如何解决房价与土地供应之间的矛盾？

今年上半年，中国一二线城市房价与土地价格的大幅上涨引发社会强烈关注。有人认为，除了货币和政策宽松因素外，土地价格的不断上涨也是房价上涨的重要原因。土地价格上涨，有地方政府土地供应紧张的原因。国家统计局数据显示，多数城市土地供应较去年同期有明显下降，广州降幅更是超过7成。除了控制房价过快上涨，如何破解房价与土地供应的矛盾，也成为人们关注的热点问题。

土地供应紧缩必然导致房价上涨

应该说，土地因素确实是影响房价的一个直接因素，如果说房子是面包，那么土地就是面粉，面粉贵了，自然很难生产出便宜的面包。土地供应是政府调控房价的宏观手段之一，其直接目标是促进房地产市场平稳健康发展，从供应数量、结构、方式、价格等方面来调控城市建设用地的供应，以控制房地产业开发节奏，调整市场投资收益，由其作用于房价，进而影响宏观经济的运行。

土地供应量对房价波动发挥的是长期稳定作用，地价与房价同向变动，地价涨则房价必然会涨。土地供应量如长期不能满足市场需求，不管供应量增或减，对房价上涨而言只是一个快或慢的影响，而短期内政府土地供应量的缩减则会显著影响市场预期。对于目前房价上涨过热的一二线城市来说，实施从紧的土地供应政策后会带来土地供应数量下降，影响开发商拿地计划和购房者的购房计划，形成许多开发商哄抢一块地和购房者盲目抢购商品房的现象。

一方面，由于有效土地供应转化为商品房供应仍需一定开发周期，假设市场需求与开发商土地平均开发强度都不变，有效住房供应量预期下降，有效存量房房价短期内上涨实则是一种必然；另一方面，土地供应数量紧缩刺激开发商高价拿地导致开发企业成本增加，为实现销售利润最大化，开发商一般会通过增加容积率等方式提高单位土地面积开发资本量，资本量一高，长期来看商品房销售价格也看涨。由此，不管是长期还是短期，在有稳定需求的大市场上，土地供应紧缩必然导致房价上涨。而今年上半年国内房价的大幅上涨也正好证明了这一点。

要化解供需矛盾 也要警惕被房价左右

要解决房价与土地供需的矛盾，笔者以为应从供给与需求两方面来进行。先谈需求。房地产市场实现健康平稳发展的前提，是要有一个健康的市场需求结构，防止市场上对房地产的过度投机需求的同时，也要积极引导自住性需求。就商品房市场来说，应将对商品房住房需求的引导精准着眼于中等收入群体，通过加大对首套住房金融支持等方式，提高对中等收入群体的购房红利，让他们能踏踏实实买房，而不是被“无房可买”的预期影响盲目购房。

从供给侧来说，原则上应进行明确，政府每年土地供应数量要综合考虑城市的发展规划以及经济发展水平等因素，严格遵循“以需定量”的科学性原则，其需求受人口结构、收入水平等因素的影响不断变化，不可被房价信号打乱，只有科学制定土地供应数量，才能从长远意义上起到稳定房价的作用。

在保证科学的供应数量前提下，还应优化现有土地与住房供应结构。对北上广深等一线城市房地产市场来说，应适当加大住宅用地供应。但也应认识到，北上等超一线城市近期供应的住宅用地位置都在郊区，受区域结构影响，对市内房的购买需求影响有限，对平抑整体房价上涨不能产生实质作用。一线城市的房价平抑还应从实现城市发展多中心化，引导人口与资本流动，实现社会资源与土地供应的空间匹配。住房类型供应结构方面，应根据市场对住房产品的需求，调整包括自住型商品房、租赁房等在内的住房产品结构，实现住房产品供应端的“精准补存”。(中新经纬APP)

【专家简介】张占录，中国人民大学公共管理学院教授、博士研究生导师。兼任中国农业工程学会土地利用工程委员会理事、北京土地学会理事、国土资源部土地整治重点项目评审专家。