央行：一季度房地产贷款新增1.7万亿

一度狂奔的房地产金融数据有了“踩刹车”的势头。4月14日，央行公布的多项数据显示，包括房贷余额增速在内的多项数据较前期都出现了放缓。3月新增人民币贷款1.02万亿元，低于预期的1.2万亿元；一季度房地产贷款新增1.7万亿元，比2016年占比低4.5个百分点。

业内人士指出，在房贷政策收紧的情况下，后市房地产存在一定回落空间。

3月末房地产贷款余额28.39万亿 增速回落

央行公布的数据显示，三月房贷余额增速已出现回落：3月末，人民币房地产贷款余额为28.39万亿元，同比增长26.1%，增速比2016年末回落0.9个百分点；一季度而言，尽管由于“学区房”概念等炒作原因，造成部分地区房价再次蹿升，但整体增速较去年仍有所放缓：具体来看，一季度房地产贷款新增1.7万亿元，比2016年占比低4.5个百分点。其中，房地产开发贷款余额7.54万亿元，同比增速比上年末回落0.9个百分点；个人住房贷款余额19.1万亿元，同比增速比上年末下降1.1个百分点。

包括上海在内的部分热点城市房贷已经出现了降温的情况。据央行上海总部昨日发布的2017年一季度上海市货币信贷运行情况显示，3月份当地新增个人住房贷款环比和同比分别少增4.7亿元和142.9亿元，均出现了下降。

央行调查统计司司长阮健弘表示，未来央行将继续落实有关方面关于促进房地产市场健康平稳发展的精神，指导金融系统配合做好房地产调控相关工作。

专家：收紧房贷利于进一步约束房价

为何房贷数据成为了大家关注的焦点？中原地产首席分析师张大伟告诉记者，房贷是影响房价走势的最关键指标之一。

“目前各地楼市调控政策加码趋势持续，市场出现明显的平稳现象。”他对记者指出，“从趋势看，房贷逐渐开始趋紧，叠加房地产其他调控政策，约束房价上涨作用将更明显。”

据中国指数研究院的统计数据，2017年一季度，50个代表城市商品住宅市场月均成交量在2650万平方米左右，同比下降约15%。其中，一线城市的降幅约四成；二线热点调控城市成交量显著下降；核心城市辐射圈的三线城市也普遍回落。

在张大伟看来，一二线已经基本认房又认贷，三四线银行政策仍然比较宽松，还存在进一步调控的空间。

他指出，目前楼市调控出现了两个新特点，一是城市圈全面封堵，二是首次出现了一系列城市规定持有年限的现象。

公开资料显示，在过去一年多的时间里，全国包括京津冀、长三角、珠三角及周围区域，因为价格绝对值较低+各种利好集中，导致投资需求旺盛，出现了一线城市周边的部分楼盘也报出“天价”的现象，张大伟指出，这是“城市圈”限购的原因之一。

此外，包括厦门、福州、广州、珠海等十几个城市均出台了新购房必须持有一定年限后才可以转让的政策。

“与往年调控不一样的是，本轮以北京为代表的城市调控力度刷新了历史纪录。”张大伟说，本轮多次升级的政策可以说全方面封堵了任何炒房的可能性。新京报记者 宓迪

3月17日以来北京部分房地产新政

3月17日

北京执行“认房又认贷”；二套房贷最低首付款比，普宅提高至60%，非普宅提高至80%；首套房在内的房贷期限降至25年。

3月18日

北京市教委明令称“过道学区房”不能作为入学资格条件，过道房一律不办理不动产转移登记、一律不准上户口、一律不作为入学资格。

3月21日

北京16家银行上调首套房房贷利率，由不低于贷款基准利率的0.9倍调整为不低于贷款基准利率的0.95倍。

3月22日

北京购房资格审核，连续5年纳税记录由过去的每年至少1次，改为往前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税。

3月24日

央行出台关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知：离婚1年以内房贷申请按二套执行。

3月26日

商住限购：以后新建的商办项目销售对象只能是企事业单位、社会组织。

4月3日

北京市住建委，明确将住宅平房纳入北京市的限购范围。

4月14日

北京市住建委：房企自持商品房应全用于对外租赁不得销售。

资料来源：新京报记者陈禹铭依据公开资料整理

■ 调控

银监会实行楼市分类调控政策

新京报记者梳理发现，在公开的官方材料中，“分类调控”的字样多次出现。多位银监会高层以及各大银行掌门人都把这当作调控思路之一。

在14日的央行发布会上，阮健弘强调，央行将继续指导金融系统做好房地产调控工作，促进房地产市场健康平稳发展。

“房地产市场有一个最大的特点就是地域性差别巨大，不同城市、不同地方的房价涨幅所包含的泡沫，或者风险情况不一样。”银监会主席郭树清在上任后首个发布会上表示，“所以在金融调控方面，希望银行从自己的实际出发，稳健、审慎地把握对房地产市场的资金投放，包括对开发商和居民个人。”

如何具体实施呢？银监会副主席王兆星在两会期间有一个公开的说明。“对带有泡沫和投机性的房地产信贷需求要加以限制，”他说，“对于一些房地产库存过大的三四线城市，也有一个去库存的问题，在信贷上也要给予考虑；再有在城市化过程中，住房需求特别是基本的住房刚性需求，是改善老百姓居住条件的信贷需求，还是应该给予信贷支持。”

实际执行情况如何呢？记者留意到，与去年银行纷纷把风险低、有收益保证的按揭贷款当作发展重点不同，今年许多银行把目光重新投向了公司贷款。其中，工商银行行长谷澍在年报发布会上透露，工行今年贷款的投向安排主要集中在两块，一是涉及一些城市基础建设、交通运输等方面的贷款，二是向消费方面转型，在个人消费贷款和个人住房贷款方面，满足个人合理需求，同时将抑制炒房性的需求。

目前，在首套房的房贷利率上，在监管层对于“房子是用来住的，不是用来炒的”定位下，多地纷纷已经上调了首套房利率折扣。其中，北京多家银行将首套房房贷从之前的8.5折上调至了9折，此外还有一系列“认房认贷又认离”等配套措施出台。(宓迪)

■ 新政

企业自持商品房管理新政堵上了变相销售的路

4月14日，北京市住建委发布了《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》(简称《通知》)，针对开发商自持商品房这部分房源的租赁管理问题进行了进一步的约束。

《通知》规定，企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售。企业持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。另外规定，企业自持商品住房租赁活动实行市场化机制，不限定承租主体，租金价格由租赁双方按照市场水平协商确定。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，这一规定明确了租赁房源采取市场化的机制，通过规定不限定承租主体，实际上也是防范租赁房源定向分配，成为“集体宿舍”等类型，这对于当前部分采取众筹等方式进行了租赁房源开发或有一定的冲击。

“文件把预防和惩治‘以租代售’的行为作为重点，表明这类房产性质是只能出租、不得买卖，即便企业重组、股权变动原因整体转让后，仍应继续用于出租。”北京房地产业协会秘书长陈志也分析指出，此次规定堵上了变相销售的路，“《通知》中有明确表述，如果将自持商品住房‘以租代售’或通过其他方式变相销售的企业将被纳入黑名单，规划国土部门据此取消其后续参与北京土地招拍挂资格，住房城乡建设部门对其开发资质予以降级或者注销。”(陈禹铭)

■ 拍地

朝阳、平谷

两宗地块仅半小时完成拍卖

北京土地进入密集出让期。4月14日，位于朝阳区金盏的商业地块、位于平谷区夏各庄的养老地块成交，吸金30.5亿元。

与前几次相比，上述两宗地块对房企的吸引力度不是很高，分别仅有8家和5家房企参与竞争。最终，两宗地块都仅用半个小时便完成拍卖。

其中，朝阳区金盏乡商业地块起始价22.7亿元，规划建筑面积11.9万平方米，最终金地以29.2亿元夺得该地块。值得注意的是，该地块出让条件中规定：竞得人需对受让地块物业至少50%建筑面积整体持有并长期经营20年，自持、经营20年后，如需转让或分割销售，需征得朝阳区政府同意。取得土地后，竞得人或其为运作本项目而成立的项目公司均须注册在北京市朝阳区，并在朝阳区纳税。据中原集团方面计算，在不考虑自持，全部建筑面积用作销售的情况下，该地块楼面价2.4万元/平方米，溢价率28.6%。

而昨天成交的另一块土地，位于平谷区夏各庄的地块则是一宗养老用地，公开资料显示，该地块竞拍起始价为5600万元。中弘地产以总价1.3亿元竞得该地块，楼面价7090元/平米，溢价率124.9%。值得注意的是这是中弘3月以来在该区域取得的第四宗养老用地。(陈禹铭)