万科物业离独立上市有多远：已完成业务拆分

近年来，物业服务市场成为地产开发商“锱铢必较”的又一个领域。在转型升级做城市配套服务商之际，物业市场成为房企发力的重点，也打开了身处“规模之战”中的房企分拆上市的想象。目前，已有彩生活、中海物业、绿城服务三家物业公司在港股上市，碧桂园物业服务于上交所独立上市的申请亦获得了中国证监会的受理。其中，花样年旗下物业公司彩生活分拆上市后仅3日市值涨至55.6亿港元。物业管理业务或成为房企新的利润增长点。

据悉，万科管理层曾在2015年的中期业绩报告会上透露，未来将加大物业方面探索，拟拆分万科物业上市。近日，万科集团副总裁、万科物业发展有限公司首席执行官朱保全在万科物业睿服务3.0发布会上向媒体透露，万科物业与万科集团已经完成业务分拆。

朱保全同时表示,万科物业上市是政策时机问题，如果母公司是上市公司的话，在A股的分拆政策不如港股灵活。万科对两地交易所(内地与香港)上市规则进行测量,目前业绩数据符合要求。目前万科物业由万科集团控股。从业务上来看，新进的非万科地产物业项目和万科地产物业项目的比例是1：4。非万科地产的项目进入万科物业的速度是万科地产的四倍，所以关联交易的比例在迅速降低。

事实上，房企物业管理想要实现更大的独立价值，单方面靠传统的物业管理服务难以获得更高估值。花样年分拆的彩生活市值已超过100亿元，甚至高于母公司花样年。据了解资本市场看好彩生活的原因，一方面是其采用的物管模式为酬金制，通过轻资产的运营模式带来的高毛利；另一方面则是其大力渲染的社区增值服务，即如今十分火爆的社区O2O概念的发展空间。

朱保全向网易财经表示，在住宅物业管理领域，一味的降低人工成本不是正确的选择。互联网或者技术更应该带来的是中间层成本的降低，让物业保持增值，而不是服务层成本降低。而社区O2O生态等都是在这个基本逻辑之下，如果基本逻辑没有，单做每一个都是昙花一现。（方京玉）