“限购”与“鬼城”齐飞，三四线楼市想说爱你不容易

作者 相均泳(中国人民大学重阳金融研究院产业研究部副主任、中新经纬特约专家)李下蹊(中国人民大学重阳金融研究院实习研究员)

3月21日，央行发布的《2017年第一季度城镇储户问卷调查报告》显示，52.2%的居民认为目前房价“高，难以接受”，42.9%的居民认为目前房价“可以接受”，4.9%的居民认为“令人满意”。实际上，在一线城市不难感受到房价的高涨以及随之而来的限购。然而，在更多的三四线城市楼市又是另一番景象——房屋供需失衡，有效需求不足。

近期，房地产一直是个热门的话题。2016年12月中旬，中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。今年两会政府工作报告中提出，2017年因城施策去库存，坚持住房的居住属性，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

3月17日，北京市大幅加码房地产限购政策，不仅认房又认贷，而且把二套普通住房首付比例加高到6成，非普通住房提升到8成，甚至暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款。数小时之后，广州迅速跟进，也宣布出台楼市限购和差别化信贷新政。一夜之间，离婚买房者哭晕在民政局，高企的房价让奋斗的“北漂”“海漂”们望而却步。房子在人们生活中扮演的角色和房子自身的根本属性正在慢慢发生改变。作为刚性需求应该要“住”的房子摇身一变，成为了投资的工具，房子作为“投资品”的派生属性正愈演愈烈，使房价越“炒”越热，而真正需要房屋居住的消费者只能望“房”兴叹。相比火爆的一线城市房市，三、四线城市的房价还是相对“亲民”，咬咬牙可以负担得起的。房地产业发展出现了地域之间严重的不平衡，如果没有限购，楼市依然是“日光盘”和“鬼城”共舞。

房地产的地域差异为哪般？

整体而言，中国近年来的房地产行业发展迅猛，房价呈上涨趋势。但若细细探究不难发现，“买房难”甚至是“摇号买房”现象，更多的是发生在政治、经济等社会活动处于重要地位且基础交通设施较为完善的一、二线城市，相对而言，以中东部地区地级市和县级市为主的三、四线城市的房价上涨就难以如此牵动居民的心并引起如此高的关注，甚至存在大量房屋闲置并亟待出售去库存的状况。

房地产地域差异的背后，体现城市具备的要素的差异。相对于发达城市，三四线城市的基础设施、交通设施、产业结构、教育水平落后，发展机遇少，从而造成人口大量迁移至发展迅猛、机会众多的一二线城市，尤其是年轻人，这样一来，房屋的刚性需求都跟不上，更别谈用来“炒房”的投资需求。与此同时，三、四线城市却跟随前几年房地产行业炙热发展的趋势，也着手于各地楼盘的开发，建造房屋并计划出售。但由于三、四线城市发展相对落后，当地需求跟不上，房屋难以出售，最后形成了一个个房屋林立却人迹罕见的“鬼城”。例如，仅花五年就建成的鄂尔多斯市康巴什新城区，需求的滞后造成当年新建成的楼房存量大量积压，房屋供给与需求严重不对称，人们宁愿去大城市排队“等”买房也不愿在当地消费。相对比，历经五年后，康巴什的房屋入住率得到了明显改善，据当地中介介绍，这与相应的减少房屋供给，增加周围大量的工作机会及当地中学入学率的提升是密切相关的。因此，缺乏刚性需求为前提的盲目供给，只能适得其反，且不利于当地房地产业跟随大城市前进的步伐。

三、四线城市可吸引农村人口进城

如果说一、二线城市吸引了三、四线城市的人口流入，那么三、四线城市相对而言就应具备吸引农村人口的条件。这样的条件是存在的，党的十八大提出了新型城镇化概念，城乡建设统筹、互促共进。然而，农民的生存严重依赖于土地，土地是农民的“命根子”，因此，进城就意味着离开他们的“命根子”。进城后土地该如何处置，也是牵绊农民进城的一大阻力，因此，推进新型城镇化的同时，也要解决农民的土地问题。我国历史上历经三次大型土地改革，一直致力于解决农民与土地的关系问题。于2016年印发的《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》中，推行实施“三权分置”政策，即农民对土地的所有权、承包权和经营权相分离，旨在落实集体所有权，稳定农户承包权，放活土地经营权，充分发挥“三权”的各自功能和整体效用，形成层次分明、结构合理、平等保护的格局。《意见》的出台，增加了农民对土地处置的灵活性，也拓宽了农民的就业范围。解决好农民的土地问题，让农民没有后顾之忧，才能进城进得安心、舒心与放心，进而推进城镇化，增加三、四线城市需求活力，才能推动三、四线城市摆脱“鬼城”。

打铁还需自身硬，三、四线城市重在提升实力

要切实消除“鬼城”问题，推动三、四线城市的房地产业良性健康发展，就要解决好本地房屋供需对称问题，同时让农民入城无后顾之忧。

要满足居民需求，就要解决基础设施、交通设施、产业结构、教育水平落后的问题。对于三、四线城市，抓住机遇发展自身硬条件是重中之重，满足于现状是不行的，要不断地审时度势，跟随国家相关意见政策的步伐，发展硬实力。比如河北省的地级市张家口市，就应抓好2022年北京——张家口冬奥会的契机，利用好中央现阶段对其大量的基础设施建设投资，规划相关建设，借势宣传自己的资源优势，打出自身的资源特色，吸引投资，留住人才，刺激房屋需求，实现房屋供给与需求相平衡。

子女的教育问题和房屋的需求直接挂钩，“学区房”是炒房当中的“佼佼者”。为了让子女接受更好的教育，处于教育水平相对落后的三、四线城市的父母不惜花费大量的时间与金钱选择去教育水平优质的大城市买房，因此，提高三、四线城市的教育水平将助力解决当地房屋供大于需的难题。为此，其一，国家应鼓励年轻的师资到三、四线城市就业，并制订相应的福利政策，毕竟师资力量是教育水平的关键。同时，要加大对教育基础设施的投资，改善教育环境，争取缩小大、中、小城市的教育水平，实现当地人在当地上好学校的夙愿。其二，从根本上改变“学区房”概念。两会也在讨论，将试点采取就近入学政策，不让“学区房”的高价售卖有可乘之机，同时为其它普通住房的出售提供平等机会。

解决农民进城后农村土地和户籍等问题。农民生活依靠土地，且收入来源大量基于第一产业农、林、牧、渔业。此次“三权分置”改革，就是在鼓励大量农业人口向二、三产业转移，而农村电商、绿色农业、农业互联网化等也为将农民从单一的靠土地为生中“解救”出来。同时，户籍问题也是农民进城难的另一大原因。农村劳动力仍然是“离乡不离土”的模式，非农业户和农业户这一从出生就自动划分的户籍制度亟需改革，因此，只有深化户籍管理制度改革，才能更好的促进新型城镇化水平，鼓励农民积极到三、四线城市买房、入学、就业、发展。

抑制大城市房价上涨是中央工作的重点，但也不能忽视三、四线城市房屋供需严重失衡的问题。找到病灶并对症下药是解决三四线城市“鬼城”问题的关键。只有完善一揽子政策组合，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，并尽快建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，才能实现真正的大中小城市与乡村经济共同发展，解决“限购”与“鬼城”齐飞的难题。(中新经纬APP)

【专家简介】相均泳，中国人民大学重阳金融研究院产业研究部副主任、研究员。曾任韩国庆熙大学管理学院科研教授、中国社会科学院财经战略研究院副研究员。主要从事产业经济和互联网经济等领域研究。

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