中央屡提楼市去库存 三四线城市将成为主战场

“库存”压顶 去化成“十三五”主基调

2015年岁末，房地产市场“去库存”成为高频词，多次出现在高规格中央会议中。在刚刚结束的中央经济工作会议上，化解房地产库存用了322个字加以强调，足见中央对房地产市场健康发展的重视程度，另一方面也反映了目前房地产市场的库存压力之大。

国家统计局发布的数据显示，截至2015年11月底，我国商品房待售面积69637万平方米，相比10月底增加了1004万平方米。来自社科院的统计表明，我国商品房期房库存约35.7亿平方米，这一“天量”库存大概需要4.5年来消化。如果再加上新增开发量，这一期限可能会更长。由此可见，几乎整个“十三五”期间，房地产市场将以去库存为主基调。

不过，根据目前全国房地产市场的结构分析，各个类别的城市库存差异较大。一线城市如北京、上海等库存较小;去库存的手段主要施以二、三、四线城市，特别是三、四线城市将成为去库存的“主战场”。

　　高库存数年累积而成

高企的库存并非短期形成，而是多年的各种因素所叠加之果。

1998年房改的开启，激活了中国沉睡多年的房地产市场，之后一路突飞猛进，直到2008年受全球金融危机影响，出现短暂低迷。2009年，在政策强刺激下，房地产市场再度火热直至2010年。期间，大量的投机客四处出击，对房价的上涨起到推波助澜的作用，房地产泡沫迅速放大。

在此背景之下，国家层面拉开了宏观调控的序幕。

2011年，“十二五”开局之年，被称为史上“最严调控政年”，有关房地产政策密集出台。据《中国经营报》记者梳理发现，2011年全年几乎每月均有相关政策出笼，从“限购”“限贷”、房产税试点、金融工具的应用到保障性住房的建设以及土地的严控等等，这一记“组合拳”击中了房地产市场的痛点。

在严厉的政策调控之下，此前高速增长的房地产市场得到遏制，由野蛮生长逐渐趋向理性发展。

2011年12月份，国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格变动数据显示，在房地产调控政策的持续作用下，全国房价继续维持回落的趋势，并且出现下跌的城市范围不断扩大，房价由升转降的拐点由此确立。

这标志着房地产市场“黄金十年”的结束。

由于一、二线城市的“限购”，从2011年开始，大型房地产开发企业开始纷纷布局三、四线城市，当时，“土地财政”被各地政府所倚重，土地成交大量释放，新区、新城不断涌现，房企囤下了大量而待开发的土地，这为日后的高库存埋下伏笔。

房地产市场延续2011年的下跌之势进入2012年，在这个特殊的年份，中共十八大成功召开，中央提出“新型城镇化”和“收入倍增计划”，这被市场解读为重大“利好”，并对房地产市场产生明显的刺激作用。

世联地产市场研究部撰文指出:“全国来看，在经历了2011年10月份至2012年2月份的断崖式下跌后，成交量从3月开始恢复，其后持续上扬，市场整体上呈现价稳量升的态势。从城市来看，一、二线城市的成交表现跑赢全国，三、四线城市表现疲软。从土地市场来看，全年整体表现冷清，但下半年主流开发商开始补库存，土地成交溢价率也在下半年逐步上升。”

随着上一阶段调控政策影响力的弱化。2013年中国房地产市场再次陷入新一轮的爆发性增长，“泡沫论”“供需论”等观点再次引起多方争论。

对此，时任国土资源部副部长胡存智指出，投资性需求是我国房价上涨的主要原因。“投资性需求过于旺盛，在居住需求已经得到满足的情况下，投资性需求觉得供不应求，因此表现为供不应求。”

即使在2013年6月由于金融机构期限错配问题而引发的“钱荒”与信贷收紧，也并未实质性对房地产市场产生太大影响，反而是“抢地潮、地王频现”不绝于耳，全国房地产市场仍涨声一片。对此，国土部出面要求“切实稳定土地市场，严防高地价，抑制地王出现”。

不过，这一趋势在2014年初便得到遏制。

克而瑞研究中心在总结2013年房地产市场的报告中提到，新一届政府在经济领域的执政思路相比之前有明显区别，以市场化为导向在各个领域的改革中均有体现，房地产调控也不例外。2013年以来历次政府重要会议中，均未提及“调控”二字，类似“高房价问题”这样的提法也再未出现在任何公开场合，与上一届政府形成极其鲜明的对比，释放的信号即是以更加市场化的手段来解决房地产的问题，这符合本届政府强调政府职能转变的改革路线。

回顾2014年房地产市场的变化可以看到。随着中国经济进入新常态，提质增效成为经济发展的主旋律，房地产市场也进入了新常态。房地产调控长效机制逐步完善，差异化的调控替代了之前“一刀切”的调控方式，楼市预期发生变化，房地产市场进入稳中有降的阶段。

这一趋势一直延续到2015年。2015年底，仲量联行发布《2015年中国房地产市场回顾》显示，房地产住宅市场出现深度分化的趋势，一线及热点二线城市楼市热力不减，而三、四线城市依然面临较大的库存压力。

　　“去库存”成“国家任务”

由此可见，三、四线城市的库存积压始终未能释放。

2015年11月10日，中央财经领导小组第十一次工作会议上，中共中央总书记习近平明确提出:“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”12月14日，中央政治局召开会议，提出“要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。”几天后，中央经济工作会议召开，再次提及“去库存”。

房地产市场“去库存”被高规格会议多次提及，反映出目前房地产市场库存压力之大。

2015年12月25日，人民日报发文指出，去库存已成为“国家任务”。社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞向媒体表示，截至2015年底，我国商品住房总库存预计达到39.96亿平方米。其中现房库存约4.26亿平方米，去化周期23个月;期房库存约35.7亿平方米，需要4.5年来消化。

“十三五”开局之年，“去库存”成为中国房地产市场面临的首要问题，而这一趋势或将贯穿整个“十三五”。

住建部政策研究中心主任秦虹日前在接受媒体采访时表示，“十三五”期间，房地产市场仍会保持总量大的特征，整个行业将从扩张式、粗放式发展步入专业化、规模化、集约化发展，行业竞争进一步加剧，房地产市场将从以增量为主向存量与增量并重方向发展。

近日，中国指数研究院发布的报告也指出，房地产行业竞争格局分化依旧，行业集中度也会稳步提升。预计2015年7家千亿元房企格局不改，而500亿～1000亿元企业将达9家，到2020年将有7家两千亿元级企业、7家1000亿～2000亿元企业、16家500亿～1000亿元企业，而排名前十的企业，市场占有率将超过20%。

秦虹认为，从需求方面来看，也将从以刚需为主转变为以改善为主，“更加注重功能、环境和服务的提升，更加注重宜居性”是房地产开发投资的“指挥棒”。

高企的“库存”，对于大型房企来说，压力与机遇并存，前期转型升级较快的房企如绿地、恒大、 华夏幸福 等更注重品质与服务的企业或许更具优势，通过围绕以人为本的不断的创新，将更好地完成“去库存”这项“国家任务”。