北京楼市新政或致违约潮 高杠杆家庭:实在吃不消

一夜之间，从要不要高价买的纠结，切换到要不要违约的两难，这是北京“930”楼市新政后不少购房者正在经历的心态变化。

《第一财经日报》记者日前调查走访发现，北京市场上已经出现买方解约或计划解约案例。而房地产经纪公司我爱我家日前提供给本报的分析报告称，预计将有20%~30%的客户或将取消或延缓换房计划。链家研究院的研究报告也指出，北京楼市调控新政对北京二手房市场的短期影响之一，就是违约和纠纷案例明显增多。

高杠杆家庭：“实在吃不消”

“算了一下，两套房首付高了150多万。”“十一”假期前的9月30日晚上，对于钟鸣来说是个不眠之夜，突如其来的楼市调控，打乱了这个北京“80后”家庭的购房计划。

为了孩子未来上学方便，今年9月，钟鸣卖掉了北五环和北二环两套“老破小”，买了两套品质更高的学区房。趁行情甩掉两套不好卖的房子，置换到了较为满意的新房，正当她庆幸之时，突然提高的购房门槛横亘在了她和家人面前。

9月30日傍晚，北京出台楼市新政，要求在北京购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%，购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

钟鸣简单算了一下，她刚刚与业主、中介签订购房合同的两套房子，由于都属于非普宅，一夜之间首付提高了近160万元。加上考虑到目前的政策环境，北京房价上涨可能失去支撑，她猛然觉得，自己买在了高点。

“有点扛不动了。”钟鸣告诉记者，自己买这两套房的杠杆很高，两套房贷款额度超过了600万元，且多出的首付150多万元的缺口短期内无法填补，恰好两套房子都还未过户，所以她只能选择违约。钟鸣咨询了为她提供中介服务的房产中介公司，得到的答复是，这样的“在途单”买家可以不赔付，无定金和中介费损失。

10月8日晚间，北京东四环外一家房产中介门店的经纪人张宁告诉记者，他刚处理完一起解约。受新政影响，附近一套二手房源首付提高了50万元，买方称“买不起了”，于是三方解约。他所在中介公司最终将中介费退还了买方，买方此前预付给业主的定金也退回了。

未来一段时间，“解约”可能不会是个别现象。“已经开始观望了，买卖双方都观望。”伟业我爱我家集团品牌中心总监孔丹10月8日表示，之前是房价上涨过快业主卖完房后悔会违约，现在政策一出，马上就迎来了客户违约。他供职的我爱我家集团日前提供给本报的分析报告称，预计将有20%~30%的客户或将取消或延缓换房计划。而链家旗下的链家研究院的研究报告也指出，新政对二手房市场的短期影响之一，就是违约和纠纷案例明显增多。

“房子满意就算了”

“算来算去，还是算了。”9月30日晚间，北京出台的房地产调控新政，让正在准备“十一”出游的北京朝阳居民林晨和于思思夫妻有些烦闷。这对夫妻刚刚完成了筹划半年的住房“小换大”计划。9月上旬，他们与业主在中介门店签下三方购房合同，买下五环外一套总价1100万元的二手次新四居室，并于两周后卖出了在东三环的家庭唯一一套老两居。

对于林晨和于思思夫妻来说，换房是不折不扣的“刚改”。双方都是在北京工作的“外地人”，加上准备要二胎，只能牺牲上下班的便利，牺牲地段还面积上的改善。但从今年春节后看到秋天，二人看中的房子也从900万元上涨到了1100万元。

从数据来看，在林晨和于思思二人看房期间，一线城市房价上涨明显。穆迪近期提供给本报的报告指出，今年6月份，一线城市房价强劲上涨，同比上涨30.7%，7月同比上涨29.2%。关于北京，中信证券地产行业研究团队10月8日的一份报告指出，据链家网披露的二手房每日成交数据统计得出，今年8月北京二手房参考均价为51558元/平方米，环比上月上涨4.32%，同比去年上涨36.17%。在北京房价上涨最快的10个小区中，房价同比涨幅的平均数高达91%。

换房对于林晨和于思思来说“步子不小”。考虑到月供能力，他们把新房的贷款控制在450万元左右。为此，他们需要为新房准备近700万元的首付款——除了卖房的收入、夫妻两人5年来的所有积蓄外，还让双方父母帮着凑了一些。

9月买房，林晨和于思思心里也犯嘀咕。长期关注房地产市场的他们，对“9.30新政”有一些预感。但两人还是把房子定下来，主要原因还是考虑到房子合适：“看了半年的房子，找一套自己喜欢的太难了。对我们来说，房子能满足需求是第一位的，价格再合适，需求得不到满足也没用。”

尽管心理上做了准备，但“9.30新政”对于“非普宅”的政策来得还是“有点猛”。价格回调是购房者最担心的问题。“以前我们认为，调控之后，房价不会再涨这么猛，而是回归稳定，但这次调控政策后，非普宅的价格就不好说了。”林晨对本报记者说，按照1100万元的总价计算，如果他们购买的新房总价回调10%，也将会有110万元的损失。

他们算了这样一笔账：买房时向卖方交了50万元定金，加上不到30万元中介费，即便不能退回这笔钱，损失加起来也就不到80万元，若将来房价出现10%的调整，违约也是合算的。但房价是否一定会出现10%的调整?他们没有结论。“更重要的是，二手房和新房不同，价格降下来了，房子可能没了。”于思思的担心是，看了半年多才找到中意的房子，如果违约了，下次看房子还要花费一次精力，很不值得。

“越是明白人，就越应该知道这是一笔怎么都算不清楚的账，唯有在其中找一个心理平衡点。”林晨则对记者说，目前夫妻二人的想法就是“不忘初心”，将居住需求放在第一位，放弃违约，先住上合适的房子。有了这样的心态，即便将来房价调整，也更好接受一些。

10月4日，北京二手房份额第一的房产中介公司链家在其微信公众号发布《链家关于近期房地产调控政策的解读和承诺》，提醒购房者：“在不断变化的市场中、在焦虑不安的情绪中，冷静思考，理性决策。链家研究院发布的最新数据显示，2016年北京月度成交量达到了1.5万~2万套，是历史常规水平的1.5倍，个别月份甚至高达3万多套，这说明需求的释放速度很快，在某种程度上已经透支，同时当下可售库存只有常规水平的40%，处于极低水平且，仍在持续下降。该研究院称，这说明市场处于相对非理性的状态。

今年35岁、在北京从事法律工作的湖南人文桓最近也在换房。他对记者说，自己卖出和买入的房子均未过户，新政一出，他有一种“在水里还没上岸”的感觉。他说现在自己只有一个诉求，抓紧把流程走完，把贷款办下来，结束掉这个无比焦心的换房之旅。此外，在北京一家大型上市房地产开发商供职的27岁的曹忻告诉本报记者，他的焦灼在于，买入的二手房已经网签，而原本打算国庆前出手的手头的一居室，因为当时惜售，目前还没能卖掉。他说，国庆期间来看房的人不多，但中介告诉他要有信心。

“换房真是大写的难，不过房价从疯狂到平稳是有好处的，至少我那个在各式饭局上劝人买房投资的同学，现在终于不再喋喋不休了。”林晨最后对记者说道。

(注：为保护采访对象隐私，文中购房者及房产经纪人为化名。)