北京高价地王只挣回11.7%地价 酝酿巨大市场风险

网易财经6月16日讯 根据中原地产研究部统计数据显示，截止目前北京历史累计出让的59宗楼面价超过3万元人民币的经营性用地的土地出让金合计为1919.38亿，而截止2016年6月16日，销售额只有224.8亿——约占出让金总价的11.7%，只相当于一年的资金成本。有专家认为，对于这1919.38亿地王来说，未来3年如果销售额不到2000亿以上，很可能出现部分项目的资金链风险。

据统计，2016年是地王出现最频繁的一年，北京作为一个典型城市，已经出现了地王遍地的现象。从单宗地总价最高的全国50宗土地看，合计50宗地成交金额为2285.1亿，其中国企来源的高达65.3%，1493.65亿，在这一轮土地市场热潮中占据了绝对主导。而从上述北京历史地王的平均成本价看，楼面价平均高达3.8万，按照基本成本测算，销售价格需要在6万左右。而目前北京的房价销售均价在3.5万左右，这部分地王入市的难度依然非常大。“按照目前地价超过房价的趋势，需要未来2年房价上涨100%以上，这些地王才能上市。”中原地产首席分析师张大伟表示。

张大伟告诉网易财经，由于价格不支持，目前包括葛洲坝集团在内的部分地王楼盘很难入市，销售压力不小。对于一二线城市来说，未来一年房价不涨超过50%，拿了地王的企业都将面临入市难题，巨大的成本压力将风险非常大。张大伟认为，出现地王潮的根本原因是资金潮下的资产慌，地王蔓延导致市场全面高端化，当楼面价超过房价已成为常态，集中出现的地王现象让未来房价很难不受到影响。

整体市场看，北京、上海出让的多宗住宅用地，要求都是7090用地，但这政策并没有抑制住地王出现。整体看，未来刚需已经只能在二手房市场。房企竞争依然越来越激烈。按照目前地价超过房价的趋势，需要未来2年房价上涨100%以上，这些地王才能上市。

二线城市地王频繁出现，这将影响后续二线房地产市场的稳定，整体看，特别是南京、合肥、厦门苏州，房价上涨的二线四小龙成为地王最密集的二线城市，房价如果没有约束性政策，很可能会爆发式上涨。（方京玉）