白银时代房企转型潮爆发？持有型企业或迎来最好时代

8月10日-13日，2016博鳌房地产论坛在海南举行。在论坛中，著名经济学家贾康表示：“房地产的黄金时代过去了，新的白银时代即将到来……赚钱不像黄金时代那么容易，但仍然是含金量很高的时代。”

三十年来一路高歌猛进的房地产行业需要再一次重新出发。值得一提的是，笔者留意到，此次论坛嘉宾阵容不乏以持有型商业为代表的新势力房企，如专注高端商业地产的恒隆、以“资产管理+房地产基金”模式著称的凯德置地，以及刚获评“2016中国最具投资价值地产企业”的广州凯华城等。

“多元化”与“转型”是房地产市场近年来出现频率最高的关键词。由高周转、规模化的销售型模式，转向高效率、重运营的持有型模式，似乎也成为房企最主流的转型方式，然而是否每个转身都一帆风顺？是否每一家企业都适合持有型运营？或许，可以从那些未雨绸缪的“先行者”身上，找到可借鉴之处。

持有型之“重”

相较于“短平快”的住宅开发，重资产的持有型物业，核心在于“长期持有”，经营模式上“只租不售”。因此，项目前期的市场调研、选址、硬件设计、工程质量等影响长期经营的因素，也将远远复杂于打造住宅项目，可以说持有型压力之“重”体现在方方面面。

首先是选址。商业地产项目一经落位，未来一段时间内的经营内容、交通物流、公共配套等也随之确定，可以说正确的选址是持有型地产成功的基础。如持有型运营的典范企业新鸿基，其在内地的发展战略一直都很清晰，就是围绕北京、上海、广州为中心开展业务。新鸿基地产有限公司首席代表、北京APM购物中心总经理蔡志强在接受媒体采访时曾表示，投资一个大型商业项目需要前期的大量调研，“特别是商业项目，地段的要求很苛刻，必须是像北京王府井、上海淮海路这样的成熟商圈，或者是未来比较有发展前景的新区，比如当时的上海浦东”。

其次，建筑规划与设计是否具有前瞻性、是否能满足目标商户长期发展需要，也是持有型企业需要面对的一大课题。以广州凯华城的旗舰项目——广州国际轻纺城为例。早在项目建设之初，广州国际轻纺城便进行了长时间的设计与规划。“我们用一年半时间做调研，了解客户的实际需求，换来了能满足其需求并历经十年不过时的设计”，凯华城负责人介绍道。据了解，广州国际轻纺城是中国纺织业内顶尖的主题商城，汇集了纺织品业界近3000家品牌商户进驻，其中不乏面辅料行业的上市公司。

持有型之“慢”

做一个持有型的商业项目是需要时间的磨炼。有业内专家指出：“一个长期持有的商业项目建成开业只是开始，持续的运营、改造、升级则最考企业功夫，需要大量的专业人才、运营经验及时间成本。”

以太古地产、新鸿基、恒隆为代表的持有型香港房企，在内地打造的标杆性商业地产项目，均以“慢工出精品”而闻名：成立于1972年的太古地产，目前在中国内地的项目只有5个，其中广州太古汇项目，2001年拿地，直到2011年才开业。恒隆集团主席陈启宗在接受媒体采访时也曾表示，打造商业地产的过程不能急于求成。“我可以十八个月从买地到盖好，但可以保证这绝对是垃圾！是好东西我最少要五年，还不包括买地的时间！”

成长于广州的凯华城，同样如此。作为1997年成立于香港的凯华集团有限公司之全资子公司，广州凯华城房地产开发有限公司于2001年初成功投资了广州国际轻纺城项目并持续经营至今。直到2014年，才投资了第二个项目、位于珠江新城的超甲级写字楼——凯华国际中心。

“作为持有型企业，不应盲目求快，我们只选择合适的机会。”凯华城负责人介绍道，“我们需要把精力放在已有的项目中，以慢发展换品质，因为一个项目的建设运营太需要时间与耐心。”据记者了解，在硬件之外，广州国际轻纺城在软件配套及增值服务上也精心布局：通过增设银行、餐饮、物流、检测等环节，保证商户生意往来及日常需求解决的便利；此外，广州国际轻纺城一直在推动数字化、信息化、品牌化和展贸化等转型举措，以适应不断变化的市场需求。

以“慢”为快的匠心运营，也得到市场的认可：即便在2013年至2015年经济结构转型，纺织业遇到阻力的情况下，广州国际轻纺城的租金仍持稳步上升趋势。

持有型之“机”

作为资金密集型的房地产行业，融资永远关乎企业发展命脉。而持有型商业的“重”与“慢”，更需要长期、稳定的资金支持。印力集团董事长丁力业认为：“商业地产最重要的一个环节就是打通资本市场，行业特性注定企业必然是重资产型，不与资本市场打通，可持续发展将会有很大的挑战。”

随着证监会新的《公司债发行与交易管理办法》出台，一直困扰持有型商业地产运营商的资金压力得以缓解，政策助力使持有型商业获得长期低成本资金融资成为可能。

数据显示，2016年房地产业的发债增速尤为突出，上半年发行规模已达去年同期的6倍，平均发行利率4.7%。截至8月1日，房地产业发债889只，发债总额逼近8000亿元，已经大幅超过去年全年6751.73亿元发债总额。

其中，持有型商业地产运营商的表现尤为抢眼。2016年万达集团已发行六期AAA级公司债，共250亿，票面利率在3.2%-3.95%之间；世茂股份发行的两期AAA级公司债，其票面利率分别为4.3%和4.8%；兆泰集团两期AA级5年期公司债，票面利率分别为4.93%、4.18%；国华置业首期AA级5年期公司债票面利率4.25%；广州凯华城AA级首期5年期公司债票面利率更落在询价下限，仅4.0%。

就首次发债情况而言，凯华城的公司债综合指标已远优于同类房企和部分上市房企。可见，销售型物业毛利率下滑趋势中，持有型商业物业愈发成为投资者寻求长期稳定投资回报的重要标的。据了解，凯华城首期公司债获得8倍超额认购，拟在10月发行规模14亿元的第二期公司债。

而在充分体现市场价值的二级市场交投中，以上优质的持有型企业同样获得追捧，市场认购热情高涨，债券收益率下行成为主趋势。截至9月19日收盘，万达所发行的共六期公司债收益率下降至3.29%-3.67%之间；世茂下降至4.18%；兆泰两期下降至4.18%和3.77%；凯华城则大幅下降至3.5%。

随着“L型”经济新常态的启幕与房地产行业“黄金时代”的逝去，规模已不再是衡量房企的唯一标准，考验产品品质与资产运营能力的时代正在到来。看似“重”与“慢”的持有型企业们，正以自己的步伐稳健前进，他们或将迎来“最好的时代”。上海证券报