21城楼市限购限贷 高杠杆房企明年或资金断链

短短数天时间，数十家城市密集出台楼市调控政策，核心内容均为限购限贷。业内人士认为，核心一二线城市重启限购限贷主要是为了限制投资投机性需求。加杠杆较为明显的房企可能在2017年下半年的楼市调整期遇到资金兑付的问题，这些房企有可能会遇到资金链断裂的问题

据统计，自9月30日起，目前已有上海、南昌南京、厦门、深圳、苏州、合肥、无锡、天津、北京、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山、南宁、珠海、东莞、惠州、福州共计21个城市先后发布了新的楼市调控政策。

其中，北京、深圳、广州、南京、合肥、厦门等城市调控力度较大，同时均表态加大土地供给；苏州、无锡、天津、程度、郑州、济南、武汉、珠海等城市的程度稍弱。融360数据显示，截止9月20日，在全国533家银行中，共有306家银行将首套房首付比例调至2成，比上月减少2家，占比达57.41%。此外，在全国533家银行中首付2.5成的有62家银行，首付3成的有156家银行。融360分析认为，首付2成的银行占比环比小幅降低。

对于为何核心一二线城市也开始重启楼市限购限贷政策？同策咨询研究部总监张宏伟表示，核心一二线城市重启限购限贷主要是为了限制投资投机性需求。按照投资的逻辑来看，哪里有投资回报，投资的资金必然流向哪里，当前来看，核心一二线城市的房价上涨的预期仍然存在，投资客此时进场仍然有利可图，这成为投资客持续进场核心一二线城市楼市的很重要的原因。

此外，货币政策宽松与地王频出也是楼市集中调控的大环境因素。从货币政策的角度来看，货币政策宽松，资金成本低，资产配置需求驱动投资客投资楼市。当前宏观经济仍然下行，货币政策相对宽松，贷款利率成本也较低，对于高净值人群来讲，手头有富裕的资金，但是没有有效的资金投向，资产配置需求驱使这些人群将资金投向房价正处于上涨通道的楼市，从投资先后顺序来看，首先关注一线城市，再次是一线城市所处经济圈内的核心二线，然后是一般二线城市，这样的投资客资金轮动导致不同城市间的楼市也出现轮番上涨。

张宏伟指出，当前宏观经济仍然处于下行趋势，货币政策仍然会相对宽松，货币政策不是地方政策可以改变的，因此，现阶段很难通过大幅提升房贷利率和首付比例为楼市降温，这招短期内还行不通；从土地市场来看，尽管大部分地方政府表态增加土地供应，解决地王以及由于地王频出而推动房价上涨的现象，但是，经验和实际行动表明，核心二线城市的土地供应也很难大幅增加，因此，近期有关土地的新政也很难起到缓解楼市供求紧张的作用。

2015年330新政之后，全国核心一二线城市开始复苏好转，京沪深、南京、苏州、合肥等部分城市楼市在随后几个月进入上行通道。对于房企来讲，在信贷政策相对宽松与利率下行的市场背景下，“加杠杆”谋求新一轮市场扩张势在必然。而从房企集体大规模“加杠杆”的时间来看，基本集中在2015年下半年。

“由于房企“加杠杆”的资金周期一般为2年左右，也就是说2017年下半年将是这些“加杠杆”资金开始到期的时间。并且随着时间的推移与调控的深入，金融机构会强化对于房企的“风险控制”，也会采取一些“降杠杆”的措施。届时，银行等金融机构将通过严格执行放贷企业标准、下调企业信用评级、降低抵押率，甚至停贷等方式对于“风险”房企或项目进行“风险控制”，防止楼市出现债务违约，控制自身坏账率。而这些动作有可能会让占有整个行业绝对数量最多的中小房企面临资金面紧张的问题，甚至频现中小房企被并购或破产的现象。”

张宏伟认为，“加杠杆”较为明显的房企可能在2017年下半年的楼市调整期遇到资金兑付的问题，届时，这些房企有可能会遇到资金链断裂的问题，这些房企一旦无法及时偿还贷款，无法给自己“降杠杆”，它们极有可能因此陷入困局，最终被其他企业收购股权或项目。（胡雯）