楼市走向调控紧缩期 一线城市房价过快上涨将止

在热点城市楼市持续高热情况下，自9月30日至10月9日，北京、天津、苏州、合肥、上海等22个城市集中出台楼市调控政策，从限贷、限购、土地供应、市场监管等方面进行调节。就在昨日，成都开始实施购房贷款新政，这是继10月1日深夜发布限购政策后，成都市出台的又一楼市调控政策。

业内人士认为，本轮调控政策出台密度频繁、范围广泛、精准性强，并且在发布政策之后继续打补丁、升级加码，开启了全面调控。在去库存基调不变的情况下，中国热点城市楼市正式走向调控紧缩期。

本轮调控有何新特点？

中国经济网记者梳理发现，针对热点城市，本轮调控主要从消费端——限贷，供应端——增加土地供应，以及资金端、市场监管等方面着手，并且不同城市根据实际情况，因城施策。

二线城市中，苏州、南京、合肥、厦门“四小龙”对非本地户籍购买首套房均提出社保或纳税年限要求，二套房首付比例可与一线城市比肩，其中南京、苏州要求有1套房未结清贷款的再购房者首付比例不低于80%，达到目前城市限贷政策的最高限。

土地供应方面，多数城市均提出要增加住宅用地供应，增加中小户型市场供应。北京、深圳、厦门重启“90/70”政策，加之3月已有同样政策的上海，一线城市未来中小户型将迎来一批供应高潮。此外，北京要求试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，或将抑制企业高价拿地冲动。

中国指数研究院分析认为，总体来看，本轮政策有望通过积极抑制非理性需求逐步为市场降温，但各城市在出台政策时也考虑到刚需群体的合理置业需求，因此在相关政策方面都做了针对性区分，仍能保证一定规模的刚需置业需求、有保有压，维护市场的理性运行。

而在链家研究院院长杨现领看来，无论调控工具是限购、限贷，还是土地政策，无非都是历史上调控政策的“重启”或“加码”，本轮调控的真正不同在于背景条件不同：一是本轮调控是处在经济下行周期中的调控，守住增长目标的底线和抑制资产泡沫之间将成为一场“刀刃上的平衡”；二是本轮调控是由地方政府竞相发起和实施的调控，地方政府拥有比以往都更大的自由度和裁量权；三是调控的主战场已经进入二手房阶段。

“这是不同以往历次调控的一个突出特点。”针对房价上涨最快、调控最严的一线城市，杨现领指出，这些城市已经进入二手房时代，70%的市场供给方是业主，而不是开发商，而且大部分业主既是卖方也是买方。“在一个以二手房交易为主体，买卖双方为C端的市场中，调控政策的传递机制具有更大的不确定性。”

调控力度有多强？

财政部副部长朱光耀7日在华盛顿表示，房地产市场确实存在一些以投资为目标进行的交易，因城施策，采取有针对性的应对措施是及时和适当的，而且正在产生积极效果。

从此次调控力度最大、涉及面最广、影响最大的北京来看，调控的确“立竿见影”。据亚豪君岳会统计数据显示，国庆7天北京商品住宅共实现成交1154套，成交面积8.76万平方米，日均成交量仅165套，相比中秋小长假的日均成交套数减少了161套，相比9月的日均成交量更是减少了320套。而在1154套成交当中，商住所占比重高达88%，纯商住宅7天仅签约143套。

从供应情况来看，“十一”期间北京住宅市场仅有4个项目入市，共新增1012套，预售许可面积5.5万平方米，与节前一周14盘入市的盛况已不可同日而语。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，此轮房地产市场过热的根源在于天量信贷，“京8条”的调控手段采取了针对性的“去杠杆”措施，对于投机及投资需求的抑制直指根源。“多方组合重拳之下，北京楼市成交量已应声而降。”

一位北京南六环热点区域的地产中介表示，十一期间客户到店量明显减少，基本不用加班。“有的业主之前已经买了城里的房子，所以比较着急，确实出现降价出售的现象。”

不过，在中原地产首席分析师张大伟看来，除去北京、深圳、合肥、苏州等少数几个城市外，其他城市政策力度远远不如2014年930政策之前的执行力度(46个城市限购、全面认房又认贷限贷)，“甚至很多城市可以说是蜻蜓点水”。

“但本轮调控在感觉上依然让人感到害怕。”张大伟表示，原因在于这一轮房价上涨太快太集中，事实上也是杠杆利用最过度的一次上涨。“这一轮很多投资客已经赚的盆满钵满，所以他们的止损线很低，一旦市场风吹草动，很可能会放弃部分利润离场。这种情况下，即使力度不大的调控也会出现踩踏效应。”

将产生多大影响？

值得注意的是，从调控范围来看，虽然表面上只有20多个城市出台了新政，但这些城市却是中国房地产市场城市集中度最高的地方。据杨现领估计，这20多个城市占据了中国二手房市场交易额的85%，新房交易额的40%，估计35%的杠杆交易会受到影响。

张大伟也表示，这一轮收紧看似一城一策，但如此密集的出台说明是在高层全面施压下的集体举动，预计未来还会有多个城市出台政策，可能将形成20-30个城市调控政策风暴。

“之前的政策预期是16个房价涨幅过高过快的城市需要平稳楼市，但随着政策的密集出台，一线城市辐射区域的市场也开始加入调控行列，未来房价可能上涨的城市也会跟风出台政策表态。”

张大伟预计，一线城市及二线“四小龙”城市最后恢复至2014年930前的政策力度，甚至更大，二线城市中房价涨幅较高的城市，也将全面实施限购、限贷政策。“政策目的是抑制房价过快上涨，但市场并不理性，所以很快会出现降价的个案，如果一旦年末央行额度吃紧，房价的下调很可能会蔓延到很多城市。”

中国指数研究院分析人士认为，考虑到本轮政策力度，并结合历次政策收紧后市场反应，可以预期未来楼市将逐步降温，成交量价回调可期。各个城市因需求差异性将呈现出多样化反应，如在投资投机比重较为显著的城市，量价波动将更为明显。而在资源稀缺供需矛盾长期存在的城市如一线城市，高位向下小幅震荡在所难免。

针对北京市场，郭毅表示，首付提高、信贷收紧，将使得部分客群的购房计划被迫延期。另外由于未来自住房供应还将加大供给，市场预期的走低，也使得部分客群的购房计划主动延后，观望情绪之下购房需求的萎缩将使得四季度成交量持续走低，将使得此轮房价过快上涨趋势被终结，预计四季度北京纯商住宅价格走势将趋于稳定。