廖英强：热门城市房价已阶段性见顶

近日，国家统计局发布8月份70个大中城市房价指数，与上月相比，70个大中城市中，新建住宅价格上涨的城市有64个，最高涨幅5.6%；与去年8月相比，上涨的城市有62个，最高涨幅为44.3%。二手住宅大致类似，环比最高涨幅4.5%，同比最高涨幅46.9%。房地产市场出现了普遍上扬的势头，新房和二手房环比上涨的城市达到64个和57个，分别比上月增加13个和6个。

与此同时，近期多个城市重启限贷限购措施，以防房价过快上涨。9月18日下午，杭州市发布最新的楼市限购政策，自9月19日起，暂停在杭州市区限购范围内向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民出售住房。武汉、厦门、合肥、南京、苏州等城市均出台了相应的调控政策，以抑制房地产市场过热发展。中秋节前夕，郑州市更是连夜发布“郑九条”，其中最主要的措施就是限制土地价格的飙涨。

上海交通大学客座教授、著名财经评论员廖英强指出，今年上半年很多城市疯狂抢房现象表明，买房者有相当一部分是抱着投机心态而出手。如果有太多的人都是冲着卖房获利的目标，那未来的的房价形势必然不会乐观。当前房地产存量估值300万亿元，而上半年进入房贷市场的是3万亿的新增信贷资金，对大部分持有存量房产的人来说，房价的上涨并没有切实获利，只是账面上一个数字的变化。

廖英强分析说，从国际视野看，日本房地产在上世纪90年代价格回落的过程中，伴随的是日元的升值，美元兑日元从280下跌到70左右，日本房产以美元计价并没有大幅变化。与之类似的是，从去年开始，本轮我国房地产价格明显上涨波段中，伴随的是人民币的贬值。汇改一周年，人民币相对美元贬值9%左右。今年8月份，70个大中城市中，同去年8月相比，房价涨幅超过10%的仅有17个城市，占比仅四分之一。以美元计价后的我国房地产，绝大部分并没有明显的升值。

金融资产是多元的，股票、房产、债券、大宗商品等不同市场会产生跷跷板效应，在总量资金规模不变的情况下，进入一个市场的资金较多，必然导致其余市场的冷清。股市和房市在过去几年也呈现了涨跌互现的情况，这是热钱流动的基本规律。当前进入房地产市场的资金较多，股票、大宗商品则表现相对冷清。

廖英强指出，展望未来，人民币已不存在大幅贬值的基础，因此，房产价格上涨空间已不大。随着各地推出限贷限购等房产调控措施，大中城市的房价会在高位盘整。无论从30年的长周期还是10年的短周期看，本轮房价已阶段性见顶，存在回调的需要。热门城市的房价收入比超过100，预示着相关房产价格已严重高估，高位接盘者将是房价回调的第一承受人，面临着较高的风险。

(廖英强：上海交通大学、上海金融学院客座教授，著名财经评论人，曾任上海第一财经频道《谈股论金》、《英强开讲》栏目主播。)