平方米大型零售商场的固定资产(该固定资产估值约为10亿元左右)。

街道办审核引发竞拍者异议

一位当地地产商告诉记者，由于“江东路A地块”性价比很高，即使挂牌起始价、楼面价上浮100%，也有相当诱人的盈利空间。因此，该地块出让公告一出，不少房地产企业跃跃欲试，本地具有一定实力的房地产企业如建筑房产、久府房产、万厦房产、九州房产等踊跃参与，绿城、万达等知名房企都有意谋求。

然而，众多有意竞拍的房地产商发现，义乌市国土资源局2015年8月20日发布的《国有建设用地使用权挂牌出让公告》(义土挂［2015］10号)中给参与该地块竞拍的申请人设置了一个前提条件：竞拍者需先通过义乌市江东街道办事处的资格审查，虽然义乌市国土局是“江东路A地块”出让人，但竞拍者如果没有江东街道办事处的审核意见，想参与竞拍连门都没有。

记者查阅义乌市“江东路A地块”《国有建设用地使用权挂牌出让文件》显示：报名资格条件由江东路街道办事处审核，并出具审核意见。

有当时曾想参与竞拍的房地产企业人士在接受记者采访时说，当时江东街道办事处以种种理由不让通过资格审查，只能“望地兴叹”；或者，他们去招投标中心拿到招标文件后，也是让找江东街道办事处，结果是被告知不符合条件，并且不说明哪些条件不符合；有些房地产企业则直接被劝退。

这种约束性条件引发了众多有意竞拍者的异议。一位原先准备参与竞价的企业老总认为，上述地块属于商业出让，但设置条件具有排他性，直接导致不少企业无法参与竞拍，土地价格无法被合理市场价拍出，只能以低价成交。

一位要求匿名的当地房地产企业负责人表示，从去年拍卖结果出来的那一天起，针对该地块出让合法性的质疑就从未停止过，多家房地产企业认为新城吾悦广场地块的中标协议是无效的，应当废标。

2010年12月2日，浙江省国土资源厅《关于进一步规范住宅用途国有建设用地使用权出让公告的通知》(浙土资厅函〔2010〕1276号)重申：“国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让必须坚持公开、公平、公正原则，不能按照特定对象进行“量体裁衣”，设置排他性且唯一性竞买或投标条件。”

为何在拍卖文件中对竞拍者设置“由江东路街道办事处审核”的前提条件？义乌市国土资源局回应称：为推进该地块的开发，方便群众生产生活，从2012年起，我市有关单位作了多轮推介招商；公告、出让文件中竞买资格要求为：“中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加。”“法律、法规、规章另有规定及在本市尚有无故拖欠国有建设用地使用权招拍挂出让金、违约金等违约行为和被列入义乌市土地、矿业权出让黑名单的，不得参加竞买活动。”实际工作中，有关单位根据上述要求进行审核；报名截止时，有2家企业报名参与竞买并取得竞买人资格，分别为新城万博公司与皓尊置业公司。上海皓尊置业有限公司(以下简称皓尊置业公司)是2015年6月份成立的，注册资金仅为1000万元。

江东街道办事处在审核过程中对竞拍者又是如何审核的呢？江东街道办事处党政办公室一位工作人员对《经济参考报》记者表示：在这个事上，我们不接受采访。记者多次致电曾负责该地块审核工作的江东街道办事处原副主任、现任党工委委员张玮玮，张玮玮均未接听电话。记者发短信，张玮玮也未做回应。

在地块出让过程中，竞买人报名资格，先要由义乌江东街道办事处审核，并出具审核意见，否则无法入围。浙江省国土资源厅土地利用管理处副处长毛茵表示，这种行为是不允许的。记者了解到，对义乌江东路A地块涉嫌违规“招拍挂”的认定已转至浙江省检察院举报中心。

两参与投标企业被指有串标嫌

在义乌市国土资源局解释说明中：仅有两家企业报名参加竞买并取得竞买人资格，分别为新城万博公司与皓尊置业公司；最终，去年9月21日，由新城万博公司以10.09亿元的价格竞得“江东路A地块”的土地使用权；后按公告规定，受让人变更为由新城万博公司设立的义乌吾悦房地产发展有限公司(以下简称义乌吾悦公司)。

对此结果，有多家房地产企业认为，两家参与投标企业在该地块拍卖中有“串标”的可能性：“首先，皓尊置业的股东是上海中梁地产集团，并且正好在土地中标时间2015年临时注册，只有1000万元的注册资本。其次，皓尊置业在已经交了5亿元的保证金之后，居然因为投标价只差900万元，就拱手让新城万博公司中标，10亿元的起拍价格仅加价900万元，皓尊置业就放弃了，这显然不符合常理；第三，皓尊置业的母公司中梁地产集团与新城万博母公司新城控股之间合作紧密，曾联手做过多个项目。”

记者通过查阅工商登记资料发现，该地块的受让人义乌吾悦公司最终是由两家参与投标企业共同控制。

新城万博在2015年10月19日同时成立了由其100%控股的义乌新城万博房地产开发有限公司和吾悦房产公司。

据调查，吾悦房产注册资本1960.79万元，最初由新城万博100%控股，2015年12月31日股权又变更为新城万博持股51%，金华瑞禾贸易有限公司持股49%。

金华瑞禾贸易有限公司，注册资本100万元，成立于2014年2月27日，股东分别为田景文持股51%、朱晅持股49%，在2015年10月28日，它的股权变更为上海融豪置业有限公司100%控股，11月16日股权又变更为金华市景沐投资有限公司持股20%，上海融豪置业有限公司持股80%。原股东朱晅任公司董事，原股东田景文任公司监事。上海融豪置业有限公司成立于2015年8月14日，由上海中梁地产集团100%控股。

值得注意的是，上海中梁地产集团也是义乌市“江东路A地块”两名参与竞拍方之一皓尊置业公司的股东。

针对串标质疑，《经济参考报》记者致电新城控股，一位工作人员对记者表示：董秘陈鹏不在，一般不会将问题转给陈鹏。