以房养老试点两年效果惨淡 在其他国家也非主流

6月30日，试点两年的“以房养老”迎来“大限”。这份沉甸甸的养老政策响应者寥寥。截至目前，北京、上海、广州、武汉等四大试点城市只有60户投保，并且仅有一家保险公司推出了相关产品。“以房养老”正面临雷声大雨点小、各方不参与的尴尬局面，原因何在？和国外以房养老制度相比，中国有什么不同之处？

1.什么是以房养老？

以房养老也叫住房反向抵押贷款（倒按揭），简单说就是有这种意愿的老人，即房屋产权拥有者，把房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者每月给房主发放固定资金。“以房养老”模式最早出现在欧洲，美国、日本、中国香港等国家和地区也有类似产品。目前，以房养老并非主流养老方式，国外一些参与了这一产品的居民正在反思这一政策。

2.美国：以房养老只是补充性养老方式 难挑大梁

美国的养老保险制度分为三种，第一是基本养老保险，替代率是40%（退休后的收入与退休前收入的比例）；第二是雇主计划，最著名的是企业和个人共同出资的401K退休金计划，平均替代率也在40%；第三则是商业养老保险，不分男女和职业，只要到了65岁，并累计交满10年的社保税，都可以领取养老金。在美国，“住房反向抵押贷款”只是针对老年人的一种特殊的住房净值抵押贷款形式，除了国家基本养老体系外的，一种自愿选择的养老方式。由于老年人缺乏足够的金融知识，经常遇到欺诈；贷款交易的费用高；借款合同条款严苛等因素，反向抵押贷款并不受美国老人待见。据统计，自1989年实施以来，截止到2010年5月，参与者仅有49万人，占美国老年人口比例的1%。

3.英国：房子无产权限制 两成老人愿尝试

英国的房子不存在70年产权的问题，且相关金融服务机构在这一领域运作一般都有几十年的资历，操作标准规范，在风险分散的精算技术上拥有较多经验。调查显示，英国约有两成50岁以上的老年人希望采用这种养老方式。

英国人“以房养老”的另一种方式则是“大房子换小房子”，用差价款养老。比如，老年人把独立的私人别墅或公寓出租给其他家庭，自己住进老年公寓。这样，既得到了经济保障，又可获得老年公寓护理的照顾。

4.日本：申请条件严苛 家庭收入低才有资格

日本以房养老申请条件严苛：除去年龄和产权的限制外，申请人家庭的人均收入还要在当地的低收入标准之下；家庭成员构成不能超出单身、夫妇以及夫妇两人的父母的范围，也就是说不能有子女同住；此外，已经申请了低保等福利政策的家庭不能享受这项政策。独门独户建筑可以申请，而集体住宅没有资格申请。

4.中国香港：卖房余额将返给老人后代 按揭方承担风险

香港政府在2011年即推出安老按揭(又称“逆按揭”)计划，允许年龄在55岁以上的香港居民，将个人名义持有的楼龄在50年以下的住宅物业向银行提出按揭。期间申请人须按照一定贷款利率向银行缴付利息。银行将贷款的总欠款按复息计算收取；但利息只是计入总欠款内，最终将由房子偿还。当老人百年归老之后，如果他的后人不打算赎回房子，银行才将房子出售以收回安老按揭欠款。如果售楼所得的款项多于欠款，银行会将余额归还给老人的后人。反之，如果售楼所得的款项不足以全数偿还安老按揭的欠款，后人也不用担心，因为按揭证券公司作为保险人会承担有关的差额。由保险公司承担风险也就意味着这项制度不能大范围地推广。

总结：“以房养老”难成主流养老办法 关键是养老制度

无论国内还是国外，“以房养老”都无法成为主流的养老办法，它为小部分人多提供了一个选择，但无法作为主流养老办法推广。“以房养老”基于私人财产，难以成为全社会的福利。它的前提在于有房，而有房的老人往往并不缺钱，真正缺钱的老人想“以房养老”都困难。所以，“以房养老”是锦上添花，而非雪中送炭。大规模推行有颠倒主次之嫌。面对中国人口老龄化巨量的养老需求，完善养老制度，早日解决养老金赤字才是紧要的。