大地主招商局搞定前海 2.9平方公里土地变性在即

今日早上（6月18日），招商局集团与前海管理局就组建合资公司开发前海土地签署了框架协议。消息人士透露，“此次合作由深圳市政府和招商局推进完成，是马兴瑞书记和李建红董事长双双高升前为前海土地开发所作的最后决策。”

招商蛇口最新发布的公告表明，招商局和前海管理局各自持有合资公司50%的股权比例。代表招商局集团出资的是招商蛇口的子公司，代表前海管理局出资的是前海开发投资控股有限公司。

据悉，合资公司拥有的前海土地开发面积为2.9平方公里。比招商蛇口重组上市时公布的2.42平方公里面积要多。

追究历史原因，2004年和2006年，深圳市政府先后划拨了共计70宗前海湾物流园区用地拨给招商局控股。此外，从南油集团受让的两宗土地和来自平方公司的三宗土地亦归属到招商旗下。截止至招商蛇口上市前，这部分土地共计2.42平方公里，是招商蛇口直接管控的前海土地的全部。

但招商局在前海片区拥有的土地一共有3.9平方公里之多。根据合资公司的框架协议，招商局集团同意由深圳市政府收回其在上述合作范围内的市政基础设施、公共服务设施建设用地。3.9平方公里土地的基础上需扣除现状保留用地，如此一来剩下的有效土地面积只有2.9平方公里。

这部分土地价值几何？5月17日，招商蛇口召开的股东大会，孙承铭透露前海土地当下估值已超过900亿元。据第三份分析机构测算，在招商蛇口重组上市时，此部分土地评估价值只有390亿元。

实际上，招商蛇口上市半年来，股价从23.9元一直跌至14.34元（6月17日，招商蛇口报收价），累计跌幅已达40%，市值蒸发了755亿元——相当于日前用140亿元在深圳光明新区拿地的当红炸子鸡龙光地产的6倍市值。上市六个月，平均一个月蒸发掉一个龙光地产，酸爽滋味溢于言表。

股价跌跌不休，不可否认有大盘系统性下跌的因素。2015年12月30日，招商蛇口上市当天，深成指报收12899.83；而6月17日收盘，深成指已跌至10182.53，跌幅为21.06%。

但除大盘外，招商蛇口不受资本市场待见更多原因是在深圳前海蛇口自贸区大量土地尚未取得权属、从工业用地转性质为为商办土地。要知道，这是招商蛇口最具价值的资源，一线城市的超优质土地。资本市场是短视的，招商蛇口的土地资源需要时间释放，股价亦需要时间回归基本面。

招商蛇口内部人士告诉网易房产，合资公司成立后，前海土地变性将不再存在任何障碍。而合资公司的成立，也意味着招商局在前海的土地开发进入启动建设阶段。

释放土地资源储备是达到利润目标的重要手段，也是基本面改善的重要凭据。随着合资公司的组建，前海土地开发工作的启动，影响招商蛇口股价的负面因素正被清除。但如何利用此部分优质土地，以实现更好的价值变现，公众对这个年轻的公司仍心存疑问。

作为央企，国资委要求国有资产保值升值；作为上市公司，公众对股价市值有所期盼。招商蛇口能在保持稳重身姿的同时加速奔跑吗？

2015年，招商蛇口的签约销售额仅为575.8亿元，同比增长13%。2016年，招商蛇口的销售目标仅为650亿元，1-5月的累计销售金额为244亿元。但这个时候，万科的销售业绩已达1476.7亿元、恒大和碧桂园的累计销售金额分别已达1104.4亿和955亿元。

显然，掉队多年的招商系地产板块靠重组重新上位是不现实的，虽则现已取得深圳市政府和母集团招商局的支持，但打场漂亮的翻身仗仍是横在招商蛇口和管理团队面前的一座大山。