市崩盘可能性多大？警惕二三线房价回调

2016-09-30 14:16:34 中金在线

楼市崩盘可能性多大？警惕二三线房价回调

涨！涨！涨！为何今年以来就感觉楼市一直在涨？目前资金“脱实向虚”的严重程度已经不言而喻了。7月份居民中长期贷款占总体新增信贷比例高达103%，为历史最高；8月份这一比例虽然下降至56%，但所有的中长期新增贷款全部流向居民部门，企业部门中长期新增信贷居然变为-80亿元，负值！这在历史上可算罕见。这种情况下楼市投资应该注意哪些问题呢？杠杆风险骤升，一二三线城市又存在哪些差异呢？

在盘古智库宏观团队看来，一、二、三线城市的投资逻辑存在显著差异。一线城市投资门槛高，但上涨期增幅大，下跌期回撤少，资产保值效果较好。二线城市投资门槛适中，但享受高增长的同时需忍受大幅回撤。三线城市投资门槛低，需防范近期高收益的背后的高回撤风险。在市场情绪的诱导下，投资者忽略各地房市的结构性差异，通过高杠杆盲目入市，可能会给这场盛宴埋下重大隐患。

一二三线城市的投资逻辑

【一二三线投资逻辑存显著差异】投资一、二、三线城市存在显著的逻辑差异。从历史数据看，全国房地产市场在时间上保持了较高的一致性，即涨跌趋势的启停时点相差不大。但是，受到人口、收入、教育等基本面因素的影响，房价波幅在地区之间相差甚远。简言之，各地房市时间维度求同，空间维度存异。当前全国房市火爆，加杠杆、编概念，颇有去年股市遗风。市场中存在许多缺乏依据、似是而非的观点，制造紧张情绪，诱导民众跟风抢房。但笔者认为，投资者忽略各地房市的结构性差异，通过高杠杆盲目投资，可能会给这场盛宴埋下重大隐患。从投资角度，购房人需谨慎评估意向房产的风险，避免盲目跟风导致的“高位接盘”。

【一线城市资产保值效果好】投资一线城市门槛高，但上涨期增幅大，下跌期回撤少，资产保值效果较好。如图所示，在2010年以来国内地产经历的两次重大调整期中，一线城市房价保持了相对平稳的趋势。笔者认为，其原因可用六字概括：“占位、避险、发展”。所谓“占位”，就是在核心城市疏散人口的大背景下，通过持有房产，抢占这些城市的优势资源。所谓“避险”，是指一线城市产业格局相对完善，抗风险能力较强。在国内资产荒的艰难抉择中，房产是较为优质的避险资产。所谓“发展”，是指一线城市人才聚集，最有可能实现创新突破，率先享受到产业转型升级的红利。产业红利带动地产价格，实现资产的进一步升值。但是，当前一线城市周边存在众多“概念区域”，如规划新区、城市功能外迁新区等。在无法分辨概念是否能落实的情况下，投资者需谨慎对待这些区域的价格异动。

【二线城市稳定性不高】投资二线城市门槛适中，享受高增长的同时需忍受大幅回撤。二线城市多为省会或计划单列市，在区域经济中占有较为核心的位置，投资逻辑与一线城市存在诸多共同之处。笔者认为，本轮二线城市房价飙涨在需求侧有两方面因素：从投资角度，一线城市的投资门槛已经超出了很多投资者的承受范围，因而选择价位较低的二线城市以求“补涨”，造就了本轮高涨的投资情绪。从刚需角度，火爆的投资状况引发刚需人群的恐慌情绪，对房价飙升起到了推波助澜的作用。但是，受吸收优质资源的能力限制，二线城市发展的稳定性不如一线城市，也造就了其地产价格稳定性较一线城市有较大差距。从历史数据看，在地产行业低迷期时，二线城市房价存在较大幅度的回撤，部分楼盘将面临断供风险，以高杠杆方式进入的投资者需特别警惕。

【三线城市房价面临回撤风险】投资三线城市门槛最低，近期高收益的背后可能隐藏重大风险。三线城市在人口数量、收入、教育、医疗等方面都不具备长期维持房价升势的基础。因此从2011年至今，三线城市平均房价始终处于宽幅震荡状态，在2015年一度回撤到2010年的水平。笔者认为，三线城市仍然处于“去库存”的核心位置，近期房价上涨主要是受市场恐慌心理影响所致，房价在接下来的回调期将面临重大回撤风险。

狂欢过后，回调还是崩盘？

【“楼市泡沫”关注度增强：疯狂不可持续】市场观望情绪渐浓，一致预期正在形成。近期，主流媒体和研究者提示房价风险愈发频繁，市场对相关风险的关注程度逐渐提高。尽管疯抢楼盘的盛况仍然广为流传，但通过微观走访不难发现，投资者的观望情绪渐浓，市场疯狂不可持续。(如图所示，市场对楼市泡沫关注度提升，数据来源：百度指数、PRIME。)

【资金政策驱房价，人口库存决定涨跌】房价因货币政策而起，或也将因货币政策而终。在实体经济低迷，无法充分吸收货币的情况下，房价问题，本质上始终是货币问题。本轮房价飙升，肇始于贷款利率自2014年底的加速下行，及各地配套的去库存政策。本轮涨势由信贷政策和资金驱动，是前期去库存政策的产物，而非房地产行业在低迷期后的自然复苏。房价上涨帮助地产行业提前结束筑底过程，的确达到了去库存的效果。但是，资金驱动的“杠杆牛市”是否会给未来埋下隐患，依然需要管理层谨慎对待。