合同留隐患 调解租赁纠纷呼唤第三方
“中介都说今年租金没怎么涨，但房东偏说，这一带房租涨了，一下子要涨1200元。我肯定不接受，可不接受就要搬家，我们拉家带口的，搬家不像年轻人那么简单，拎包就走。我想找个地方给调解吧，没有人能出面；打官司起诉吧，金额不大，又犯不上，真让人头疼。”最近，不少临近租房周年节点的长租家庭，都接到房东涨房租的通知，虽然租户难以接受，也不知该到哪个部门投诉。
“随行就市”合同留隐患
去年7月初，为了上初中的孩子上学离家近，孟女士在和平门附近租了一套三居室。
“这套房子90平方米，是一家单位的宿舍楼，房龄比较老，另外，之前，房东也是一直出租的，房子维护得不太好。所以，我就和房东商量，我们要租三年，你就不用每年折腾找租客了。另外，我们家电都自己带，再帮你把房子简单装修一下儿，换换燃气灶、热水器、马桶、顶灯等，你租金能不能给我们便宜点儿。”
当时，这一带等租金就在每平方米100元左右。房东明显感觉到孟女士一家素质比较高，会比较爱惜房子，也不会给她找事儿，就答应了，当年的月租金是8800元。至于以后的租金，鉴于房租每年不断上涨，房东不愿意约定死，就在合同中写了一句：“自2017年7月，承租人缴纳第二年租金，租金随市场行情上下浮动。”至于浮动多少，房东也不愿意写具体。但口头承诺：“你们要把房子维护得好，租金能不涨就不涨，即使涨也是象征性涨一点儿。”
租金没有定死，孟女士虽说心里有点儿不踏实，但觉得房子大小合适，离孩子学校近，想着房东即使涨房租，也不会太离谱。另外，自己北苑的房子也租出去了，市场行情涨，大家都涨，也能接受，所以就签了。
搬进来之后，孟女士按约定换了燃气灶、热水器、马桶、顶灯等屋内设施，还把客厅贴了壁纸，沙发的外罩换了，零零散散花了近一万元。“表面上看着8800元的租金便宜，但算上我买的东西，其实也不便宜。”孟女士收拾完房子，算完账后说。
将近一年下来，眼看该交第二年的房租了，孟女士特意提前了解了一下市场行情。中介告诉她：“因为今年买卖市场不好，很多业主就把房子售转租了，另外，随着北京城市疏解，人员外迁，需求也少了。再加上学区房政策调整，所以，今年即使像和平门这样的好地段，租金也相对平稳。”
孟女士了解完行情，心里有了谱：如果房东租金不涨，当然好；如果象征性涨一些，不超过500元，也能接受。
“没想到，前些天，房东给我打电话说，今年的租金要涨到1万元，还说现在市场都是这个价，去年她租的便宜，已经亏一年了，今年不能再亏了。”孟女士听完房东的报价，吃惊不已。
房东涨房租成惯性
面对房东的租金跳涨，孟女士虽然很生气，但想到刚把房子收拾好，搬一次家不容易，不想再折腾了，就好言和房东商量，看租金能不能少涨点儿，涨到9300元。可不管怎么说，房东就是不让价，最低价格9800元。
“我之前也在别处租房子，周边租房的朋友和孩子家长也很多。知道从10年前开始，租金每年都涨，房东涨租金都涨习惯了，但一下儿涨这么多的，我还第一次遇到，特别是在今年租金相对平稳的行情下。”孟女士后来又问了周边租房的其他家长，房东也都涨了，但涨幅基本在200元至500元之间，虽有怨言，但还在接受范围。
“即使我把房子装修得比以前好了，她这么老的房子重新租，现在都不一定能租到1万元。像我们这种优质客户，她不但不便宜，还狮子大张口地涨，可能就看到，我们搬家不容易，不愿意搬了。”孟女士越想越气。
“因为这些年租赁行情好，房租年年上涨，相对于租客，房东一直相对强势一些，每年涨一些，都涨习惯了。根据我们的了解，对于长租客户，房东每年的涨幅基本在3%至5%之间，最多涨10%。”和平门附近一家中介门店的经理朱明介绍。
调解缺少公立第三方
既然房东涨得离谱，还没商量，孟女士也不甘心就这么忍了。她就想，能不能找地儿说说理去。然后，就率先找到了当初帮她找房子、签合同的中介。中介听了，也觉得涨幅不太合理，但他们也没办法，因为合同上写的“随市场行情上下浮动”这个市场行情，他们说没涨，房东要认可还行；房东不认可，他们也没办法。所以，只能劝孟女士和房东再协商，协商不成，就走法律程序。
“谁都知道，走法律程序又慢又麻烦，再说，一共没多少钱，也犯不上打官司告状。”对于这条路，孟女士坚决不肯走。另外，她也知道，问题就出在“租金随市场行情上下浮动”这句话上，即使打官司，也不一定赢，因为，没有人对这个“市场行情”有权威说法。
事到如今，孟女士也有些后悔，当初应该和房东把租金约定死，但话说回来，在房东主导的背景下，怎么签，也由不得她呀。据了解，目前，租赁双方在签租赁合同时，对于长租的后续租金，签的多是“随市场行情上下浮动”。
有人给孟女士出主意说，可以去市住建委投诉。于是孟女士拨通了市住建委的便民热线。市住建委的答复是，如果投诉中介或开发商，他们可以受理，但投诉房东，他们没有权限。
这下孟女士真没辙了。“不是说，鼓励长租吗？房东也不能随意涨价，但为什么遇到这事儿，就没人管呢。”孟女士愤愤不平地说。
本报记者 李海霞 D155
律师说法
签好“四条”避免租赁纠纷
北京市君永律师事务所律师徐颖
为了避免租赁纠纷，根本还在于签好《房屋租赁合同》，为了避免房东随意涨房租，在签订合同时需要对以下四个问题进行详细约定：一是租赁期限；二是租赁期限内的租金数额、支付方式、支付时间；三是租赁期内租金上涨的比例或者数额；四是出租人违反合同约定要求增加租金的违约责任。同时租赁合同还应当对房屋基本情况、押金、租赁用途、附属物及维修、违约责任等进行具体约定。
一般来说，为了避免出租人日后随意增加租金或者以增加租金为由变相解除合同提前收回房屋，我们需要在合同中对上述问题进行明确约定，在双方协商一致的情况下可以约定租赁期限内租金固定不变、出租人不会上调租金，或者约定租金调整次数和幅度，如每年租金上浮比例不超过前一年月租金的5%、10%等。这样，既能够对日后租金上浮比例有个心理预期，又能很好地制约房东乱涨租金，因为一旦房东提出涨租金，就会面临比较严厉的违约责任。
住建部5月份出了一个《住房租赁和销售管理条例》征求意见稿。《条例》规定出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人；规定了按月支付租金，出租人不得单方面提高租金；规定了租房押金不得无故扣留，违规最高可罚20万元等一系列保护承租人合法权益的条款。可见管理部门对于维护长期稳定的租赁关系、保护承租人合法权益的明确态度。这些措施对规范房屋租赁市场将产生积极、深远的影响，房东随意提价、押金说扣就扣、“一言不合”就被赶走等房屋租赁市场的种种乱象将会得到改善，对广大承租人来说是个好消息。 D155
