深圳房价上一路涨 房租为何“逆市”下跌？

房地产行业迎来“金九银十”的旺季。据深圳房地产信息网监测，9月12日至16日，深圳房价一周暴涨一万三，其中9月14日，成交均价近8万，同比去年9月涨幅近八成。

美国经济咨询公司LongviewEconomics近期发布的研究显示，深圳以典型住宅价格80万美元左右，房价收入比70倍，成为全球房价第二贵的城市，仅次于美国硅谷中心地带的加州圣何塞。

然而，与不断上涨的房屋购价相比，房租价格却“逆市”下跌。今年以来，深圳的房屋租赁市场表现平淡，甚至传统的毕业季热潮也并使该市场未真正热起来。

深圳链家成交系统数据显示，8月全市平均租金为67.9元/平方米，环比下降1.2%；套均租金4845元/月，环比下降1.9%。租赁成交量也环比下跌13.9%。考虑到毕业租房季的结束，深圳链家研究院指出，8月中旬后租房需求有所减少，预计9月将继续回落。

事实上，自今年2月起，深圳的房屋租金已连跌5个月，7月止跌小幅回升后，8月再次回落。

而58同城发布的《2016上半年租房市场报告》显示，北京的月租金涨从年初的4262元涨至6月份的4744元，涨幅达11.3%。租金方面，上海、北京、深圳的月租金均超出4000元。其中，上海跃过北京，以5133.91元/月成为租金最贵城市。

如果说房价裹挟了货币、投机等因素，房租或许某种程度上更能反映真实的供求关系。

需求不足？

伴随着房价的上涨，2015年深圳租赁市场价格平均上涨了1000元左右。但今年以来，租金进入了较为平稳的阶段，略有下调。

据悉，深圳南山区有39平米的公寓房，从3800元降到3300元都难以租掉。一位中介人士表示，“两个月前84平米的房子可以租到6200元到6500元，现在降到了5500元甚至更低。”

造成深圳租房市场低迷的原因，可能是高校毕业生不足。与北京、上海等城市相比，深圳的高校资源可谓稀缺。据官方通报，2016年北京和上海的本地高校毕业生数量分别为24万和18.7万，而深圳2015年的在校高校学生仅11.4万人。

美联物业全国研究中心高级主任张添鸣表示，从数值来看，深圳房价已经是全国最高，但如果考虑到北京、上海的城市面积远超过深圳，真实的排序其实会发生变化。不过，数字本身可能就足以让一些人望而却步。换句话说，高房价可能“吓退”了一些人进入深圳的脚步。

在9月20日召开的深圳市政协六届十七次主席会议上，深圳市委书记马兴瑞表示，要搞一个1000亿资本金的人才安居公司，争取以市场价承租价的一半为人才提供租房。“估计一百平方米的租金一万，可能不用，（那就）8千元。那么我们用市场价的一半，4千元给人才专家租房。”

另外一个原因可能是，一波租客的换租潮，导致房租的结构性下降。在福田区华强北片区，当被问及近期的租房行情，几个中介都显得有些懊恼。因为近两个月相关部门对华强北电子市场的规范升级，一些商户被迫搬离，区内出租屋迅速空出了一些，租金也由此出现了下降。

近半年来深圳各区租金普涨，不少在市中心区域上班的白领选择“以时间换空间”，搬到位置较远租金稍低的地方租房。安居客对租客换租情况的统计显示，原特区内外一房租金价差在300元以下，考虑换租的租客占比为20%；价差在300~700元之间会换租的占比70%；价差在700元以上会换租占比10%。

出租房源类型增多

除了租赁市场需求端的变化，从供给端来看，出租房源类型增多，房租难以继续上涨。

数据显示，2015年，深圳的新房成交量为66450套，同比大幅上涨58.7%。“3·25新政”落地后，入市门槛明显提高，投资客手中的房屋短期内难以迅速转手，只能转作出租。2016年春节后业主放租量增加了70%。

深圳部分片区空置出来的房源占总放租量的30%，即10个放租房源中有3个无客户租住。如鼎太风华、星海名城、诺德国际三个楼盘，就有近300套户型空置。即便是福田口岸的金地名津，也有20多套空置房源。

租房成交周期也由年初的一周拉长到一个月左右。南山前海、罗湖东门、福田口岸等热点区域的不少房源出现了长达一个多月的空置。

深圳的租房供给有独特的模式——城中村。

根据58同城的租房市场报告，今年6月，上海、北京、深圳的房租均价分别达到5134元、4743元和4086元。事实上，大量城中村、农民房的存在，为新进入深圳的群体提供了低于上述均价的租房选择。

在深圳南山区科技园工作的IT白领小钟，2012年搬到离公司约15分钟车程的城中村，一室一厅，房租每月1500元，小钟介绍，同期同地段的小区房租金至少要翻倍。在他租住的3年间，房租仅上涨了50元。

美联物业全国研究中心高级主任张添鸣表示，按照现在的行情，深圳上下沙地区的城中村一室一厅租金大约在1700元，邻近的类似小区房则高达4500元以上。换句话说，价格便宜60%以上。

对于刚来深圳的年轻人而言，居住在城中村是一种常见的“过渡”方式，随着积蓄和收入的上涨，会再搬离。前述提到的白领小钟，在2015年完成了从租住城中村到购买商品房的进阶。

根据深圳市规划国土委2015年公布的一项数据，截至2014年底，全市生活在“违法建筑”内的人口约有737.87万，城中村正是这些“违法建筑”的主要所在地。

大多数专家学者提出改造危旧房、消除安全隐患等建议，但同时指出，作为大量廉租房的实际供应者，城中村不应过快消亡。深圳大学建筑与城市规划学院院长陈燕萍表示，城中村搭了周边公共设施配套的便车，但它的确为深圳的实体经济提供了很多低成本的“宿舍”，非常有效率地满足了城市发展的需求。

除了“城中村”模式供应低价房外，零散、单一业主的传统租赁模式正面临冲击，由机构主导的长租公寓正在蓬勃兴起。长租公寓主要是从业主手里获取比较合适的房源，然后对房间进行统一装修，配备统一的服务，再以更高的价格出租给租客，并统一管理。

据长租公寓租赁平台合屋统计，目前深圳拥有大大小小的长租公寓运营商已近100家，其中包括you+、魔方、自如等全国性知名公寓，也有万科、金地、招商等开发商，还包括窝巢梦公寓、微家公寓等本土创业公寓品牌。除去传统二房东模式外，以集中式公寓占据主流。

在深圳链家二手房研究院总经理肖小平看来，如雨后春笋般成长起来的长租公寓，成为传统租赁房源的强劲对手，在一定程度上造成了租金的连续下滑，以及部分房源的空置。

尚未纳入统计的长租公寓分流了一部分传统租赁市场的客群，尤其是可承受较高租金溢价的客群。据深圳微家公寓创始人李树德介绍，目前入住其公寓的租户，90%以上拥有本科学历。

不少长租公寓里有电影院、咖啡馆、书吧、健身房、吃火锅的地方，社交圈子都集中在这个体系里。租住在深圳一家长租公寓的小刘说，“虽然2800元的月租，同附近的单房来比，并没有优势，但是这里可以免费使用公寓的很多配套设施，关键是这里有很多同龄人，有我们自己的圈子。”

此外，为了应对高昂的住房成本问题，深圳政府也在加大公租房的供应力度。今年年初，深圳市住建局曾透露，今年计划供应公共租赁住房（含产业配套住房）25000套。

结语

伴随着房价的上涨，2015年深圳租赁市场价格也平均上涨了1000元左右，但今年以来，租金进入了较为平稳的阶段，略有下调。这或许反映的是深圳人口吸引力的问题，高房价可能“吓退”了一些人进入深圳的脚步。但应该注意到的是，出租房源明显增多，数量庞大的城中村、雨后春笋般成长起来的长租公寓以及覆盖面扩大的公租房，为新进入深圳的群体提供多元的租赁选择。