上半年楼市去库存成效初显 热点城市去杠杆料成主题

无论官方权威的国家统计局，还是行内专业机构的数据均表明，上半年房地产市场“去库存”成效初显，但值得注意的是，上半年消化的库存主要在一二线城市，三四线城市压力仍大。发改委新闻发言人赵辰昕日前为下半年楼市调控定调时称，将继续坚持“去库存”主基调，更加注重“因城施策”。分析人士预期，随着“去库存”大方针下“控风险”意识增强，下半年热点城市或面临调控收紧，调控政策的主要特征将是去金融杠杠，这些城市的房价涨幅有望被抑制，未来楼市降温可能性大。

2016年中看经济新热点

多数一二线城市已无高库存压力

15日，国家统计局公布上半年中国经济数据，地产市场“期中考”部分成绩单出炉。“量价齐升、城市分化”是上半年商品房成交的主要特征。统计局数据显示，上半年全国商品房销售面积和销售额分别同比上涨3.9%和10%。去库存方面，6月末全国商品房待售面积71416万平方米，比3月末减少2100万平方米，这是今年以来连续第4个月库存减少。

而此前据中国指数研究院监测的13个重点城市来看，2016年上半年住宅类项目共计开盘1157次，去化率均值为74%,共计有102个项目开盘即成“日光盘”。中指院监测的50个代表城市中，上半年一手住宅月均成交约3570万平方米，同比增长近四成，绝对量为历史同期最高水平。从各级城市来看，上半年各类城市同比均增长，二线城市成交同比增幅最高。

在广州，2016年上半年全市一手住宅成交也创历史新高，网签57084套，同比上升34.54%，销售面积达到631万平方米，销售金额达到1006亿元。戴德梁行研究报告指出，上半年广州住宅市场逐步升温。截止至6月底，广州可售库存约为850万平方米，去化周期约7.6个月，处于健康水平。值得一提的是，黄埔、白云、越秀、荔湾四个区的消化周期，已不足6个月，目前可售货量除黄埔区剩6320套外，白云、荔湾、越秀区均偏紧张。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，上半年去库存成效显著，多数一二线城市已不存在高库存压力，一系列去库存政策“组合拳”发挥了效用。据悉，去年以来至少有28个省份发布“去库存”政策，涉及减免税费、降低首付比例、调低房贷利率、鼓励农民买房等。

三四线城市去化时间仍超15个月

中国指数研究院的报告显示，一二线城市商品住宅库存压力已基本释放，热点城市平均去化时间已降到8.5个月以内，而多数三四线城市去化时间仍超过15个月，部分城市库存去化时间在20个月以上。

如粤北一位地产开发商就坦言，三线城市的房子确实不太好卖，他告诉记者，某大型上市房企在当地推第一个盘卖得还可以，但第二个盘已基本推不动了，外来人口流入不多的城市很难创造新增需求，当下这种困境在三四线城市普遍存在。

显然，中央已关注到这一点。发改委新闻发言人赵辰昕14日为下半年楼市调控定调，称将继续坚持“去库存”主基调，更加注重“因城施策”，对一线及部分二线城市加大住房供应防止房价过快上涨，对三四线城市等商品房库存较大的城市则继续积极化解库存。（赵燕华）