一手房频现退订二手房价格松动 北京楼市进入观望期

购房热情正随着一条条严厉的调控政策快速褪去，不过时下人们最为关心的还是房价何时降，正如当时涨价时的慢慢积累一样，楼市拐点到来的力量正在迅速蓄积。现在不妄谈房价拐点何时到来，只讲目前的市场现象。国庆节后的第一周忙的是销售，接待全是因为信贷调整无力支付首付款的客户；国庆节后的第二周忙的全是策划，更改各种广告和宣传单页，一切涉及住建部规定“9条违规”的内容全部撤换。按照市场经济学的原理，供求关系决定价格，而现在供求两方面全慌了，市场进入了人们最爱说的“观望期”，涨价前观望，降价前也会观望，这是人们对于市场判断的一种自我保护反应。

一手房业绩直降

“现在的客户跟‘十一’前根本无法相比，售楼处基本上没人，来的也是退订的，销售量直线下降，现在不管是商住还是住宅，客户根本就不管，全线观望。”10月17日住建部9条规范出台的第一个工作日，北京一家近日开盘的开发商向北京商报记者表示。

北京商报记者了解到，目前北京楼市已然开展了整顿工作，凡是涉及热销、售罄、日光乃至价格洼地等一系列形容楼盘销售的修饰词语全部更换，只能留下客观公正的描述性词语。

尽管新政带来一定的影响，不过一手房市场表现得较为稳定。10月上旬以来，北京仅有4个项目入市，其中仅亿城燕西华府一个住宅项目，其他三个项目分别是远洋新天地菲慕8号、中昂时代广场、西长安壹号3个商办项目，这与节前一周14盘入市的盛况已不可同日而语。

“新政对我们项目的影响不大”，位于丰台区王佐镇的燕西华府销售人员在与北京商报记者对话时略显轻松，“我们现在处于顺销期，在推项目是洋房产品的联排别墅，其中，联排别墅仅剩十几套，销售压力不大，而且项目前期积累了不少客户，所以并不担心市场会变冷。”但当记者提出燕西华府作为“非普”楼盘，首付门槛提高的话题时，该销售人员的语气开始显得犹豫，“首套房或二套房首付分别上浮至四成和七成，的确有客户的支付能力出现一定问题，但公司会根据客户情况在首付上变通，比如二套房客户可以先付四成，剩下三成在年底前支付就行”。但售楼员还特别补充说，具体如何分期支付还需与营销负责人协商。

与住宅项目的观望心态相比，商住项目推盘意愿似乎更积极一些。

“我们项目价格的确有所上调，主要是楼盘从毛坯升级为精装修交房，而且推出新户型的位置也更优越。”面对北京商报记者对项目报价提出的质疑，位于门头沟老城区的中昂小时代销售人员这样解释。记者了解到，中昂小时代目前在售新房源为层高4.2米的精装loft小户型，销售单价为5万元/平方米左右，主力户型总价在250多万元。实际上，在今年7月记者探盘时销售人员报出售价仅为3.2万元/平方米。

对此，业内人士分析，商住项目目前不在本次“9·30”新政的调控范围之内，这让部分原计划购买住宅项目的需求转向商住产品。但是随着市场预期的变化，未来交易量还会受到一定的冲击。

“住宅市场受到的冲击最大，目前大体上价格还比较稳，处于僵持期，关键就看管理部门的态度。”一位业内人士披露，一些高端楼盘9月就提交了预售证申请，但大都没被批准，究其原因主要是价格超出管理部门的预期。目前来看，多数企业可能希望观望一段时间，看看预售证是否有可能下来，实在不批再做其他打算。据他估算，“9·30”新政出台以来，豪宅项目平均客户流失就高达30%。

二手大户型价格松动

与新房市场相比，本就随行就市的二手房市场已经率先适应了市场变化，北京商报记者调查发现，一些大户型社区已经出现了价格松动。

“现在买卖双方都表现得比较理性”，朝阳区和平里附近的一家链家门店内，今天负责接待客户的中介人员小孙告诉北京商报记者，“9·30”新政以来，看房的人比以前明显少了。记者也注意到，当天下午3点左右，除了一位租房的客户外，在近一个小时内没见到一个前来买卖房屋的客户。

小孙告诉北京商报记者，现在卖房客户的价格如果定高了，经纪人员都会提醒客户适当调低价格，而实际上，卖房客户的心理价位的确也有所降低，但没有客户愿意降价出售。小孙介绍道，“十一”后成交过一套70平方米的房源，成交价比报价便宜了3万元。另一套总价800万元的房源则便宜了近10万元，这是他知道的卖家做出的一宗最大价格让步的交易。

而以大户型为主的商品房社区受新政冲击最为明显。以东四环公园1872项目为例，据该小区附近中介门店经纪人介绍，9月门店总业绩为100多万元，10月至今全店业绩还不到30万元，业绩量明显下滑。

从小区成交量来看，公园1872大户型房屋前几个月的月成交量全在10套以上，而本月到目前仅成交2套。从房源端来看，目前小区在售房源开始增多，仅10月上旬就新增加了10余套房源，多数为业主主动委托售卖。从报盘价格来看，业主预期也开始下调，总价约1200万元的两居室，报价比之前下调50万-100万元。

“调控政策出台后，首付比例的提高导致大户型房屋市场迅速转冷。”上述经纪人表示，这月日子不好过，店里的许多经纪人都没有业绩，9月他每天都能带4-5组客户看房，而10月到目前仅带了5组客户看房。

年底成关键节点

面对密集的调控政策，购房者可能最愿意看到房价下调，不过这样的情况何时才能出现，目前市场众说纷纭。

根据中原地产今日数据显示，一线城市北京、上海环比上月同期分别下调了42%与16%，而深圳与广州则签约上涨了50%以上，另外杭州、青岛、昆明、南宁、石家庄、南昌等城市签约出现了上涨。而苏州、济南、长沙等城市则出现了环比下调。交易量的下滑已经实实在在的出现，影响到房价只是时间问题。

亚豪机构市场总监郭毅表示，“京八条”突袭令原本大量楼盘的入市节奏被打乱。由于首套和二套房首付比例的同时提高，开发商需要对于客户购买能力进行重新甄选，因此纷纷延后开盘。可以预见，以往的“日光盘”现象在一段时间内将不复存在，纯商住宅市场的销售速度将放缓。新一轮楼市调控政策，尤其是首付比例的提高，直接作用于新房二手房成交量上，政策出台后市场成交降温，总价高的房屋成交量下滑更加明显。不过，新房市场暂时不会出现房价拐点。从供应规模来看，2014年至今，北京出让的土地大多配建有自住型商品房等保障用房，纯商品住宅开发面积有限。尽管成交量下滑，但对于新房市场来说，依旧是供不应求的局面，因此，开发商没有动力去降价。

从成本来看，近年来开发商拿地成本较高，也制约房企很难对价格做出较大调整。预计明年下半年，新房市场均价有可能出现下调，原因是今年出让的土地中“限房价、竞地价”地块以及自住房项目的入市，会导致新房市场均价结构性拉低，但单盘降价可能性不大。

此外，从房企运营角度考虑，目前房企并不缺乏资金，经过今年一年的高速去化，房企积蓄了较多资金，因此没有必要对价格做出大幅调整。同时，在北京的开发商大多是全国布局的企业，可以通过其他城市的销售来平衡公司业绩，在北京市场并不急于推货。

对于二手房市场来说，是由小业主决定市场走向的自由化市场，业主一旦发现挂牌房源难以售出，会自主下调房屋售价，因此二手房价格拐点会更早出现，预计在今年底或明年初。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，目前北京库存规模其实不大，所以供求层面的因素也会使得房价依然是涨易跌难。当然鉴于近期行政管控比较密集，部分房企在价格上涨方面估计不敢奢望，因此会使得销售价格保持一个持平的态势。