房企融资趋紧楼市政策转向：交易所或代表高层态度
房企融资趋紧楼市政策转向
上海证券交易所(下称“上证所”)收紧房企发债条件的消息27日震动市场。根据初步方案，发债主体评级须达到AA级及以上，且满足其他四类条件的其中之一。此外，发债房企还将实行分类管理，正常类、关注类可正常发行，风险类企业发债将受限。
《第一财经日报》记者从监管层内部证实了上述消息。知情人士透露，上证所此次明确房企发债门槛及进行分类监管，是对规则的明确，并不是“收紧”。“之前内部已经形成了规则，经过实践证明可行后，近期进行了公开。”该人士表示，这一次是从规则上对审核门槛作出明确，没有新增准入门槛，“只是根据发行人风险属性不同，强化了对发行人的信披要求和中介机构核查要求，核心是强化市场约束机制。”
不过，在当前楼市火爆、房企债务飙升的背景下，市场人士还是倾向于将这一举动解读为政策在趋紧。上证所一名内部人士也向本报记者表示，此次门槛调整是证监会层面的要求。
上海一名公募债券基金经理告诉本报记者，房地产企业融资渠道较多，仅收紧公司债影响可能并不大，但是交易所的动作代表了高层的监管态度，意味着楼市政策已经转向。
27日傍晚，杭州市住房保障和房产管理局网站宣布，从28日开始，同步上调公积金贷款二套房首付比例、商业性住房贷款二套房首付比例、暂停购房入户。
明确房企发债门槛
房价持续上涨，重启限购的城市不断增加，上市公司“卖房扭亏”案例接二连三……种种迹象都透着浓厚的泡沫膨胀的味道。“对房地产市场的参与者而言，这感觉像极了去年A股5000点的前夜。”一名在上海持有房产的人士向本报记者表示，去年7月他买房时的单价只有每平方米25000元，如今已经涨到了每平方米42000~45000元。
楼市见顶了吗？虽然这个问题日前被不断提出，但始终没有人能回答。即便认为会跌，也没有人知道会在什么时候发生。“其实普通老百姓都在关注监管层的动作，这也是为什么交易所调整房企发债门槛那么受关注的原因。”上述在上海持有房产的人士表示。
根据初步方案，房企发债主体被限定为四类评级为AA级及以上的企业，包括境内外上市的房地产企业；以房地产为主业的央企；省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房企；中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企。
与此同时，房企发债还将实施分类管理。目前设有五项指标：最近一年末总资产小于200亿元；最近一年末营业收入小于30亿元；最近一年末扣除非经常性损益后净利润为负值；扣除预收账款后资产负债率大于65%；存货中，开发产品、开发成本、土地储备于三、四线城市占比大于50%。若触发一项及以内为正常类，触发两项为关注类，触发三项及以上为风险类。
对于正常类，交易所会给予正常审核；对于关注类，需要更详细的信息披露，细化到项目具体细节，明确一些契约条款或增信；对于风险类，原则上不受理，需要增信达到AA+及以上再按照关注类审核的要求进行审核。
上述知情人士告诉本报记者，上证所并没有收紧房企发债的准入标准，只是将以前审核机关把握的标准进行了明确。从已发出的房企公司债可以看出，标准都要高于此次交易所的准入门槛。此次调整，没有新增准入门槛，只是根据发行人风险属性不同，强化了对发行人的信披要求和中介机构核查要求，核心是强化市场约束机制。
上述上海公募债券基金经理向本报记者表示，实际发债门槛确实差不多，不过一直是窗口指导，从未对外公开，审核机关会根据房地产市场的方便，进行时松时紧的把握。不过他同时认为，监管力度正在不断趋紧。
多名接受采访的房地产业内人士也表示，此次调控可能更多是从宏观层面来考虑，不一定是出于对公司债违约风险的担忧。“更多还是和房价上涨关系较大。”北京一家上市房企董秘对本报记者表示，收紧房地产公司发债，对于限制地王是有好处的，可以传递出监管层不愿意看到这种现象蔓延的信号。
克而瑞研究中心分析师房玲也表示，从财务指标角度来看，房企公司债的违约风险并不突出。大部分房地产企业的财务状况是在变好的，因为今年以来的销售普遍向好，“要发债的公司基本都已经发掉了，部分央企比如中海、华润等本身就不太发债，因为它们本身的融资能力就已经很强。”
上述上市房企董秘对本报记者表示：“地产公司普遍有较强的资本实力。另外现在房价还在上涨，公司手上可以融资的资源比其他行业还是要多。毕竟现在银行做信贷，最喜欢的抵押物还是土地或者房屋。”
监管层释放信号
监管层出手调控的背后，是房企公司债规模的持续膨胀。从8月份信用债规模来看，近万亿募资中，房地产仍是主力。
据东北证券统计，8月份我国债券市场共发行信用债券967期，募集资金9915.09亿元，环比分别上升25.91%和13.07%。其中，企业债券发行人主要分布于建筑、房地产等行业；制造业、房地产业和公用事业是公司债券发行的主力行业。
另外，从2015年7月21日至2016年7月21日的房企发债情况统计数据可以发现，这一年内，房企发债期数达到467期，债券类型涵盖一般公司债、非公开发行公司债券、中期票据、短融、超短融等，实现直接融资共计8481.45亿元。同时，房企债券在发行利率方面也屡创新低，有相当一部分房企是以低于4%的票息实现融资的。
值得注意的是，房地产企业发行公司债的热潮从去年下半年就已经开始。克而瑞研究中心9月26日发布的《2016半年度房企偿债能力报告》显示，2015年至2016年上半年，20强房企累计发行公司债2880.95亿元，其中2016年上半年发行了1342亿元，占比46.6%。下半年以来，20强房企又发行了377亿元公司债，今年以来的累计发行规模已经超过2015年全年。
在公司债大规模发行的背景下，房地产企业总有息负债普遍增加。今年上半年65家房企总有息负债为36350亿元，相比2015年末的32467亿元，高出了12%。其中大部分的房企都有不同程度增长，仅14家房企有所下降。
上述债券基金经理告诉本报记者，相较于银行间市场，房地产企业确实更倾向于发公司债，交易所仍是主流的发债场所。“证监会的审批速度比交易商协会、发改委的企业债审批速度快得多，房地产企业自然更倾向于更快的渠道去再融资。另外从发行利率来看，比发中票、企业债成本低。”该基金经理解释称。
“交易所调整房地产企业公司债审核标准，这基本上是开始限制房地产融资的一个信号了，至少对开发商开始紧了，这是比较明显的房地产调控信号。”一位资深全球投资人士告诉本报，最明确的信号还是需求端，是否对居民加杠杆进行控制，一旦从个人端开始实行提高首付比例、对信贷条件进行更加严格的审查等，这可能就说明需求见顶了。
房地产杠杆包括需求端的居民借贷杠杆和供给端的开发商债务杠杆，它衡量了财务风险。方正证券首席经济学家任泽平19日的报告显示，虽然居民加杠杆的速度在上升，但总体水平不算太高。2015年个人住房贷款迅猛攀升，新增个人购房贷款2.67万亿元，占全年住宅销售额的比例为37%，相比前两年大幅上升。居民加杠杆和首付比例的大幅下调有关。
不过，《第一财经日报》记者27日从杭州市住房保障和房产管理局网站获悉，9月28日开始，在市区限购范围内(含萧山、余杭、富阳、大江东)暂停购房入户政策，且公积金贷款二套房首付比例由不低于40%调整为不低于50%、商业性住房贷款二套房首付比例由不低于30%调整为不低于50%。
