江苏常熟：以“绣花功夫”编织城市更新路径

历史街区如何抓住特点活化利用？城中村如何改造换新颜？针对一个个城市更新中的突出难题，江苏省常熟市从“细”字着手，靠创新破题，用“绣花功夫”精准施策，撬动老旧片区基础设施优化提升，产城人文深度融合，勾勒出一幅乡韵依旧、美丽宜居、产业兴旺的水乡画卷。

腾挪之中显智慧

(资料图片)

老房有了新喜事

72岁的陶虞生是土生土长的常熟人，2022年，他从祖辈流传下来的老宅里搬出，搬进了百米开外一处翻新过的院落。“通过房屋使用权集中，我腾换到了翻新好的房子里，改善了我的居住环境，新房子里有厨卫又朝阳，每月只需交差额的租金。”陶虞生非常喜欢自己的新房子，他在房前空地上种了月季花、绣球花，还摆上一排大沙发。

还有很多人和陶虞生一样乔迁进了新居，这源自常熟近年来推动的房屋使用权集中新政策。

作为国家历史文化名城，常熟历史建筑及传统风貌建筑众多，许多老房子至今仍有人居住，它们在组成常熟独特历史风貌的同时，也存在着年久失修、基础设施不完备等情况。如何改善街区内原住民的居住环境，成为常熟城市更新绕不开的“硬骨头”。

“这些老房子产权复杂，若全部征收再开发，难度高、财政压力大，采取产权和使用权分离的办法成为常熟的可选路径。”常熟市虞山文化旅游度假区管理办公室旅游管理部部长沈韵说。

2020年，常熟启动城区历史街区整理更新试点工作，在明确总体开发布局规划的基础上，以小规模院落试点为切入口，引导原住民选择使用权流转或腾换模式，形成“腾换”“腾空”两类建筑院落。其中，“腾换”类修缮后用于街区原住民居住；“腾空”类用于市场化运作的产业植入和功能生态更新，为后续引导社会资本参与街区整理更新提供空间基础。

常熟西泾岸历史文化街区集中了曾赵园、顾氏环秀居、笛在月明楼等多处文保单位。记者在这里看到，通过使用权集中，一片7.5亩的土地正计划整体更新，并引入高端酒店等业态与周边文保单位、常熟美术馆等文化设施形成联动发展。“我们在更新过程中，采用设计施工一体化发包模式，统一白墙黑瓦建筑样式，同时注重补齐消防、雨污分流等设施，让老房换新颜。”常熟市古城开发建设有限公司负责人姚叶顺说。

目前，常熟已累计签订了房屋使用权集中协议233户，集中建筑面积约1.3万平方米，吸引了金鸡湖酒店发展集团等企业签约入驻。

改造之中添业态

老街有了新活力

位于常熟老城区的唐宅是一座建于清朝时期的私家花园。经历百余年风霜，这座老宅先后被当作图书馆、机关办公楼等使用，而今，在设计师的精心设计下，摇身一变成为远近闻名的高端民宿。“通过修缮受损建筑、优化结构布局、创新新中式表达，我们为旅客提供近距离感受常熟的独有空间。”虞见·唐宅设计师、这间民宿的店主由伟壮说。

城市更新不仅重在改造，更重在活化利用。引入社会资本参与更新，在保持街区历史风貌前提下植入特色业态，成为常熟推进城市更新时的关键一环。

“虞山街道坐拥较多具有常熟特色的历史建筑及传统风貌建筑，通过房屋使用权集中方式逐步形成片区规模的可更新空间，依托市属国资平台作为建设运营主体，可引入第三方专业单位参与合作运营。”常熟名城办街区整理科负责人徐俊彦说。

位于常熟老城的南门坛上，曾是商旅进出常熟的交通要道，久而久之成为当地最早的“CBD”。时至今日，这里依旧保留了大量不同时期的历史建筑和常熟市民最常去的多个市场。“不同于一些地区将古街改造更新后做成收费景区，常熟的南门坛上依旧是一个融入城市的社区，我们在保护提升过程中遵从当地历史特点，注重发展特色餐饮业，让老街焕发新活力。”常熟市文旅公司副总经理史晓滨说。

2021年开业的陕西饭庄，是常熟文旅与曲江文旅合作的一大尝试，通过将江南老建筑与陕西美食跨界融合，这里成为网红打卡地，吸引大批在常熟的西北客商前来就餐，让古老的建筑焕发新的活力，也带动周边民宿、咖啡馆、酒吧等新业态发展。

史晓滨告诉记者：“文旅公司正计划将南门坛上融入尚湖、沙家浜旅游线路，吸引更多客流。”而在更高层面，乘着苏州市域一体化发展的东风，常熟市与苏州姑苏区已签署合作协议，计划通过共建“古城保护更新委员工作室”，以“联动式合作”助推两地发展、以“项目式挂钩”推动重点项目建设、以“融入式协商”凝聚发展共识，共同探索古城保护和城市更新发展路径。

“自主”成为关键词

城中村有了新面貌

常熟市烟雨路西片曾是典型的城中村，不少房屋建造于20世纪，结构陈旧，环境杂乱，道路狭窄，居民翻建意愿强烈。2019年，当地按下“自主更新”按钮，由居民代表成立业主理事会，在广泛收集民情民意的同时宣传政策，推动改造工作顺利开展。

“整个试点工作快速形成共识，让许多人住进了新房子。如今不少代表已成为当地建立长效管理机制、打造美丽幸福社区的骨干力量。”常熟虞山街道建设局（民宅管理办）负责人周晓飞说。

与许多城市一样，常熟在飞速发展中也存在着不少城中村。它们的改造提升工作往往面临复杂的历史遗留问题，且在翻建过程中也要尽可能统一标准，避免新的杂乱。“要处理这些难题光靠街道工作人员很难完成，发挥居民代表的作用成为破题关键。”常熟市住建局名城办城市更新科科长苏醒说。

常熟出台城中村自主更新改造试点工作指导意见，明确提出“谁受益、谁出资”原则，以一个区域多户人家为改造单元，吸引业主共同组织实施改造。同时，推动市自然资源和规划局、住建局等部门优化业主建设手续办理等工作流程。

一些社区正在创新工作方法。张坝社区用党建“绣花针”勾连起治理“千条线”，发挥党员干部的先锋模范作用，成立自主更新行动支部，推进更新工作。“城中村的自主更新，是为了让老百姓住上漂亮的房子，我懂些工程技术，当上代表正好能发挥特长，当好老百姓和政府间的桥梁。”支部党员、更新户代表邓峰说。

目前，常熟已累计批复并组织实施30个城中村单元的自主更新，主体完工544户，另有10个单元280余户列入储备计划。一座座城中村不见了，取而代之的是一片片整洁、宜居的新社区。

下一步，常熟将抓住江苏首批省级城市更新试点项目的实践推进，加快城市更新体检评估工作，完善现行更新政策体系，总结工作经验，不断推动城市高质量发展。