楼市入秋量价齐跌 挤出的楼市资金未必要转战A股

楼市上演资金大逃离？

挤出的楼市资金真的要转战A股市场？答案并不确定

郑州楼市一景

□本报记者傅豪文白周峰摄影

核心提示“金九银十”交界，热点城市调控急风骤雨般抛出，房价上涨预期迅速降温，楼市一夜“入秋”量价齐跌，部分楼市资金悄然大撤退，流向A股、黄金等市场，上演资本大挪移。

金融如水，在货币存量大幅增长的背景下，中国大范围的通货膨胀并未发生，资本在股市和楼市两大货币的“蓄水池”中流淌。而政府则通过政策的杠杆在这两个蓄水池间筑坝、引流，让金融之水相互挤出，再逐渐平衡。

楼市一夜“入秋”量价齐跌

“金九银十”交界，热点城市急风骤雨般抛出调控新政。十一黄金周前后，北京、深圳、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉等总计22个城市密集出台楼市调控政策，多地祭出“限字决”，同时收紧信贷、增加土地供应，一系列政策让楼市交易一夜变天，多个城市成交量速降，卖方市场瞬间变成买方市场。

在过去3个月里，郑州楼市涨幅一度领跑全国，“双限令”一朝发布，市场快速做出了反应。

“与节前相比，咨询购房的人减少了一半。”郑州南区一家售楼部的销售人员告诉记者，“现在领导又要求我们电话回访节前询盘的客户，希望能快速出售剩余房源。”

同样的情况，在记者走访的郑州其他几家售楼部也正在上演。记者还留意到，多家售楼部内出现前来解约、更名的客户。“‘双限令’出台后，一些不符合购房条件的客户前来办理解约。”其中一家售楼部的销售人员解释道。

除了解约，近日郑州一个楼盘的业主甚至出现了联合维权的事件，要求开发商降价20%，这在郑州楼市尚属首次。

而郑州的“二手房”交易对调控政策似乎更加“敏感”。除了成交量大幅下降外，房价也“应声”缩水。“8月份几家争抢一套标价115万元不到90平方米的房子，房主一下涨价至130万，最后还是房主惜售没有成交，如今该房源又被挂了出来，标价120万元。”房产中介小张介绍说。

限购政策出台一周，郑州楼市已快速降温，而火速降温的不仅是郑州。

据相关统计数据显示，全国范围内出台调控政策城市环比成交量出现了断崖式下滑，30个主要城市成交面积环比下降36.6%，其中26个城市环比下降，占监测城市的87%。

一线城市中以祭出被称为“史上最严”调控政策的深圳为例。10月4日，深圳市进一步深化完善了3月出台的“深六条”，除限购升级以外，还规定无房但有贷款记录的居民首付不低于五成，对有一套房的居民，购二套房首付提高到七成以上。

深圳房地产信息网监测结果显示，10月4日限购政策发布当日全市成交量为180套，但次日急降至103套，6日更是只有44套成交。10月7日，深圳市全市成交56套新房住宅。

在二线城市中，成交量环比减少最为明显的为江苏无锡，此期间商品房成交量6.91万平方米，环比减幅73.97%；商品住宅成交6.34万平方米，环比减幅71.58%。

中原地产首席分析师张大伟分析称，从实际签约看，受到新政影响的北上广深以及郑州、合肥、武汉等20多个城市，成交量出现明显下调，实际跌幅达到40%左右，而且限购城市购房人放弃购房意向的现象非常普遍。

部分楼市资金提前撤退离场

房价就像一面多棱镜，映照着不同社会群体的多样选择，有人开始不顾一切投入楼市，有人却在趁高抛售房产。

“今年8月，很多人在惜售涨价时，我的一个客户却在悄悄地大量转手放出房源。”郑州一家房产中介的销售顾问小张告诉记者，该房主放出的房源集中在紧挨中州大道的一处商住楼盘，属于商住两用loft，全是小户型。

“房主也是投资，十几套户型一样，都是交了首付，处于按揭状态，放出的价钱比当时该楼盘售楼部的价格每平方米低1000元，成交的价格甚至更低！即使如此该房主也赚了个盆满钵满。”小张说。

在这场楼市“乾坤大挪移”中更奇葩的案例比比皆是。郑州赵女士向记者报料，8月份她通过中介在郑东新区看上了一套房子，房主要求全款交易。但交易过程中赵女士发现，出售该房源的并不是真正的房主，对方其实是与真正房主签合同交了定金的“二房东”，但并未完成交易。

“‘二房东’卖的价格肯定比当时买的价格高了不少，这样的交易风险太大了，原房主不肯帮忙过户怎么办。”赵女士说，“‘二房东’甚至不愿占用自己的资金，直接倒卖起合同，不过因为价钱、位置、升值空间都十分诱人，再加上当时‘全民喊涨’氛围，很多人想要购买这套房子，听说最后这套房子还是卖了出去，交易过程不知道是如何处理的。”

其实，上演楼市资金大挪移的不只是民间资本，甚至上市公司也纷纷加入“卖房”大军。据不完全统计，今年以来共有76家上市公司发布房产交易公告，其中上市公司扎堆卖房的，有一些是为了保业绩，还有一些是为了保壳。

对此，知名财经评论人余丰慧表示，上市公司纷纷加入卖房大军，从一个侧面表明楼市有过热的态势。另一方面，上市公司选择此时减持房产物业，也向市场传递了一个信号，即楼价可能已经处于阶段顶端，具备了出售价值。

挤出效应“接盘侠”是炒房者还是刚需客？

房地产具有投资和消费的双重属性。一般来说，许多家庭的第一套住房都是自住房，主要作用是消费。如果家庭拥有一套以上的住房，则可以将多余的住房进行租赁或者等待其增值变卖。房屋才具有了与股票、基金等相同的金融属性。

微观经济学中，对城市家庭资产配置，房产和家庭金融资产在很多时候具有“挤出效应”。著名经济学家德沃纳克认为，房地产比金融资产的流动性要差，房产变现的难度较大，而金融资产则能以较低的成本变现。所以对于购买首套房子的家庭，房贷挤出了其他家庭投入金融资产的需求；而对于持有一定房产后的家庭，则更倾向于投资金融市场。

那么在此轮房价大幅拉升的过程中，大量资金涌入房市，“接盘侠”究竟是炒房者还是刚需客？

“眼看房价直线上窜，真的担心以后在郑州买不起房，父母咬牙卖了老家的房子东拼西凑为我交了个首付，现在还得还20年的房贷，我们外地人真的是用一辈子在供楼啊！”老家信阳在郑州打拼的小史对记者感叹。而在本轮购房大军中，小史只是千千万万“刚需”一族的缩影。

“刚需购房后都是自住，不会出手变现，政府没有征兆、狂风骤雨般的限购就是针对投机炒房者，不给其出逃时间，本轮接盘者中也有相当一部分是炒房的人，但是一部分聪明的炒房资金还是嗅到先机，成功解套。”余丰慧评论说。

在本轮楼市中成功解套的郑先生接受采访时将楼市和股市比作贪婪人性的一面镜子。“惜售追涨的大多是刚需和小散户，房子不同于股票，交易程序繁复，变现困难，投资回报率固然重要，但大笔资金的资本周转率也很重要，毕竟我是生意人。”郑先生说。

资本大挪移“转战”A股？

国庆黄金周期间，有私募人士在微信圈表示，楼市资金开始转战A股了。在近期发行的私募产品中，有不少认购者是从楼市撤下来的投资者。

而相关数据显示，信托新增A股开户数8月环比增加近140%，中国结算公司数据显示，8月份持股超1亿元的超级散户已开始悄然进场，8月末持有A股流通市值超过1亿元的自然人有4392人，环比7月末增加174人。

“楼市上涨戛然而止，最近不少私募圈的朋友透露看好股市，我也买了10万元的基金。”郑州市民老万悄悄跟风。

值得注意的是，节后两日，A股市场收出两连阳，但第3日上证指数则围绕3050点附近上演持续震荡。

“当前很多私募基金的仓位并不高，普遍的仓位都在四到五成左右，后期加仓的空间都较大，不少私募基金管理者备足‘弹药’，等待加仓良机。”郑州一家私募基金的合伙人对记者表示。

中原信托投资经理魏冬表示，在流动性泛滥的背景下，一些通过炒房获利的大佬们一定已经意识到潜在股市的机会，目前A股市场缺的就是赚钱效应和信心。

郑州资深炒股人孔先生也认为，相较于房地产，A股市场经过了去年以来的调整，继续出现大的系统性风险概率极低，反而更加具备投资价值，一旦A股出现一波稳定的反弹行情，将极有可能吸收部分房产投机的资金。

但是余丰慧则持相反的观点，他认为大批量的楼市资金不会转战股市，因为在市场形成房价下跌的预期后，住房销售难很快会呈现，楼市资金想当即变现离场不是件轻易的事情。股市资金进入楼市轻易，而楼市资金进入股市却很难。他提醒投资者要透过现象看本质，不要被楼市资金进入股市的炒作噱头忽悠。

金融如水，相关数据显示，今年8月末，中国M2余额达到151.10万亿元。然而，中国没有发生大范围的通货膨胀，是因为有股市和楼市两个可以大量储存货币的“蓄水池”。而政府通过政策的杠杆在这两个蓄水池间筑坝、引流，使金融之水相互挤出再逐渐平衡。