北京楼市再出新政：企业自持商品住房不得销售

新京报讯 (记者邓琦)为确保企业自持商品住房切实用于出租，昨日，市住建委和市规土委联合发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，明确企业持有年限为70年，且不得以任何方式对外销售，对外单次租期不得超过10年。

自持年限与土地出让年限一致

2016年9月30日，北京出台房地产市场调控新政，要求强化“控地价、限房价”交易方式，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，并鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源。

截至今年4月13日，北京已有18块住宅用地按照“限房价、竞地价”交易方式成交，分布在海淀、大兴、丰台、房山、门头沟、密云、平谷7区。

此次《通知》明确，企业持有年限应与土地出让年限保持一致，即70年。同时，考虑到经营主体的稳定性和延续性，对企业出现破产清算、合并重组等情况做了相应规定，即企业出现破产清算的，其自持商品住房按相关法律法规规定处理；企业进行合并重组或股权转让涉及自持商品住房产权转让的，须经属地区政府同意后整体转让。转让后，不得改变自持商品住房规划用途，并应继续用于出租。

“以租代售”将被取消拿地资格

为防止企业“以租代售”违规行为，保障租赁双方权益，通知还提出了三项措施。首先，明确租赁合同订立期限不得超过10年；其次，将自持出租房屋纳入北京市房屋租赁信息服务与监管平台管理，要求租赁合同网上签约，并进行登记备案，便于各区进行日常管理。

另外，严厉处理违规销售行为，对擅自将自持商品住房“以租代售”或通过其他方式变相销售的房地产开发企业，取消其后续参与土地招拍挂资格，并按相关规定予以降级或者注销资质。

同时，为保障企业的正常经营活动，通知规定自持部分租赁实行市场化运营机制，出租对象不限定特定企业和个人，租金价格由租赁双方根据市场水平共同商定。此外，为确保自持房屋满足租住需求、便于规范管理，通知规定企业应对此类房屋进行全装修。

为培育和发展住房租赁市场，创新经营模式，通知还规定企业可自行成立租赁管理部门开展自持商品住房租赁经营；也可与专业住房租赁企业、房地产经纪机构合作经营。

■ 解读

开发商自持商品住房可成租赁市场稳定剂

北京房地产业协会秘书长陈志认为，《通知》规定自持年限与土地出让年限一致，就是70年，表明这类房产性质是只能出租、不得买卖，即便企业重组、股权变动原因整体转让后，仍应继续用于出租。《通知》把预防和惩治“以租代售”的行为作为重点，规定租赁合同不能超过10年，租赁合同要求网上签约等。

首都经贸大学教授赵秀池认为，开发商自持部分或者全部商品住房，大量增加了租赁房供应，成为租赁市场的稳定剂；其次，通过自设租赁部门，或者与社会机构合作经营租赁住房，在管理上更加统一规范；另外，由机构来开展租赁经营，也为租赁网签和合同备案等老大难问题提供了抓手和可能性，有利于提高政府管理水平和效能。与此同时，文件禁止并严惩以租代售行为，也能从源头上有效预防政策走样。