调控后的北京楼市：开发商连夜筛客 购房者在纠结中观望

流动性过剩，一线城市资产荒，2016年夏秋之交，以北京为代表的重点城市楼市在惶恐中走向癫狂。随之而来的，是密集如雨的调控。9月30日晚间，北京、天津等地出台楼市调控新政，而“国庆”假期的调控风暴及影响，更成为了近期舆论关注的焦点。

提高首付门槛，减少杠杆，增加“非普宅”大户型的购买成本，如此猝不及防的北京调控新政，好似一盆凉水浇向了楼市这块炙热的铁板，一时间雾气升腾。抢先“上车”的人们开始担忧房价掉头，刚刚被楼市的滚滚车轮碾压、抛弃过的人们，有一些庆幸但仍难摆脱焦虑，而那些已与业主签订合同、尚未网签的购房者，则陷入了“违不违约”的纠结。《第一财经日报》记者日前调查发现，北京楼市新政出台后的“国庆”假期，有开发商连夜筛查客户，一些二手房“在途单”的买方由于看空后市，开始在违约和不违约之间徘徊，而刚需购房者则在持币观望。

北京楼市新政要求，购房者在北京购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%，购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

该政策的关键词之一是“无论有无贷款记录”，即从前还完手上唯一一套房贷款再买入也算作首套，首付款可低至三成，而今后这类情况最低首付款将提至五成。另一关键词在“非普宅”，即提高了大户型的购房成本。针对此次北京楼市政策，亚豪机构市场总监郭毅9月30日晚间对记者分析，该政策是针对有所抬头的投资型购房客群，通过提高金融杠杆的方式，提高投资门槛的同时降低投资回报率。她预计，该政策将很快作用到北京楼市，迫使新房和二手房市场的成交量下降。

骤然提高的首付门槛，无疑会将一部分购房者拦在门外。因此，有正在蓄客的楼盘开始对客户进行筛查。北京某房地产咨询公司高层30日深夜告诉本报记者：“今晚很多卡在点儿上的开发商在连夜统计客户情况，哪些是二套的，哪些是贷款还没还清的。我正在帮着做表。”两天后的10月2日，北京东南五环外某大型上市房企旗下楼盘开始行动。该楼盘为精装交房的改善性住房，原本计划9月初开盘，但因没能拿到预售证暂定推迟至10月开盘。楼盘正在预售的房源以130平方米左右的平层和150平方米以上的叠拼为主。该楼盘一王姓置业顾问2日向本报记者透露，她正在逐一给已经排卡的意向客户打电话，详细询问客户付款方式和资金情况，如果客户无法解决资金问题，便会建议他们来售楼处退房。

“我现在手里的30多个客户中，有一个因为手里的钱实在不够付五成首付(放弃了)，其他客户还是会买，还有一些客户临时决定全款买。”她告诉记者，她在筛查中发现，部分客户对要不要继续买房开始犹豫，或者开始议价。但她会告诉对方，拟定的5万元/平方米左右(含装修)的开盘价格目前没有变化，原因是此次开盘不到100套房源，排卡客户却超过300多个，楼盘并不担心销售问题。

此次北京楼市新政还提到了对开发商的监管，要求加强对房地产开发企业及其销售行为的管理，对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案。对此，郭毅的分析是，北京房价本轮上涨首先源自新盘，在地价刚性成本压力倒逼下，今年大量上市的新盘均定价较高，此后部分老项目在并未升级产品的背景下开始跟风涨价。在她看来，对期房和现房销售价格加以管控，更大的作用在于严格抑制老项目后期的盲目跟风调价，管控房企不合理的涨价行为，从供应端入手，让楼市重新回归理性，而减少非自住型购房行为，将有利于缓解北京新房市场出现的供需失衡的现状，稳定房价涨幅。

从目前的报价看，北京暂未出现大面积跌价现象。本报记者“国庆”期间走访发现，由于供给有限，北京正在销售的新房暂未出现降价现象。“北京的政策更多着眼在去杠杆，目的是减少楼市引发的金融风险，给发烧的楼市降温，而并非绝对的利空。”一央企北京开发商营销方面负责人10月1日凌晨接受本报记者采访时表示，预计新政后北京的购房者将走向观望状态，而开发商是否降价抛售，这取决于开发商的资金情况。在他看来，今年开发商销售任务完成情况和回款情况较好，北京短期内出现大面积降价抛售的可能性不大。

新政如秋日夜雨，一经落地，凉意袭来。今年“十一”期间，北京商品房成交量出现明显下滑。伟业我爱我家市场研究院10月6日提供给本报的统计数据显示，10月1日~6日，北京区域的新建商品住宅(不含保障房)网签量仅为204套，与9月同期相比大跌73.7%，同比去年同期下跌42.2%。10月1日~6日，二手住宅网签量仅为152套，与9月同期相比大跌96.5%。另据中原地产研究中心的统计数据，10月1日~7日，北京新建住宅实现网签216套，二手住宅实现网签209套，共计签约425套，为自2011年以来国庆假期同期的最低值，较2015年同期的543套下降了21.7%。

“下雨天只有鸽子来买房子了。”10月4日下午，北京大雨，一龙姓房地产经纪人在微信朋友圈发了一张鸽子飞来门店的照片，如是感慨道。他告诉记者，北京出台调控新政之后，不少购房人都开始犹豫了。链家研究院10月7日公布的分析报告也称，楼市新政使二手房短期内成交量明显缩减，市场走向观望，房源挂牌价格趋向平缓，客户心态趋于稳定。

“我现在的心态很迷茫，不知道该不该买了，因为感觉涨得买不起了，买得起的又不喜欢。”10月7日晚间，家住河北燕郊、在北京国贸附近工作的林溪(化名)告诉本报记者，她有天半夜睡不着，拿起手机搜索发现，三个月前看的国贸南侧、南三环附近的老房子，60平方米，接近300万万元，同等房源现价普遍在350万元以上，“看完更睡不着了”。

林溪从家到办公室需要30余公里的路程，不堵车的情况下也需要接近一个小时，而他丈夫工作地点在更远的海淀区，夫妻俩去年社保刚满五年，目前在北京无房。她对记者说，她感觉北京房价还可能继续涨价，但短期内会降温，“不知道什么时候出手，还是先看有没有适合自己的房子再说”。

相比林溪这类首次置业者，同样出生于1985年的陈静(化名)属于改善型购房者。今年年初生下女儿后，陈静和丈夫开始计划将东三环附近的不到60平方米小两居出手，置换一套望京带学区的三居室。但这个夏天，先后三次，看中的房子都遭遇业主涨价，最终都被人加价买走，这让陈静甚为挫败。而仅仅9月一个月，她自己的1985年建成的老房子也随着同类房源高价成交，挂牌价从380万元提高至420万元，单价超过了7万元/平方米。

“虽然报价没有下调，但调控政策出来后我们去看房，发现卖方议价空间比此前大多了。”10月8日下午，陈静对本报记者说，政策出台前，卖家心理上“很膨胀”，很难对价格和付款方式作出让步。但国庆期间，她和丈夫看完房提出价格太高时，中介和业主连连称“价格好谈”。陈静认为，目前北京的大户型由于首付比例提高，一套总价1000万元的非普宅三居室，首套房首付四成，还需要400万元，加上交易税和中介费可能要500万元左右，这让她颇感吃力。

对于未来北京二手房市场走势，郭毅分析称，今年北京二手房价格的快速上涨，实际成交价格的增速已经远远高于实际评估价格的涨幅，在本轮调控前，北京二手住宅的实际首付比例已经高达40%~60%。”她预计，随着政策的落地，北京二手住宅的实际首付比例有可能进一步提升至50%~70%，这将极大抑制二手购房需求，预计部分涨速过快的区域，二手房价格将出现回落。

来自链家研究院的最新数据显示，2016年北京月度成交量达到了1.5万~2万套，是历史常规水平的1.5倍，个别月份甚至高达3万多套，这说明需求的释放速度很快，在某种程度上已经透支；同时今天的可售库存只有常规水平的40%，处于极低水平且仍在持续下降；成交中，接近80%的购房人群使用了贷款，且贷款比例明显上升。

“这说明市场处于相对非理性的状态。”该研究院的分析称，没有永远向上的市场，一切不合理、一切非理性终将得到纠正，市场也会回归基本的理性和常规的秩序。