供应格局引发楼市新特点：豪宅为主 改善减少 刚需空缺

2016年半年已过，对于北京楼市而言，在各类需求集中释放等多重因素共同作用下，楼市迎来火热行情。无论是新房还是二手房，甚至于商住的成交量都有不同程度的增长。

可喜的是，北京房价的涨幅缓了脚步。但不可否认的是，在上半年的销售过程中，高端住宅已经成为市场供应的主角，一些刚需及改善的房源供应却再一再减少，这对于今年下半年的楼市供应而言将带来更多新的变化。

住宅数据

成交下滑明显 供应格局单一

对于北京上半年的住宅数据来说，多家数据机构在成交量上仍有分歧，但对于成交量整体的趋势来说，却都呈现出了下滑趋势。

以伟业我爱我家集团数据中心的数据显示， 2016年上半年北京新建商品住宅（不含保障房）共成交60211套，但在剔除保障房及公寓类产品（普通公寓、酒店式公寓、商住公寓、LOFT公寓）之后，纯商品住宅在2016年上半年的交易量仅为26746套，较2015年下半年大降45.2%，为2010年以来半年交易量的第三低数据，仅略高于2011年下半年和2014年上半年。

另外一份由中指院提供的数据中也显示，上半年北京不含保障房住宅月均成交约61万平方米，较2015年全年月均销售量减少24%。而上半年住宅累计成交369万平方米，较2015年上半年下降8%，较2015年下半年减少35%

此外，对于北京上半年楼市至关重要的一项数据无疑也是成交房源的类型。这一点据伟业我爱我家集团数据中心统计，2016年上半年成交的北京新建商品住宅中，一居室有20078套，占34.3%，占比较2015年下半年增加16.1个百分点；两居室17181套，占29.4%，占比较2015年下半年减少14.4个百分点；三居室13988套，占23.9%，占比较2015年下半年减少4.6个百分点；其它套型（四居、五居、复式、别墅等）共7279套，占12.4%，占比较2015年下半年增加2.8%。而这一点也与上半年的供应相对应。

对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，从整体来看，2016年上半年北京新房市场表现出了公寓类产品井喷、普通纯商品住宅市场降温、新房豪宅化三大特征。

在他看来，北京的新房市场已经日趋饱和，新增的新房项目越来越少，北京新房市场已很难维持高热度。

豪宅

高端楼市成交屡破纪录

住宅市场成交萎缩的问题也来自于北京楼市高端化。事实上，继去年北京楼市开启豪宅元年后，2016年上半年北京高端楼市升温势头依旧不减。包括别墅在内的北京高端住宅项目成交再度突破历史纪录。

据中原地产研究部统计显示，上半年10万+顶豪签约已高达204套，超过了2015年全年成交量。单价在10万元以上的豪宅签约较多的项目主要包括：使馆壹号院签约50套、万柳书院签约31套、泛海国际签约27套、琨御府签约25套、西宸原著及北京壹号院均签约10套。此外，总价在1000万+级别的物业成交也达到了2612套。其中，橡树湾、泛海国际、西宸原著位列销售前三，成交数量均过百套。

从别墅市场成交情况来看，截止到6月28日，北京别墅成交已达3310套，同比涨幅高达164%。此外，上半年北京公寓成交高达32314套，同样创下历史纪录。

对此，中原地产首席研究员张大伟表示，随着高端市场成交量涨幅明显，未来受顶豪项目集中入市的冲击影响，刚需产品入市难度将越来越大。

二手房

先扬后抑6月现断崖式下跌

在新房成交下滑的同时，二手房成为了北京楼市的成交主角。而二手房也在上半年上演了一出“冲高、降温、断崖式下跌”的剧情。但最终的结果则依旧是二手房的成交维持在了高位。

据伟业我爱我家集团数据中心统计，今年上半年，北京全市二手住宅共成交135507套，环比2015年下半年增长20.6%，创下2010年以来半年度交易量的新高。

上半年的二手房市场，主要经历了三个阶段：第一阶段为1-3月份，市场快速升温，交易量逐月走高，3月份交易量突破3万套，创下3年来的单月成交量新高；第二阶段为4-5月份，市场冲高回落逐步降温，但成交量仍在2万套以上；第三阶段为6月份，市场交易量出现断崖式下跌，交易量萎缩近5成，仅有1万余套。此外，安居客、58同城、赶集网上的数据也显示，二手房房价也明显地随着成交量进行浮动。目前，上半年的成交均价为43465元/平方米，环比2015年下半年的均价上涨9.3%，但增幅已经明显缩小。

对此，胡景晖表示，上半年北京二手住宅市场先是延续了去年“3·30”新政后的升温趋势，成交量持续走高；此后，由于购房需求被提前透支，需求不足的市场开始降温。与此同时，过热的市场也引发了政策导向的转变，楼市政策开始收紧，购房者逐渐回归理性，市场、政策双重因素的作用下，二手住宅市场在6月出现了大幅降温。

但对于下半年的二手房来说，却可能不会再延续上半年的热度。“从当前的政策形势来看，北京未来的楼市政策仍将从严趋紧，二手房市场的持续低温或难以避免。”胡景晖表示，根据以往的数据，北京二手住宅的年均交易总量一般在15万套左右，近几年随着存量房市场规模的增加，年均交易总量也就在20万套左右，而今年仅上半年二手房成交就已超过13万套。根据历史经验推断，下半年北京二手房市场的成交规模也就在七八万套的水平，下半年北京楼市降温将是大势所趋，而房价也会随着交易量的萎缩，逐步企稳回落。（记者 徐楠）