已砸下46亿，市值第一的华润万象生活成物业新并购王

作为当前估值第一的物业股，华润万象生活于9月28日晚间公告称，拟以10.36亿元收购祥生物业。这一笔收购资金相当于万物云IPO募得资金净额的20%，成为今年内第4宗超过10亿元的物管并购案，在另外3宗中华润万象生活也占了2宗。

随着市场环境的变化，物管行业大规模收并购在今年明显减少，曾经的两大收购方——万物云和碧桂园服务也少有动作，如今有能力在并购市场出手的物企凤毛麟角。

凭借着央企优势，华润万象生活从年初就开始下场扫货，此番收购祥生服务是其继年初收购禹洲物业、中南服务和九洲物业之后的第四次收购，今年以来的累计收购金额约为46亿元，成为截至目前为止收购金额最高的物企。

2021年物管行业爆发了收并购热潮，“大鱼吃大鱼”的现象屡见不鲜，当时行业的收购逻辑普遍为规模至上。今年以来，并购市场持续下行，各大公司的并购逻辑也发生了显著变化，从扩大城市布局转变为增加城市项目密度或补足业务短板。

“并购王”补短板

对于收购祥生物业的理由，华润万象生活董事会表示，收购事项将增加集团在一些地区的管理浓度，扩大服务范围，提升集团区域协同价值。

根据公告，祥生物业在浙江省、安徽省及江苏省等多个地区分别拥有逾2350万平方米、1480万平方米、110万平方米的在管面积、合约面积以及在途面积，主营业务涵盖物业管理服务、业主增值服务、非业主增值服务及车位销售代理服务业务。

中信证券分析师认为，华润置地此番收购祥生物业，和之前并购禹洲物业、中南服务的思路一脉相承。禹洲物业、中南服务和祥生物业的并购对价分别为2021年PE14倍、14倍和10倍，相关对价都进行了延期支付，以避免合约面积不能兑现和原关联方应收账款无法收回的风险。

中指物业研究指出，今年以来，物业并购市场热度虽较去年有所下降，但是国资背景企业凭借稳健的经营和充足的现金，在并购市场上的表现愈发活跃。

据不完全统计，截止2022年8月底，物管行业公开披露的收并购案例约有30余宗，涉及交易金额约90多亿元，其中有5宗并购主体为国资背景物业服务企业，披露的交易金额约43.14亿元，占总交易金额将近一半。

2022年以来单项并购金额超过10亿元的并购案例发生4宗，其中3宗为华润万象生活发起，包括以10.58亿元收购禹洲物业、以24.8亿元收购中南物业以及以10.36亿元收购祥生物业，1宗为碧桂园服务以31.29亿元收购中梁百悦智佳。

华润万象生活大手笔收购的背后，主要在于其迫切需要在收并购的窗口期获得规模增长。

华润万象生活的“十四五”扩张目标是要在商管方面巩固行业第一的地位，同时物管板块也进入行业第一梯队，做具有影响力的城市空间运营服务商。

自2020年上市以来，凭借商管运营的优势，华润万象生活一直保持着行业最高的市盈率区间，估值一度超过100倍市盈率。随着物管板块进入下调阶段，华润万象生活的市值也不可避免地走低，但却因跌幅更少而在7月19日首次超过碧桂园服务，跃居物管行业市值第一。

截至目前，华润万象生活的静态市盈率约为32倍，总市值约为680亿港元，紧随其后的是刚上市的万物云，当前静态市盈率约为25倍，总市值约为500亿港元。

当然，华润万象生活能够夺下物企市值第一的位置，除了自身在商管运营方面的优势外，还有其央企背景的加持。

虽然估值获得认可，但华润万象生活需要抓紧时机改变商管强、物管相对弱的局面。

截至2022年6月30日，华润万象生活在管总建筑面积为2.45亿平方米，同比增加了1.23亿平方米；合同建筑面积为3.23亿平方米，合同建筑面积的项目数量为1609个。但与其它同行相比，华润万象生活规模上还有较大的差距

数据显示，截至今年上半年底，万物云的在管面积及合约管理面积分别为8.4亿平方米、10.9亿平方米；碧桂园服务分别为约8.4亿平方米、16.1亿平方米； 保利物业分别为5.23亿平方米、7.32亿平方米 ；雅生活分别为5.29亿平方米、7.06亿平方米。

并购逻辑转变

规模扩张虽然仍是当前物管企业发展的重点，但盲目的收并购已成为过去式。

嘉和家业物业服务研究院指出，在企业规模拓展思路上，物业企业的整体发展逻辑在今年有较大的转变，第一个转变就是从前两年规模优先的收并购策略转向有质量拓展策略。

2021年收并购市场上风头最劲的当属碧桂园服务，在今年三月的业绩发布会上，碧桂园服务执行董事兼总裁李长江也表示，大规模收并购的时间已经过去。

在相当一段时间，碧桂园服务都不会再以规模的收购为重点，就算是收购也主要是补足能力短板，且对于收购的标的会更严格。

今年以来，碧桂园服务明显放缓了脚步，大的收购仅有中梁物业一宗。

华润万象生活总裁喻霖康也对界面新闻表示，虽然华润万象生活希望提升和扩大规模，但还是会通过多措并举来实现，不会为了并购而并购，对标的质数有严格考量，比如经营稳健、财务规范，同时需匹配公司整体战略发展方向，能够提升在区域的管理浓度，文化价值理念方面趋同，估值也需合理。

估值合理，这是当前市场环境下所有物管公司都看重的，但要求也越来越高。

雅生活董事长黄奉潮认为，整个行业还没有走入底部，今年年底和明年还有更多机会收并购机会，所以大家还是要守得住，不能随意把宝贵的资金投出去。

“不差钱”的国企物业公司越秀服务今年上半年并没有进行任何收并购。

越秀服务主席林峰表示，去年以来地产行业流动性趋紧，有一些物业标的开始释放出来，估值也有所回落，越秀服务有在积极地接洽，但其还是要做高质量的并购，不仅仅为了并购而并购。

除了合理的估值水平外，越秀服务选择收购标的还有两个要求，一是符合整个战略布局，增加越秀服务所布局的五大区域的城市密度；二是有可持续发展的能力，同时包括较高的协同效应。

不难发现，在新的收并购逻辑中，头部公司普遍选择了从扩大城市布局到增加城市项目密度的战略思路，以实现真正的规模效应。

保利物业总经理吴兰玉在3月的投资者交流会上指出，保利物业去年90%的拓展项目集中在已经进入的城市，基本的城市布局已经完成，当下的重点是提升城市项目密度，进行深耕。