23城新政密集出台 高价拿地房企最危险

众所周知，本轮房价暴涨的根本在于货币潮遭遇资产荒，二者相遇后将楼市财富效应彻底放大。随着全国23个城市新政落下，以及未来可能更多城市加入此行列中来，相当多的房企将感受到寒流，尤其是那些善于在各地制造高价地的房企；负债率高企、营销去化能力有限的企业，未来的日子将最为难过。

昔日蜜糖今之砒霜

此前在土地市场趋之若鹜的房企，如今恐怕会冷静下来。

来自中原地产研究院的数据显示，截至10月11日，年内抢地最积极的50大房企合计拿地为10459亿元，合计建筑面积为14374万平方米，平均拿地成本为7276.2元/平方米。而在2015年同期，拿地平均成本只有4761元/平方米，也意味着企业拿地平均成本增加高达52.8%。

值得注意的是，有36家房企拿地超过百亿元，在2015年同期只有19家，抢地企业从国企到民企全面出现。

专家分析，楼市开启调控，多家企业面临压力，特别是在调控城市内拿地多的企业，很可能面临市场全面限价、限购的影响。50大城市拿地金额中有超过70%分布在调控城市中，如果这些城市调控政策继续重压，这将导致未来销售压力巨大。

而随着各地包括土地政策在内的新调控出台，包括一线城市在内的土地市场降温将是大概率事件。

“调控寒流来袭，感冒的将绝非少数企业。其中，上一轮高价拿地过多的企业，将首当其冲面临风险。”一位地产开发商表示，当初市场好的时候，他所供职的公司内部提出绝不拿“地王”，当时还被外界认为相对保守受到质疑。如今政策来袭，楼市上行趋势必然戛然而止，房价不可能持续走高，高地价将成为房企利润最大的杀手。

谁拿着烫手山芋

中原地产首席分析师张大伟认为，超过50%溢价率拿地成本的项目，未来房价上涨预期更加强烈，而一旦房价进入调整周期，很可能房企面临着巨大的销售难题。而拿了高价地越多的企业，其成本压力将越大，未来踏空楼市的风险也就越大。

例如，7月金地上海取得的高价地、8月融信拿的上海百亿元高价地，如果这些超级地块未来1-2年售价涨幅不到100%，入市的难度都非常大。

2016年一季度，虽然一二线城市火爆，但因为2015年开始的高价地频出，地价不断透支了房企利润。即便是一二线城市此前销售情况相对乐观，但过多的豪宅项目，也逐渐影响了房企的去化速度。随着调控的深入，豪宅项目将成为房企的包袱。

资料显示，2016年是全国高价地出现最多的一年，截至目前，全国已拍出211个高价地块，其中，一线城市2016年住宅土地楼面价同比2015年上涨了72.2%，二线城市涨幅更是达到了86.7%。

统计显示，在今年排名前五十的高价地中，可以发现万科、恒大、绿地、中海、招商蛇口等全国知名房企，同时，也有天津天房、北京承建等地方知名开发商；此外也有不少中等规模的地产公司。

高负债风险

此外，高负债房企也将面临风险和考验。

据同策机构数据，2016年上半年，上市房企总负债排行榜TOP企业的负债总额达84060亿元，总负债TOP100前20房企的总负债为51181亿元，占全部上市房企总负债金额的六成，其中恒大是惟一负债金额超8000亿元的企业。此外，万科、绿地、万达、碧桂园、保利、华润、中海负债率都排名前十。

业内人士表示，除了负债规模和负债率之外，房地产企业还需警惕盈利能力的下调。房企营收增加，但利润涨幅低于营收涨幅，房企利润率明显下调。2016年上半年，135家房企的净利润率只有8.15%，而即使在成交惨淡的2015年同期利润率也有10.1%。

可以预见，一方面高价地“专业户”将面临风险，高价地块后续若不能实现高溢价出售就意味着赔本，而高价地选择蛰伏同样会增加更多财富成本给企业带来负担；另一方面，高负债率企业也将受到考验。此外，营销去化能力一般，以及缺乏对市场预判的企业都将可能引发危机。北京商报记者董家声/文

张彬/制表

调控城市土地出让减少5%

国庆过后，各地新政纷至沓来，全国土地市场上依旧表现稳定，并未出现成交快速涨跌。但整体看，最近几天各地土地成交依然处于高位：长沙、上海、成都出让的土地，溢价率均超过100%，表明调控政策短期抑制了市场成交恐慌，但房企的资金情况依然宽裕，高价地依然频繁出现。数据显示，“9·30”后全国已有23个城市出台调控政策，其中21个城市在过去的9个月合计土地出让金达到了1.29万亿元，同比2015年同期的7889亿元上涨幅度达到了63.3%，多个城市已经超过了过去年度总和。土地实际成交规划建筑面积为3.098亿平方米，同比下调了5%。