北京史上最严调控出台 二套房最多只能贷186万？

阳春三月天里，北京给房地产市场兜头浇了盆冷水。

今日下午，北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会，北京楼市调控进一步升级。小编一条条给你梳理，京城童鞋买房又有哪些变化？

政策一：居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

解读：首套房认定门槛提高了。北京正式加入“认房又认贷”大军，只要你有过贷款记录，无论名下有房无房，再买房都算第二套！要知道非首套房无论是在首付比例还是在税费上，都需要比首套房高出许多。

政策二：暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含公积金贷款)。另外，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若交易对象为个人，按照本市限购政策执行。

解读：这个政策易懂，以往贷款期限一般是30年，但现在规定贷款最长期限只有25年，那么每个月月供会相应增加。而且对企业购买商品房上市有了新的规定，借企业购买的名义炒房之路被封堵。

此外，国是直通车第一时间连线行业专家，听听他们怎么说。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖：

再次加码后，目前北京的楼市政策可谓“史上最严”：一是恢复到了2014年930新政以前的认房又认贷；二是二套房60%、80%首付比例迄今最高；三是最长贷款年限缩短到了25年。企业购买需满3年才能再次交易则是堵漏之举。

再次加码后，目前北京的楼市政策可谓“史上最严”。

今年2月中下旬以来，北京二手住宅市场的实际交易量再度爆发，恐慌性购房、跳价、抢房的现象有所抬头，房价在企稳之后又出现了上涨趋势。为预防房价再度快速上涨，北京市政府果断地出台了今日新政，这是非常及时和必要的。

此次新政的实施是2016年930新政以来北京楼市的又一次加码、刹车，从中我们可以看到北京市政府调控房价、稳定楼市的决心。在目前的政策力度下，非急迫性的、支付能力较弱的购房需求将被延迟，楼市交易量将会下降。虽然目前的政策还主要集中在货币信贷方面，但在缓解市场恐慌情绪、稳定市场、平抑房价上已经可以起到立竿见影的效果。

中原地产首席分析师张大伟：

1、认房又认贷，改善需求大部分最多只能贷款186万！

目前北京五环内总价468万以下被称为普通住宅，五环外更低。以现在北京2017年平均商品房住宅成交套均600万计算，除了自住房，大部分新建住宅都是非普通住宅。二手房其中大部分指导价比较低，但除了公房外，如果要多贷款也大部分会变成非普通住宅。

首付增加到60%以后，也就是说，绝大部分卖一买一的需求，之前算是首套，现在最多只能贷款186万，或者选择首付80%，而且需要承担非普通住宅的大量税费。

2、二手房价格或下行

主要会对二手房市场影响较大，最近几个月，楼市出现了二手房价格上涨速度明显超过新房的现象，新建住宅限价严格，约束了价格上涨，所以后市市场影响，首当其冲是二手房市场。

认房又认贷的出现，基本抑制了改善需求中的投资比例，市场有望快速恢复到2016年4季度。二手房将明显降温，部分区域可能出现价格下行。

3、4月的签约高峰或归于沉寂

对于北京来说，预计在4月份将出现签约高峰，但是在这一政策后，预计市场会快速平稳，二手房回到1.5-1.8万套区间(二月市场大约2.5万套)。

4、连环单受影响，毁约可能性大涨

目前北京市场成交中大约50%是连环单交易，部分连环单甚至有超过5-6组交易，从市场影响看，这其中未来毁约可能性大涨。

5、调控刚刚开始

从全国看，北京是继上海、深圳后又一个一线城市恢复到2014年调控力度城市，预期后续会有更多的城市，比如最近市场升温的15个调控热点城市会再出调控，这些城市一旦恢复认房又认贷，预期市场也会出现明显降温。

从2016年9月30日来，全国已经有32个城市，出台了超过100次调控，预计以北京升级认房又认贷，会再出一轮调控政策。

6、换房比例明显降低

二手房市场，目前看，着急换房的特别是从郊区换到城区的，将可能率先出现价格波动。从2季度开始，按照目前信贷排队放款趋势，换房比例将明显降低，市场的顶部以认房又认贷为标志。

同策咨询研究部总监张宏伟：

1、“两会”结束，不治你治谁？

春节后“两会”中北京楼市暗潮汹涌，“两会”会议结束后不治你治谁？政策面不会给予核心一二线城市楼市反弹的机会，再加上“十九大”今年下半年召开，市场环境不可能有明显的反弹的机会，因此，北京有了这次楼市加强版新政。

2、防止企业炒房

对于企业购房来讲，也做了限定，比如，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若交易对象为个人，按照本市限购政策执行。这样防止企业炒房行为，规范限购政策。

3、还将有一批新政出台

按照往年调控经验，每次新政时效性6-8个月，自去年10月份楼市集中出台政策至今已经有6个月左右。

按照上面的经验判断，做个预测，“两会”结束，北京楼市新政后，其他核心一二线城市楼市政策或密集出台，之前已经有南昌、青岛、南京等城市出台新政，当前最有可能的是石家庄，其他城市根据市场情况而定。如果市场暗潮汹涌，那么楼市新政其实已经储备好了，随时可以出台。

易居研究院智库中心研究总监严跃进：

1、政策符合预期

北京此次出台认房又认贷政策符合预期，从北京的此类政策来看，二套房的首付比例提高到了六成，这个管控的内容是比较严厉的。所以对于一些有换房需求的人来说，实际上购房的约束就增加了，购房自然会更加理性。

2、比上海更严厉

北京此类政策比上海更加严厉。上海对于认房又认贷的规定是，二套购房则需要按照五成和七成的首付。而北京则更严厉，即普通住房六成比例，非普通的住房则需要八成。这样会使得有限的房源优先导向首套的且没有购房记录的群体，对于部分购房者来说购房交易近期或暂缓。

3、以周期换理性？

贷款周期由30年压缩为25年，也使得购房方面的资金压力增加。对于购房者来说，相应的月供压力会增加。如果再考虑到二套房贷的政策，那么这个时候购房方面就会更加偏向理性，房屋买卖也会更加权衡实际的月供能力和风险。

对于企业的房屋买卖，则需要等待3年的水平，这也是为了防范部分个人注册企业进行炒房的现象。通过此类约束，后续此类住房的流通性降低，性价比也降低，这对于当前企业名义购房则有一个较为明显的影响。