楼市期待金九银十”政策发力
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新政策一经实施，引起了房地产市场的一系列动态。一些楼盘传出了连夜收回折扣，甚至上调房价的消息，但业内人士普遍认为，这其中不乏有开发商和房产中介刻意制造紧张氛围的因素，房价的上涨和抢购更多的是一种炒作。事实上，新政策旨在扶持改善性住房需求。
认房不认贷”政策让更多人能够享受到首套房贷款政策的优惠。首套房的购买门槛也有所降低，对于急需购房和改善性住房需求的人来说，实现安居梦”的机会更近了一步。
8月31日，《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》发布。中国人民银行和国家金融监督管理总局的负责人在回答记者提问时表示，此次调整优化的重点分为两方面：一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施限购”城市和不实施限购”城市，首套住房和二套住房的商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。
二是将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限LPR 20BP（贷款基点：一个贷款BP等于0.01%）。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR-20BP，这些政策工具都纳入各地的一城一策”工具箱。
这为各地降低首付比例确定了方向。”严跃进表示，过去，降低首付的政策大多针对首套房或需求刚性，而此次政策显示，二套房也有降低首付的空间。这一政策对于刚需和改善型购房需求都有积极作用，因此各地也积极降低了首套和二套房的首付比例。
在房贷利率方面，二套房的利率下限从过去LPR 60BP降低到LPR 20BP，相当于一次性降低了40BP。即使部分购房者可能不能享受认房不认贷”的政策，但购买二套房的人，房贷利率也会明显降低。一位业内人士认为，在新政策下，二套房和首套房的购房成本都明显下降。
政策扶持改善需求的目的非常明显。”广东省城市规划设计研究院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，支持改善型需求，推动卖一买一”，能够带动首套房购买的需求，从而加速商品房的销售链条。
事实上，在此次政策出台之前，已经有一些城市宣布将首套房和二套房的最低首付下限分别调整为20%和30%。其中包括南昌市、郑州市、太原市等地。
相对于一线城市，如北京、上海、广州和深圳等，房价较高，购房者对降低首付比例的呼声也更高。例如，北京市的首套普通住宅首付比例为35%，非普通住宅为40%。这些一线城市吸引了大量新市民和年轻人的涌入，他们的购房支付能力有限。因此降低首付门槛，让更多年轻人能够早日实现购房梦想。
一线城市是否会选择降低首付比例备受瞩目。据邹琳华预测，一线城市最终会实施这一政策，只是时间问题。”
值得注意的是，这次降低存量房贷利率是首次尝试。
有一部分购房者期望楼市出台新政策，特别是那些存量房贷利率较高的购房者，他们对降低存量房贷的期望越来越高。
中国人民银行和国家金融监管总局于8月31日联合发布了《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，对现行差别化住房信贷政策进行了优化调整，旨在支持各地根据具体情况灵活运用各项政策工具，引导个人住房贷款的实际首付比例和利率下降，更好地满足刚性和改善性住房需求。
中国人民银行和国家金融监管总局有关人士在回答记者提问时表示，降低存量住房贷款利率对借款人来说，能节省利息支出，有利于扩大消费和投资。对于银行来说，可以有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。降低存量住房贷款利率还可以限制违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的可能性，减少潜在风险。
在政策发布1小时后，农业银行、邮储银行、招商银行、工商银行、建设银行等各自官网和官方微信公众号上相继公告，表示正在积极推进存量个人住房贷款利率调整工作。
严跃进指出：这次政策在购房按揭贷款市场中具有历史突破性，是相关部门给月供族送来的一份大礼包。”
有哪些存量首套住房贷款可以申请降低利率？如何申请？中国人民银行和国家金融监管总局相关负责人表示，截至今年8月31日，已经发放的住房贷款、已签订但尚未发放的住房贷款，以及借款人的实际住房情况符合所在城市首套住房标准的商业性个人住房贷款都符合降低利率的条件。从9月25日开始，借款人可以主动向承贷银行提出申请，同时银行鼓励通过发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更加便捷的服务。调整方式可以包括修改合同约定的住房贷款利率点数，也可以由银行发放新贷款来置换原有贷款。
购房者的房贷利率能够降低多少？通知明确表示，具体利率调整幅度需要双方协商确定，但调整后的利率不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。
随后，北上广深等多个城市陆续公布了首套房贷款利率下限的历史调整情况。其中，北京从2019年10月起，上海、广州分别为LPR加55个基点、LPR加35个基点。今年8月21日，中国人民银行下发的通知中，授权全国银行间同业拆借中心公布5年期以上LPR为4.2%，这意味着目前北京、上海、广州的首套房贷款利率下限分别为4.75%、4.55%、4.2%。
一些城市的首套房贷款利率下限也在调整。根据新的贷款市场报价利率（LPR）计算方法，许多城市的首套房贷款利率下限为3.7%，相当于LPR减去50BP。一些城市也已经阶段性取消了首套房贷款利率下限。
这一政策的实施让许多购房者进行了计算，根据新政策，有些人可以省下100多万元的利息。社交媒体上不断出现与存量房贷利率下降相关的消息，这显示了社会对存量房贷利率变动的高度关注，因为这直接关系到老百姓的财务情况。
9月1日，记者联系了多家银行，询问如何降低存量房贷利率的问题，多家银行的相关负责人告诉记者，各项细则正在制定中。
一家大型商业银行上海分行信贷部相关人士透露：具体细则还未发布，我们也在等待相关消息。”此人士表示，对于银行来说，与每位客户商议调整存量房贷利率工作量较大，可能无法有效应对，未来可能会实行统一调整。
此举旨在助推金九银十”行情。近年来，楼市一直以防控风险为主题，此次政策也不例外。据李宇嘉表示，当前是一系列政策措施发力，促进楼市稳定回升。如果风险无法控制，无法实现稳定的销售量，无论是房价的稳定还是市场的预期都无法实现。”
今年8月，我国二手房市场继续下行，整体价格呈下降趋势。根据诸葛找房数据研究中心的统计，8月份，100个重点城市二手住宅房价为15429元/平方米，环比下降了0.52%，较上月的下降幅度扩大了0.26个百分点。8月份，二手房价格达到了近3年来的低点，并创下了近3年来最大的跌幅。
9月到12月是每年楼市的关键时期，尤其是9月和10月是楼市的销售旺季，被称为金九银十”。一线城市相继宣布实施认房不认贷”政策，从短期来看，这为楼市带来了一丝暖意，并对其他城市也有一定的引导意义。
李宇嘉指出：一系列政策的出台目的很明确，就是要利用这4个月的时间窗口，尽快稳定市场情绪和交易规模。”他还表示，如果能够充分利用这个时间窗口，或许可以实现全年楼市的U”型走势。
诸葛找房相关人士表示，随着政策利好的陆续落地，预计接下来二手房市场有望好转，行情将逐步摆脱低迷，房价跌幅有望收窄甚至止跌回升。
严跃进也认为，随着政策效应逐渐显现，一线城市可能迎来一波良好的交易行情，对提振全国市场起到积极的导向作用，特别是对传统的金九银十”楼市的行情具有提振作用。（见习记者 赵丽梅）
