可借鉴资本市场经验对买房者进行适当性管理

楼市癫狂，谣言四起。近日，有消息称某投资者耗资1亿买下成都60套房，不久后深圳某房产商也曝出高达88万元的6平米“鸽笼房”半日售罄。虽然后来均被证实为谣言，但是却引发了购房者的恐慌性入市和开发商的乘机大幅涨价。

近年来，我国房地产市场出现了持续飙升的局面。今年以来一线城市的上涨效应又传导至部分二线城市，楼市火爆引发的财富效应吸引了各路资金蜂拥而入，进一步加速了楼市的疯狂。国家统计局日前公布的数据显示，厦门、合肥、南京的新建商品住房8月同比上涨幅度分别高达44.3%、40.5%和38.8%。

资金流向房地产的直接后果就是加大“脱实向虚”的风险，房产价格上涨抬高了整个社会的生产经营成本，分流本来可能用于其他行业的投资资金，或导致产业空心化，这无疑会使我国经济雪上加霜。与此同时，我国房地产与银行信贷紧密挂钩，若泡沫突然破裂并出现类似2015年6月股灾那样的断崖式下跌，极有可能会带来经济的系统性风险。

从“全民炒股”到“全民炒房”，其现象背后均是投资者的非理性逐利。在这种情况下，政府这只“看得见的手”，理应纠正并弥补市场调节的盲目性和滞后性。

不过，以目前的情况看，要让房产取消金融属性，完全回归使用价值显然是不现实的。那么，不如参考金融监管的积极措施，循序渐进地抑制泡沫。此前，监管部门在新三板、创业板、融资融券业务等方面推出了投资者适当性管理制度，均产生了积极的效果。

投资者适当性制度的实质是通过投资产品的分级，对投资者进行分层管理。套用在房地产市场上，可被认为是区分“刚需”者和投机者，这其实与我国很多地方政府推出的保障房和限购政策不谋而合。接下来，监管部门需要做的就是进一步明确区分住房性需求和投机性需求，加大对“刚需”者的供应量，避免误伤和被投机者利用。

需要注意的是，适当性管理机制强化中介机构的适当性义务，亦可解决买卖信息不对称的矛盾。楼市的价格变化信息不透明，相关资源被中介垄断，部分中介过度宣传误导投资者的案例屡见不鲜，这也解释了为什么买房者容易受到谣言的影响，并盲目认为房价从未向下波动。适当性管理机制明确了中介的责任，可以帮助投资者了解自身的风险承受能力，逐渐稳定市场预期。此外，资本市场适当性管理机制对违规中介机构的查处同样可借鉴到房地产市场，确保其义务和对中介的组织规范工作落到实处。