同样是地少人多 为何香港房价反弹新加坡房价下降？

买家印花税

新加坡政府出台的严厉措施确实起到了一定的作用，减少了本国公民“囤房”的冲动，也减轻了海外置业投资者对新加坡房产的狂热，尤其是2011年提高卖方印花税和2013年提高买家印花税等明确抑制投机性买房的政策。

根据智信研究与咨询提供的数据，从2004年至2011年，除了发生全球金融风暴的2008年以外，中国买家在新加坡置产的人数逐年增加，2009年销量激增三倍，并在2011年创下高峰，进行了多达2809个私宅交易。

不过，从2012年开始，中国买家进行的交易却逐年下跌，2012年和2013年的交易分别为1808和1554个，2014年同比下滑36%至995个单位。今年第二季度大陆买家交易量仅占新加坡房地产交易额的6.9%，低于去年同期水平7.1%。

马来西亚买家的私宅交易高峰则是在2010年，达到2117个，隔年回跌，2012年上扬后就逐年下滑。印尼买家的私宅交易高峰则是在2007年，达2377个，隔年大跌，2009年后回升，但从2011年起逐年下跌。

房产税倾向低房价、自住

除了购房时的印花税，房产税也是新加坡政府的一种传统税种，原则上是有房子就得交税。新加坡房产税的计算基础是房屋的年值。所谓年值，是业主出租一个房间(不是一整套)一年所获得的租金收入，再减去物业管理、家具以及维修费用等开销所得的纯利润。年值由税务局每年根据各地的平均租金回报率计算，通常会低于租房的利润。

2013年10月新加坡国会对房地产税(修正)法案进行了修改。具体执行中，新加坡坚持小户型、低房价原则，对购买自用房者实行税收优惠。

根据新加坡目前的税率规定，住宅类的地产是累进税制，这就意味着年值越高的房子需要缴纳的税款更高。此外，该法案还将住宅区分为自住型和非自住型，自住型所需缴纳的房产税要低于非自住型。政府对自住房产的房产税率最低是不征，但其他类型的房产税率(如房屋出租者)最低是10%。

新加坡国立大学李光耀公共政策学院副教授顾清扬说，新加坡房产税的设计有两个关键思想，一是累进制，即富人要比穷人交的多；二是鼓励购房自住，对购房自住者抽较低的房产税，而对购房投资者则抽较高的房产税。

改变房产税在一定程度上能提高炒作者持有房屋的成本，从而限制那些专门为投机而买房子的活动。

发展商“带着镣铐跳舞”

除了增加印花税，抑制购房者炒房外，新加坡也有条例防止外国发展商在新加坡囤积土地进行炒作。在发展商合格证书(QC)规定下，凡拥有外国股东的发展商及上市公司，须在五年内完成私宅发展项目，并在取得临时入伙证(TOP)后两年内卖出所有的单位。

发展商也可以申请延期一到三年，但必须支付延长费。延长费按地段地皮价和未售出单位占比计算，第一年、第二年和第三年的延长费分别是未售出单位地皮价的8％、16％和24％。

很多上市的房地产公司都有外国股东，所以均受发展商合格证书条例影响，因而受到影响的房地产公司并不在少数。据新加坡当地媒体报道，2016年7月，新加坡产业发展商公会(REDAS)会长陈佩强在该会举办的房地产市场研讨会上透露，全国目前有17个住宅房地产项目的约1100个至1200个未售出单位，预计今年底受发展商合格证书条例影响，须支付近1亿3800万元的罚款。

由于这个条例是针对外国发展商，不涉及本地发展商，为了避免类似情况的出现，外国发展商八仙过海各显神通，主要手段有退市以及成立一家本地子公司，把剩余单位全卖给它。

虽然通过这些手段躲过了发展商合格证书的相关规定，但是新加坡还留着一个后招等着发展商——额外买家印花税(ABSD)措施。在ABSD条例下，发展商须在五年内完成私宅项目并把所有单位卖出，否则发展商得支付额外买家印花税，即地段地皮价的10％至15％。

陈佩强也指出，不包括执行共管公寓单位，全国也有47个项目约5300个未售出单位，会在今年底至2018年遭受额外买家印花税(ABSD)影响。

所以归根结底，对于在新加坡从事房地产开发的发展商来说，也许只有一条路最好走——降价。陈佩强说，为了促进销量，一些房地产商已经开始给予买家5％至25％的折扣。

(参考资料来源：新华社、人民日报、智通财经网、国际先驱导报、环球时报、经济日报等)