“深八条”出炉后市场反应迅速 房价将进入调整期

刚过去的国庆节成为了各地土地监管部门史上最忙碌的一个长假，全国19个城市发布楼市调控新政。在这些城市当中，深圳的楼市调控新政可谓“最严”。

在9月下半场楼市热度上升明显的情况下，刚刚过去的国庆小长假期间，深圳开发商推盘量明显较低。10月4日，“深八条”发动突然袭击。在此之后，据深圳中原研究中心提供数据显示，新政前后，样本楼盘的访客总量下降5成左右。

而作为新政后第一个开盘的新盘，位于南山蛇口的山语海以4.7-9万/m2的成交均价，让不少深圳人惊呼“市场终于要冷了”。不过，据证券时报记者了解，山语海尽管成交均价比预期低1-1.3万左右，但主要原因还是由于项目周边环境不理想。然而，在新政后第一个开盘、并且降价，山语海还是对新政反应较为迅速。而据透露，山语海的销售情况主要集中在6万以下的低价区，6万以上的户型销售并不理想，这也侧面透露了市场观望情绪转为浓厚。

作为传统周期的“银十”，深圳在首周仅有2个项目入市，推售总房源608套，明显低于预期，其中恒地悦山湖仅进行少量加推。作为新政后首次开盘的山语海，备案房源全部出售，户型为79-238m2的2-5房。其中预售建筑面积60多m2的二房对外出售均价约为5.8万，而90多m2的三房均价也仅在6.2万左右，比预期低1-1.3万。

受到10月4日“深八条”这一深圳史上最严房地产调控政策影响，以及国庆期间各地纷纷出台房地产调控政策，市场整体看跌预期氛围加重。另外，10月8日，深圳市房地产评估发展中心发布通知称，将在11月8日根据行情调整房产评估价，距离4月的评估价调整，截至目前二手房价格涨幅不大，因此估计本轮调整幅度不会很大。但有中介表示，预期未来二手交易费用会有所增加，后市看空情绪持续加大。

而在“深八条”之后，深圳业主报价也基本下调。根据深圳中原研究中心提供数据显示，7成二手业主下调房源价格。其中，下调幅度在-5%至-1%区间段的房源占比较此前一周增加8个百分点，达到43%。同时房价下调幅度在-10%至-5%区间段的房源占比较此前一周增加近5个百分点，达到20%。从各区的价格调整情况看，共有七区价格向下调整，且调整幅度相比近期变动剧烈，盐田区下调幅度达到近3个百分点，宝安、龙华下调1.8个百分点，罗湖龙岗近1个百分点，而福田和南山下调幅度则比较缓和。

据深圳市规划国土委数据显示，上周(10.3-10.9)深圳一手住宅成交789套，成交面积为7.4万m2，环比分别上升52.3%和48.5%。受刚需盘集中备案影响，上周深圳新房成交均价为43400元/m2。据了解，受前期供应增加明显影响，10月首周备案成交量明显上升，突破700套。有业内人士预计，新房备案成交量短期内仍会回升，但是由于新政出台，长期来看，新房实际成交将会明显降低。

分析指出，传统周期的“银十”开局不利，10月4日迎来深圳史上最严调控政策“深八条”的出台。这次政策措施相当全面及有针对性，从供给侧、需求端全面进行把控。

第一方面增加拍卖土地的保證金，以及高于政府预期的部分作为保障房的建设，有意在为高烧的地王现象降温。同时“7090”如果严格执行，对豪宅市场的影响也会很大。

第二方面是提高限购力度，社保3改5，同时单身含离婚限购一套，打击前期离婚买房的投机行为，有效需求减少明显，后期成交量将会出现明显下降。

第三方面是从认房不认贷收紧到认房又认贷，同时提高首付比例，明显提高购房门槛，抑制投资客入市，预计局部投资占比较高的区域降价会明显，带动全市价格调整。

最后就是限价政策，新项目预售申请，价格备案将严格控制，新政间接利好商务公寓，但是像这种不限购的房子，价格也受到限制，后期楼市提价变得可能性不大，房价将进入短期调整期。

后市来看，虽然传统周期“银十”期间预测入市项目较多，但是新政的出台，会对一些项目的预售产生影响，客户的观望情绪会进一步增长。对于目前深圳房价处于高位，溢价空间收窄，短期投资风险大，特别是高杠杆客户，建议刚需和改善型客户密切关注市场动向。开发商应理性进入土地市场招拍挂，竞配规则下要重新审视拿地成本，调整入市心态。同时，从山语海的开盘情况来看，开发商严格执行新政政策，开盘均价较低，预计后期政府将会从严执行新政，投资客会受到严厉打击，开发商项目前期的客户定位要适当调整，并注意合理定价，同时持续提升产品的品牌影响力，实行产品差异化，增加竞争力，同时也应不断加大力度拓宽市场渠道。